Leitsatz (amtlich)
Bei der Wertfestsetzung für ein Vorkaufsrecht am Erbbaurecht ist aufgrund der mit dem 2. KostRMoG eingeführten Änderungen der nach den prognostizierten Baukosten anzunehmende Wert der künftigen Bauwerke nur noch im Ausnahmefall, nämlich im Fall von Unbilligkeit, werterhöhend zu berücksichtigen.
Normenkette
ErbbauRG § 12 Abs. 1 Sätze 1-2; GNotKG § 45 Abs. 3, § 47 S. 2, § 49 Abs. 2, § 51 Abs. 1 S. 2, Abs. 3, § 53 Abs. 1 S. 1; KostO a.F. §§ 21, 30 Abs. 1
Tenor
I. Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Starnberg - Grundbuchamt - vom 11. Dezember 2017 dahin abgeändert, dass der Geschäftswert
für das Vorkaufsrecht am Erbbaurecht auf 2.032.524 EUR
festgesetzt wird.
II. Die weitergehende Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird zurückgewiesen.
III. Auf die Anschlussbeschwerde des Beteiligten zu 2 wird der Beschluss des Amtsgerichts Starnberg - Grundbuchamt - vom 11. Dezember 2017 dahin abgeändert, dass der Geschäftswert für das Vorkaufsrecht am Erbbaugrundstück auf 182.949 EUR
festgesetzt wird.
IV. Die weitergehende Anschlussbeschwerde des Beteiligten zu 2 wird zurückgewiesen.
Gründe
I. Dem Beteiligten zu 1, einem eingetragenen Verein, wurde mit Urkunde vom 13.2.2014 ein Erbbaurecht an einem Grundstück bestellt. Als Inhalt des Erbbaurechts wurden u. a. die Verpflichtung zum Bau und zur Unterhaltung eines Schulgebäudes samt dazu erforderlicher Anlagen bestimmt. Dem jeweiligen Erbbauberechtigten wurde sodann durch die Grundstückseigentümerin ein dingliches Vorkaufsrecht am Grundstück für alle Verkaufsfälle und dem jeweiligen Grundstückseigentümer durch den Erbbauberechtigten ein dingliches Vorkaufsrecht am Erbbaurecht für alle Verkaufsfälle eingeräumt. Das Erbbaugrundbuch wurde am 23.6.2016 angelegt; am gleichen Tag wurden der Erbbauberechtigte in Abteilung I und das Vorkaufsrecht für den jeweiligen Grundstückseigentümer in Abteilung II eingetragen. Im Grundbuch betreffend das Erbbaugrundstück wurden am 23.6.2016 in Abteilung II das Erbbaurecht für den Beteiligten zu 1 (lfd. Nr. 10) und das Vorkaufsrecht für den jeweiligen Berechtigten des Erbbaurechts (lfd. Nr. 11) eingetragen.
Zu notariellen Urkunden jeweils vom 14.7.2016 bestellte der Beteiligte zu 1 zu Lasten des Erbbaurechts Grundschulden zu 2.461.326 EUR, 2.150.000 EUR und 2.461.326 EUR. Er verpflichtete sich gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des Erbbaugrundstücks, die Grundschulden löschen zu lassen, wenn sich das Grundpfandrecht mit dem Erbbaurecht in einer Person vereinigt. Zur Sicherung dieser Verpflichtung bewilligte er die Eintragung einer Löschungsvormerkung bei dem jeweiligen Grundpfandrecht. Außerdem trat der Beteiligte zu 1 alle Forderungen gegen den jeweiligen Grundpfandrechtsgläubiger auf Rückgewähr, Abtretung oder Löschung des Rechts ab. Zur Sicherung der (teils auflösend und aufschiebend bedingt) abgetretenen Ansprüche bewilligte er jeweils die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des aus den Abtretungen Berechtigten. Am 31.8.2016 wurden im Erbbaugrundbuch die Grundschulden (Abt. III / 1 bis 3) sowie die Löschungsvormerkungen und die Vormerkungen zur Sicherung der (teils auflösend und aufschiebend bedingt) abgetretenen Ansprüche eingetragen.
Der zuständige Bezirksrevisor, der Beteiligte zu 2, beanstandete die Kostenansätze. Für die Eintragung des Vorkaufsrechts am Erbbaurecht sei die Gebühr aus einem zu niedrigen Wert berechnet worden. Außerdem seien Gebühren für die Eintragung der Vormerkungen zu erheben. Gegen die deswegen erfolgte Kostennacherhebung wandte sich der Beteiligte zu 1 unter anderem wegen des zugrunde gelegten Geschäftswerts.
Auf Antrag des Beteiligten zu 2 hat das Grundbuchamt in dem daraufhin eingeleiteten Wertfestsetzungsverfahren den Geschäftswert mit Beschluss vom 11.12.2017 festgesetzt auf:
159.423 EUR für das Vorkaufsrecht am Erbbaugrundstück
2.600.419 EUR für das Vorkaufsrecht am Erbbaurecht
2.461.326 EUR jeweils für die Löschungsvormerkung und die Rückgewährsvormerkungen betreffend die Grundschuld III/1
2.150.000 jeweils für die Löschungsvormerkung und die Rückgewährsvormerkung betreffend die Grundschuld III/2
2.461.326 EUR jeweils für die Löschungsvormerkung und die Rückgewährsvormerkung betreffend die Grundschuld III/3.
Hiergegen hat der Beteiligte zu 1 Beschwerde (ausdrücklich nur) hinsichtlich der Festsetzungen für das Vorkaufsrecht am Erbbaurecht sowie für die Löschungs- und die Rückgewährvormerkungen eingelegt.
Der Wert des Erbbaurechts als Bezugswert für den des Vorkaufsrechts am Erbbaurecht sei zu Unrecht unter Einbeziehung der voraussichtlichen Baukosten berechnet worden. Festzusetzen sei nur der Hälftebetrag aus 80 % des mit 1.594.230 EUR angegebenen Bodenwerts, weil zum Eintragungszeitpunkt noch kein Gebäude errichtet gewesen sei. Baubeginn sei erst im September 2016 gewesen. Hilfsweise wird geltend gemacht, dass die Positionen für Außenanlagen, Versicherungen, Projektsteuerung, Landschaftsplaner und Erschließung des Grundstücks nicht als Kosten für die Errichtung der Gebäude a...