OLG Naumburg Urteil vom 13.06.1997 - 6 U 14/96

Verfahrensgang

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 6.12.1995 verkündete Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg – Aktenzeichen: 11 O 2863/95 – wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Anschlußberufung wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 16.000 DM abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe erbringt.

Der Wert der Beschwer übersteigt für die Kläger 60.000 DM.

Tatbestand

Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzwischen einvernehmlich aufgehobenen Gewerberaummietvertrag.

1990 entschloß sich der im Jahre 1945 geborene Beklagte, der von 1986 bis 1990 als Leiter der Lederwarenproduktion in einem Betrieb in Calbe gearbeitet hat, sich selbständig zu machen. Zu diesem Zweck eröffnete er etwa 10 Wochen vor der Währungsunion in Schönebeck ein Lederwarenfachgeschäft, allerdings mit nur 12,00 qm Verkaufsfläche. Kurze Zeit später kam der Beklagte erstmals mit den Klägern in Kontakt, die ihm in der Salzer Straße in Schönebeck – einer Fußgängerzone mit historisch gewachsenem Einkaufsbereich – im Haus Nr. 18 A Räume zur gewerblichen Anmietung anboten. Das Mietobjekt, das zu „DDR-Zeiten” als „HO-Laden” gedient hatte, war nicht renoviert. Vielmehr war die Verkaufsfläche durch eine Wand in zwei Teilflächen unterteilt, deren hintere im Verhältnis zur vorderen Fläche eine Höhendifferenz von ca. 60 cm aufwies. Eine Toilette war ebensowenig vorhanden, wie ein etwa als Büro nutzbares Zimmer oder „zumutbare” Kellerräume. Am 2.11.1990, dem Tag des ersten Zusammentreffens der Parteien, mietete der Beklagte schließlich den ehemaligen „HO-Laden”, in dem er „vor der Wende” mehrfach einkaufen war. In dem hiermit in Bezug genommenen Mietvertrag vom 2.11.1990 (Bd. I, Bl. 30-32) kamen die Parteien u.a. überein, daß der monatliche Mietzins für die etwa 75 qm große Mietfläche (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.5.1997, Bd. I, Bl. 144) für die Mietdauer von insgesamt 10 Jahren 5.400 DM netto betragen sollte. Der Beklagte zahlte an die Kläger in der Folge für den Zeitraum von November 1990 bis April 1991 insgesamt 36.936 DM als Mietzins für die Überlassung der Räume. Die Parteien sind sich allerdings einig, daß der Beklagte in diesem Zeitraum (unter Berücksichtigung der Anordnung über die Ermittlung der Mietpreise und Nutzungsentgelte für Gewerberäume und -objekte vom 23. August 1990 / GBl. der DDR I, 1424) nur 4.788 DM zu zahlen hatte und ihm deshalb grundsätzlich ein Anspruch auf Erstattung von 32.148 DM Mietzinsüberzahlung zusteht.

Im Frühjahr 1991 gab es zwischen den Parteien Verhandlungen über die Bedingungen einer zusätzlichen Anmietung der im ersten Obergeschoß gelegenen Ladenfläche in einer Größe von 80 qm. In dem hiermit ebenfalls in Bezug genommenen schriftlichen Mietvertrag vom 24.3.1991 (Bd. I, Bl. 5-11) überließen die Kläger die Mieträume – nun in einer Größe von ca. 150 qm – dem Beklagten für die Dauer von 20 Jahren gegen Zahlung eines monatlichen Mietzinses von 7.400 DM netto. Beide Parteien waren hierbei davon ausgegangen, daß für die Ladenfläche im ersten Obergeschoß ein Mietzins von 25 DM/qm, mithin 2.000 DM, zu zahlen war. In einer weiteren Vereinbarung vom 24.3.1991 (Bd. I, Bl. 33) erteilten die Kläger dem Beklagten die Genehmigung, auf seine Kosten im Hof des Grundstückes einen Anbau zu errichten, den der Beklagte fortan als Büro nutzen wollte. Als Miete „für die zu errichtende Mieteinheit” ab 1.10.1994 (vgl. hierzu Nr. 5 der Vereinbarung) verabredeten die Parteien die Zahlung von 300 DM monatlich. Der Beklagte ließ außerdem die Räume ausbauen (u.a. eine Treppe zum ersten Obergeschoß, eine Toilette, Sicherheitsgitter, Sicherheitsrollos) und zahlte bis März 1995 den vereinbarten Mietzins sowie außerdem eine monatliche Betriebskostenpauschale von 136 DM. Danach leistete er keine Zahlungen mehr. Durch Vertrag vom 28.2.1996 (Bd. I, Bl. 173, 174) beendeten die Parteien das Mietverhältnis schließlich einvernehmlich zum 28.2.1996. Mit ihrer am 8.9.1995 erhobenen Klage haben die Kläger die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung des rückständigen Mietzinses einschließlich Betriebskostenpauschale für den Zeitraum April 1995 bis August 1995 (5 × [7.400 DM + 1.110 DM + 136 DM]) begehrt, dabei allerdings die dem Beklagten zustehende Forderung aus Mietzinsüberzahlung in Höhe von 32.148 DM „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht” gegengerechnet, so daß sich der Klagebetrag auf 11.217 DM belief.

Die Kläger haben beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 11.217 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 08.09.1995 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die Auffassung vertreten, die Mietverträge seien sittenwidrig und damit nichtig. Er sei bei Abschluß des ersten Mietvertrages in ges...