Beschlusskompetenz: Vertragsstrafe

Leitsatz

§ 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Normenkette

WEG § 21 Abs. 7

Das Problem

1. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebs oder Berufs in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Dasselbe gilt sinngemäß für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung.

2. In der Versammlung im Juni 2012 wird folgender Beschluss gefasst:

   1. Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen (…), sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 500 EUR zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhöht sich auf mindestens 2.000 EUR und höchstens 4.000 EUR für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag (…).
   2. Die Verwalterin soll bei ihrer Entscheidung über eine Zustimmung grundsätzlich davon ausgehen, dass aufgrund mehrjähriger Erfahrungen in unserer Wohnungseigentumsanlage (…) ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorliegt, wenn die Nutzer voraussichtlich nur kurzzeitig (bis zu 3 Monate) in der Anlage anwesend sein werden (…).
3. Gestützt auf die Behauptung, Wohnungseigentümer B habe seine Wohnung in 6 Fällen ohne Zustimmung des Verwalters kurzzeitig an arabische Gäste ("Medizintouristen") vermietet, verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von B die Zahlung von jeweils 2.000 EUR (insgesamt also 12.000 EUR) nebst Zinsen. Das Amtsgericht (AG) gibt der Klage statt. Das Landgericht (LG) ändert das Urteil...