Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 2.1 Allgemeines

Rz. 15

Wie bei allen Einkunftsarten ist auch bei den Einkünften aus § 21 EStG das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht (Überschusserzielungsabsicht) als Voraussetzung steuerbarer Einkünfte erforderlich (§ 2 EStG Rz. 76ff.).^[1] Überschusserzielungsabsicht ist das Streben nach einem Totalüberschuss während der Periode der Nutzung des Wirtschaftsguts. Erforderlich ist, dass während der Dauer der Vermögensnutzung durch die Vermietung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt wird.^[2] Das besondere Kennzeichen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besteht darin, dass angesichts hoher Gestellungskosten eines Gebäudes mit Abschreibungen oder Sonderabschreibungen, der Zinsbelastung je nach Umfang der Finanzierung sowie vorhandener Mietenspiegel nur eingeschränkte Möglichkeiten bestehen, den Mietzins zu erhöhen, ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erst nach vielen Jahren denkbar ist.^[3] Gleichwohl hat der Gesetzgeber nur die Einkünfte aus § 21 Abs. 2 S. 1 EStG a. F. und § 21a EStG, die regelmäßig zu Werbungskostenüberschüssen geführt haben, durch das WohneigFG v. 15.5.1986^[4] aus der Besteuerung herausgenommen, während der Tatbestand des § 21 Abs. 1 EStG nach wie vor als Einkunftsart ausgestaltet ist. Der Gesetzgeber geht daher auch davon aus, dass die langfristige Vermietung grundsätzlich zu positiven Einkünften führt.

Rz. 16

Der BFH unterstellt bei einer auf Dauer angelegten Fremdvermietung grundsätzlich und typisierend, wenn keine besonderen Umstände dagegen sprechen, ohne weitere Prüfung die Einkunftserzielungsabsicht, dass der Stpfl. also letztlich beabsichtigt, einen Einkünfteüberschuss zu erzielen, selbst wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Diese Aussage bezieht sich auf Wohnungen, die üblicherwe...