Leitsatz (amtlich)
1. Für die Bekanntgabe von Vollmachten abwesender Eigentümer in der Eigentümerversammlung genügt es, dass der Versammlungsleiter feststellt, dass 1.000/1.000stel der Wohnungseigentümer anwesend und vertreten sind.
2. Bezeichnet das LG den im Beschlussanfechtungsverfahren verfahrensbeteiligten Verwalter als Zeugen, so nötigt dies nicht zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und zur Zurückverweisung, wenn sich aus den Gründen der landgerichtlichen Entscheidung zweifelsfrei ergibt, dass das LG den Angaben des Verwalters nicht deswegen Glauben geschenkt hat, weil er vermeintlicher Zeuge ist, sondern ihm auch geglaubt hätte, wenn er als Beteiligter Erklärungen abgegeben hätte.
3. Das Recht zur Beschlussanfechtung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Abrechnungsfehler den anfechtenden Wohnungseigentümer nur mit einem geringen Betrag betrifft. Dies gilt insbesondere dann, wenn generelle Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung bestehen, die innerhalb der Beschlussanfechtungsfrist nicht behoben werden können. Ob etwas anderes zu gelten hat, wenn die die Anfechtung ersichtlich rechtsmissbräuchlich ist, bleibt offen.
4. Die Entlastung des Verwalters und der Rechnungsprüfer widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Abrechnung, auf die sich die Entlastung bezieht, fehlerhaft ist. Offen bleibt, ob insbesondere nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts der bisher herrschenden Meinung zur Verwalterentlastung zu folgen ist.
5. Eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, die für die Bestellung des Verwalters eine 3/4 Mehrheit aller Wohnungseigentümer vorsieht, ist nichtig.
Normenkette
WEG §§ 21, 26, 28, 43 a.F.
Verfahrensgang
LG München I (Beschluss vom 15.12.2010; Aktenzeichen 36 T 13708/08) |
AG München (Aktenzeichen 483 URII 107/06) |
Tenor
1. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des LG München I vom 15.12.2010 dahin abgeändert, dass
a) die Abrechnung 2004/2005 insoweit für ungültig erklärt wird, als die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten betroffen ist;
b) der Beschluss über die Abrechnung 2004/2005 wird insoweit für ungültig erklärt wird, als die Rotfichten auf den Sondernutzungsflächen betroffen sind;
c) der Beschluss über die Entlastung der Rechnungsprüfer für ungültig erklärt wird;
d) der Beschluss über die Entlastung der Hausverwaltung für ungültig erklärt wird.
2. Die Entscheidung des LG wird aufgehoben, soweit die Heiz- und Warmwasserkosten in der Abrechnung 2003/2004 betroffen sind. Insoweit wird die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das LG zurückverwiesen.
3. Die Kostenentscheidung des LG wird aufgehoben.
4. Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.
5. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 30.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Wegen des bisherigen Verfahrensganges und der Entscheidung des LG wird auf den angegriffenen Beschluss Bezug genommen.
Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Begehren auf Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse weiter. Die Antragsgegner verteidigen die angefochtene Entscheidung und beantragen die Zurückweisung der sofortigen weiteren Beschwerde.
Auf die von den Beteiligten im Beschwerdeverfahren eingereichten Schriftsätze wird Bezug genommen.
II.1. Vorab ist festzustellen:
a) Das LG hat den Inhaber der Hausverwaltungsfirma, A. Z., mehrfach als Zeugen bezeichnet. Das ist insoweit unzutreffend, als im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 WEG a.F. der Verwalter Verfahrensbeteiligter ist und deshalb als solcher zu vernehmen gewesen wäre. Dies nötigt jedoch nicht zu einer Aufhebung und Zurückverweisung, weil ausgeschlossen werden kann, dass das LG die Angaben des Beteiligten Z. anderes gewertet hätte, wenn es sich bewusst gewesen wäre, dass dieser keine Zeugenstellung innehat.
Es ist nicht erkennbar, dass das LG gerade dem Umstand Bedeutung beigemessen hat, dass der Zeuge als neutrale Person dem Geschehen gegenüberstehen würde. Wie sich unzweifelhaft aus den Gründen des landgerichtlichen Beschlusses ergibt, hat das LG dem Beteiligten Z. unabhängig von seiner Stellung als Zeuge oder Beteiligter Glauben geschenkt.
b) Ohne jegliche Bedeutung für dieses Verfahren ist § 46 WEG n.F. Es ist nicht Aufgabe der Gerichte, Entscheidungen des Gesetzgebers bezüglich deren Notwendigkeit oder Zweckmäßigkeit zu kommentieren. Der Senat enthält sich deshalb ausdrücklich einer diesbezüglichen Wertung der Ausführungen des LG.
c) Die Rüge fehlender Vertretung nicht anwesender Wohnungseigentümer, die von der Antragstellerin erhoben wurde, geht fehl. Zutreffend weist diese allerdings darauf hin, dass das Vertreterhandeln erkennbar sein muss (§ 164 Abs. 2 BGB). Dies ist jedoch vorliegend noch ausreichend der Fall. Ausweislich des Protokolls hat der Verwalter zu Beginn der Eigentümerversammlung festgestellt, dass 1.000/1.000stel der Eigentümer anwesend bzw. vertreten sind. Hierin liegt eine hinreiche...