Fischer/Pahlke/Wachter, ErbStG § 12 Bewertung / 6.6.5.5 Wertzahl

Rz. 553

Der Bodenwert und der – ausgehend von den Regelherstellungskosten unter Abzug einer Alterswertminderung ermittelte – Gebäudesachwert ergeben nach § 189 Abs. 3 S. 1 BewG den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren.

Die Regelung trägt dem Umstand Rechnung, dass sich in dem vorläufigen Sachwert das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt noch nicht abgebildet hat. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände, zu denen die allgemeine Wirtschaftssituation, der Kapitalmarkt und die Entwicklungen am Ort gehören.^[1] Der Wert einer Sache am Markt entspricht daher niemals den Kosten, die für sie aufgewendet wurden.^[2] Um den vom Geschäftsverkehr noch völlig unbeeinflussten vorläufigen Sachwert in einen Verkehrswert zu transformieren, bedarf es Anpassungsfaktoren, die die Lage auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigen.^[3]

Rz. 554

Nach § 191 S. 1 BewG sind als Wertzahlen i. S. d. § 189 Abs. 3 BewG die von den Gutachterausschüssen i. S. d. §§ 192 ff. BauGB ermittelten Sachwertfaktoren anzusetzen. Für Bewertungsstichtage vom 23.7.2021 bis zum 31.12.2022 waren die Sachwertfaktoren anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen für den letzten Auswertungszeitraum abgeleitet wurden, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Bewertungsstichtag liegt (s. Rz. 497). Für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 sind die von Gutachterausschüssen ermittelten Sachwertfaktoren nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG anzuwenden (s. Rz. 498).

Sachwertfaktoren geben das Verhältnis des vorläufigen marktangepassten Sachwerts zum vorläufigen Sachwert an.^[4] Die Sachwertfaktoren werden nach den Grundsätzen des Sachwertverfahrens nach den §§ 35–38 ImmoWertV auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden vorläufigen Sachwerten ermittelt.^[5] Dies geschieht für den jeweiligen örtlichen Grundstücksmarkt in unterschiedlich feiner Untergliederung nach Gebäudearten und in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert und Bodenrichtwert; außerdem kann noch eine Korrektur je nach Gebäudealter und Ausstattungsstandard stattfinden.^[6] Die vorrangige Bezugnahme auf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Sachwertfaktoren dient dazu, die Anpassung an den Marktwert unter Berücksichtigung der jeweiligen Gegebenheiten des örtlichen Grundstücksmarkts zu ermöglichen. Die Anwendung der Sachwertfaktoren ist allerdings davon abhängig, dass deren Ableitung weitgehend in demselben Modell erfolgt ist wie die Bewertung.^[7] Solange die Regelherstellungskosten ohne Berücksichtigung regionaler Unterschiede ermittelt wurden, während diese in die Ermittlung der Sachwertfaktoren einflossen, war diese Voraussetzung vielfach nicht erfüllt.^[8] Die für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 geltende Neufassung des § 190 BewG sieht nunmehr aber die Multiplikation der durchschnittlichen Herstellungskosten mit den Regionalfaktoren vor, die von den Gutachterausschüssen bei der Ableitung der Sachwertfaktoren nach § 191 S. 1 BewG zugrunde gelegt worden sind.

Rz. 555

einstweilen frei

Rz. 556

Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen, sind die in der Anlage 25 zum BewG bestimmten Wertzahlen zu verwenden.^[9]

Die in dieser Anlage geregelten Wertzahlen unterscheiden zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohneigentum i. S. d. § 181 Abs. 1 Nrn. 1 und 3 BewG einerseits und Teileigentum, Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und sonstigen bebauten Grundstücken i. S. d. § 181 Abs. 1 Nrn. 3–6 BewG andererseits.

Die pauschalen Wertzahlen für Wohnungsgrundstücke sind nach der Höhe des vorläufigen Sachwerts und dem Bodenpreisniveau gestaffelt, während die pauschalen Wertzahlen für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücken und sonstige bebaute Grundstücke allein von der Höhe des vorläufigen Sachwerts abhängig sind.

Für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2015 ist die Anlage 25 durch das Steueränderungsgesetz 2015^[10] und für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 durch das JStG 2022 vom 16.12.2022^[11] neu gefasst worden.