Fischer/Pahlke/Wachter, ErbStG § 12 Bewertung / 6.6.3 Vergleichswertverfahren (§ 182 Abs. 2 BewG, § 183 BewG)

Rz. 527

Nach dem Vergleichswertverfahren werden grundsätzlich Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet. Eine Anwendung auf andere Grundstücksarten ist ausgeschlossen.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktpreis i. d. R. aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke abgeleitet. Zur Ermittlung des gemeinen Werts kommt es daher nur bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend gleichartigen Gebäuden bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichswerten orientiert. Diese Voraussetzung hält der Gesetzgeber bei Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern regelmäßig für erfüllt.^[1]

Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichspreise; ausnahmsweise kann auch ein Vergleichspreis genügen.^[2] Als ein Vergleichspreis kann nach H B 183 Abs. 2 ErbStH 2019 "Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück als Vergleichspreis" auch der für die zu bewertende wirtschaftliche Einheit tatsächlich innerhalb eines Jahres vor dem Bewertungsstichtag unter fremden Dritten erzielte Kaufpreis gelten, sofern zwischenzeitlich keine Änderungen der Wertverhältnisse eingetreten sind und dem Verkauf keine ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnisse zugrunde gelegen haben.^[3]

Unter dieser Voraussetzung kann der für das Bewertungsobjekt erzielte Kaufpreis nicht nur zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG herangezogen, sondern unmittelbar zur Grundlage des Bewertungsverfahrens gemacht werden. Dies bedeutet, dass er nicht nur dann zu berücksichtigen ist, wenn er niedriger, sondern auch dann, wenn er höher ist als der sich ansonsten ergebende Wert.^[4]

Nach § 183 Abs. 2 S. 1 BewG sind bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens Kaufpreise von Grun...