FAKTISCHER VERWALTER - Haftung ohne Haftungsbeschränkung

Alexander C. Blankenstein

Leitsatz

Derjenige, der ohne als Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt zu sein tatsächlich Aufgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung wahrnimmt, insbesondere über gemeinschaftliche Geldmittel verfügt, haftet der Gemeinschaft nach Grundsätzen des Auftragsrechts, ohne sich auf eine Haftungsbeschränkung berufen zu können.

Fakten:

Der Eigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung nahm in der Vergangenheit, ohne zum Verwalter bestellt worden zu sein, Aufgaben der Verwaltung wahr. Hierbei verfügte er auch über zwei Konten, die die Gemeinschaft bei der Sparkasse unterhält. Nachdem ein Miteigentümer die auf der Grundstücksgrenze stehenden Tannen beschnitten hatte, veranlasste der "Verwalter" die Rodung der Tannen und die Anpflanzung des gerodeten Grundstücks mit Kirschlorbeersträuchern durch einen Gartenbaubetrieb. Die hierfür anfallenden Kosten i.H.v. 1.533,88 EUR bezahlte er aus Mitteln der Gemeinschaftskasse. Sämtliche neu eingepflanzten Kirschlorbeersträucher gingen nach nur kurzer Zeit ein. Die übrigen Wohnungseigentümer sind der Auffassung, der "Verwalter" sei zur Erstattung der eigenmächtig aus der Gemeinschaftskasse entnommenen 1.533,88 Euro verpflichtet. Zu Recht, wie das OLG Hamm letztinstanzlich entschieden hat. Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem "Verwalter" ist ein Auftragsverhältnis i.S.d. § 662 BGB zustande gekommen, aus dem für den "Verwalter" die Pflicht entstand, mit der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt das Interesse der Gemeinschaft wahrzunehmen. Dieses Auftragsverhältnis hatte zumindest den Inhalt, eingenommene Gelder zu verwalten und für die Gemeinschaft die Geschäfte, die im Zusammenhang mit den gemeinschaftlichen Konten anfallen, unentgeltlich zu besorgen. Im Hinblick darauf, dass bereits durch diese Aufgabenstellung erhebliche Vermögenswerte auf dem Spiel standen, unterscheidet sich die vorliegende Beauftragung von einem bloßen Gefälligkeitsverhältnis, dem im Unterschied zu einem Auftrag der Rechtsbindungswille fehlt. Auch wenn der weitere Pflichtenkreis des "Verwalters" nicht genau umschrieben war, so ergibt sich doch aus der Natur seines Auftrags, dass ihm beim Umgang mit den ihm anvertrauten Konten jedenfalls nicht weitreichendere Zuständigkeiten eingeräumt werden sollten als sie einem bestellten Verwalter zustehen. Ein nach § 26 WEG bestellter Verwalter aber darf über die Konten der Gemeinschaft nur verfügen, soweit ihm dieses gesetzlich oder vertraglich erlaubt ist. Ausgaben aus gemeinschaftlichen Mitteln für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums darf ein Verwalter nur tätigen, wenn er hierzu ausdrücklich von der Gemeinschaft ermächtigt worden ist, insbesondere durch einen Mehrheitsbeschluss. Handelt er dieser Pflicht zuwider, so macht er sich schadensersatzpflichtig.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 25.10.2007, 15 W 180/07

Fazit:

Selbst wenn der vorliegend nicht bestellte "Verwalter" mit allen Befugnissen eines von den Wohnungseigentümern bestellten Verwalters ausgestattet gewesen sein sollte, durfte er nur dann mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer handeln, wenn er einen Handlungsauftrag aller Wohnungseigentümer hatte. Vorliegend gab es aber weder einen ihn ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer noch einen sonstigen mündlichen oder gar schriftlichen Auftrag von allen Miteigentümern. Auch sein Einwand, er habe die entsprechenden "Beschlüsse" den übrigen Wohnungseigentümern übersandt und darauf keinen Widerspruch erhalten, ist unerheblich. Diese sogenannten "Beschlüsse" sind nicht in einer nach § 24 WEG einberufenen Wohnungseigentümerversammlung gefasst worden. Sie sind daher Scheinbeschlüsse und entfalten schon daher keinerlei Rechtswirkungen, insbesondere auch nicht die Pflicht, den "Beschlüssen" bei Übersendung eines Protokolls zu widersprechen.