Leitsatz
Soll das gemeinschaftliche Eigentum instand gesetzt werden, müssen bei Arbeiten, die einen Wert von 4.200 EUR haben, wenigstens 3 vergleichbare Angebote eingeholt werden.
Normenkette
§§ 24 Abs. 4 Satz 2, 14 Nr. 4 WEG
Das Problem
Wohnungseigentümer beschließen, die Loggia von Wohnungseigentümer M auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer reparieren zu lassen. Verwalter V wird ermächtigt, mit den Arbeiten die E-GmbH zu beauftragen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. V hat den Auftrag mittlerweile vergeben und die Arbeiten sind durchgeführt.
Die Entscheidung
- Die Klage hat Erfolg! Ihrer Zulässigkeit stehe nicht entgegen, dass V namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerade mit der E-GmbH einen Vertrag geschlossen habe. K habe im Hinblick auf die Geltendmachung eventueller Schadensersatzansprüche ein begründetes Interesse daran, dass der Beschluss, der Grundlage für die Durchführung der Sanierungsarbeiten war, für ungültig erklärt werde (Hinweis auf BGH v. 13.5.2011, V ZR 202/10, NJW 2011 S. 2660 Rn. 10).
- Der Beschluss sei nicht ordnungsmäßig. Ein formeller Beschlussmangel liege allerdings nicht vor. Zwar sei die Einladung zur Eigentümerversammlung unter Verstoß gegen die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG versendet worden. Der Ladungsmangel sei für die Beschlussfassung aber nicht ursächlich geworden, weil ausweislich der Niederschrift der Eigentümerversammlung alle Miteigentümer erschienen oder vertreten waren.
- Der Beschluss widerspreche aber ordnungsmäßiger Verwaltung, weil nicht 3 Alternativangebote vor der Beschlussfassung eingeholt worden seien, was angesichts des Auftragsvolumens von 4.200 EUR aber erforderlich gewesen wäre. Zwar hätten bei der Beschlussfassung insgesamt 3 Angebote vorgelegen. Die Angebote hätten sich aber nicht auf vergleichbare Arbeiten bezogen. Dass die E-GmbH den Wohnungseigentümern wegen anderer Arbeiten bekannt gewesen sei und sich bewährt habe, ändere nichts. Die in der Vergangenheit durchgeführten Arbeiten hätten andere bauliche Maßnahmen betroffen, als sie nunmehr im Rahmen der Sanierung der Loggia durchzuführen waren. Der Umstand, dass ein Unternehmen bekannt ist und sich bewährt habe, stelle zwar ein zulässiges Auswahlkriterium dar. Dies gelte aber nur im Rahmen einer Auswahlentscheidung zwischen mehreren Angeboten, die sich auf die Durchführung vergleichbarer Arbeiten bezögen.
Kommentar
Die Notwendigkeit, mehrere Angebote einzuholen, ist keine Förmelei. Nur wenn mehrere vergleichbare Angebote vorliegen, kann man deren Vor- und Nachteile abwägen und eine Auswahlentscheidung treffen.
Was ist für den Verwalter wichtig?
Die instanzielle Rechtsprechung, dass grundsätzlich wenigstens 3 vergleichbare Angebote vor der Beschlussfassung über eine erhebliche Erhaltungsmaßnahme vorliegen müssen, muss jedem Verwalter bekannt sein. Ist es nicht möglich, solche Angebote einzuholen oder liegen diese bei der Versammlung (noch) nicht vor, sind die Wohnungseigentümer darauf hinzuweisen, dass ein materieller Beschlussmangel (Ermessensausfall) vorliegt, der – greift ein Wohnungseigentümer den Beschluss an – dazu führt, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird. Zur "Eigensicherung" sollte jeder Verwalter die entsprechenden Informationen in die Niederschrift aufnehmen. Ferner sollte er aufnehmen, dass die Wohnungseigentümer gleichwohl über den Gegenstand einen Beschluss fassen wollten.
Link zur Entscheidung
LG Dortmund, Urteil vom 21.10.2014, 1 S 371/13