Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren für Zwecke der Erbschaftsteuer (Rechtslage bis 2006)

Leitsatz

1. Der Bewertung eines bebauten Grundstücks für Zwecke der Erbschaftsteuer ist nach der bis 2006 geltenden Rechtslage regelmäßig auch dann die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielte Miete zugrunde zu legen, wenn diese niedriger als die übliche Miete war und die Vermietung zwischen verbundenen Unternehmen erfolgte.

2. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gem. § 146 Abs. 7 BewG a.F. kann nur durch ein Gutachten erbracht werden, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat.

Normenkette

§ 146 Abs. 2, Abs. 3, Abs. 7 BewG a.F., § 42 AO

Sachverhalt

Die Klägerin ist eine Familienstiftung, deren Vermögen zum 30.9.2003 der Erbersatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG) unterlag. Zu dem Vermögen gehörten insbesondere Beteiligungen (jeweils von 74,25 %) an einer Unternehmensgruppe, deren im Inland steuerpflichtiger Teil am Bewertungsstichtag im Wesentlichen aus operativen Regionalgesellschaften sowie aus Grundstücksgesellschaften bestand. Das im Streitfall zu bewertende Grundstück wurde 1997 mit einem Einkaufsmarkt bebaut und nach Fertigstellung an eine Regionalgesellschaft der Unternehmensgruppe vermietet.

Die zunächst vereinbarte Miete i.H.v. 6 % der Gesamtinvestition wurde mit Wirkung zum 1.1.1999 auf 18.000 DM (Jahresmiete 216.000 DM; entspricht ca. 4,5 % der Investitionskosten) herabgesetzt. Die Klägerin gab diese Nettokaltmiete in ihrer Erklärung über die Feststellung des Grundbesitzwerts an und machte unter Vorlage des Gutachtens einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft einen niedrigeren gemeinen Wert geltend. Dem folgte das FA nicht. Es stellte den Grundbesitzwert auf den Besteuerungsstichtag 30.9.2003 für Zwecke der ...