OLG München Beschluss vom 04.09.2009 - 32 Wx 44/09

Verfahrensgang

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde werden der Beschluss des LG München I vom 8.5.2009 und der Beschluss des AG München vom 17.9.2008, soweit der Antrag zurückgewiesen wurde, mit Ausnahme der jeweiligen Geschäftswertfestsetzung aufgehoben.

II. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 27.6.2006 zu den Tagesordnungspunkten 2 und 5 werden insoweit für ungültig erklärt als den Antragstellern in der Einzelabrechnung 2005 die Positionen 347,30 EUR (TV Überprüfung Kanal WE 15 Fa.M.), 248,82 EUR (Rohrprüfung WE 15, Fa. J.), 472,20 EUR (TV Überprüfung Fallrohr, WE 15, Fa.M.) in Rechnung gestellt wurden.

III. Der Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Verfahrens in allen 3 Instanzen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

IV. Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 1.118,82 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller verständigten Anfang 2005 und im Oktober die Hausverwaltung, dass sich ihre Mieter über eine Geruchsbelästigung beschwerten. Daraufhin beauftragte die Hausverwaltung Firmen zur Überprüfung der im Estrich der Wohnung verlegten Entsorgungsleitungen, die hierfür die in Ziff. II des Tenors aufgeführten Rechnungen stellte.

Am 27.6.2006 beschloss die Wohnungseigentümerversammlung u.a. die Einzeljahresabrechnung, wonach den Antragstellern die verfahrensgegenständlichen Rechnungen auferlegt wurden, und lehnte den Antrag der Antragsteller, die Gemeinschaft solle die Überprüfungskosten tragen, ab. Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Darstellung im angefochtenen Beschluss Bezug genommen.

Das AG erklärte die Einzelabrechnung hinsichtlich zweier anderer, nicht mehr verfahrensgegenständlicher Rechnungen für ungültig und wies den Antrag im Übrigen mit Beschluss vom 17.9.2008 zurück.

Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde wies das LG am 8.5.2009 zurück. Gegen diesen am 19.5.2009 zugestellten Beschluss legten die Antragsteller am 2.6.2009 formgerecht sofortige weitere Beschwerde ein.

II. Die zulässige sofortige weitere Beschwerde ist begründet.

1. Das LG hat seine Entscheidung folgendermaßen begründet:

Zu Recht seien in den Einzelabrechnungen den Antragstellern die Überprüfungskosten auferlegt worden, da die überprüften Rohre im Sondereigentum der Antragsteller stünden, weil sie nur der Entsorgung der Wohnung dienten. Es spiele keine Rolle dass die Leitungen im Estrich verlegt seien, da sie ohne Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums Estrich verändert werden könnten.

2. Die angefochtene Entscheidung hält der auf Rechtsfehler (§ 43 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 546 ZPO) beschränkten Nachprüfung durch den Senat nicht stand.

a) Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen stehen die überprüften, nach den Feststellungen im Estrich verlegten Leitungen im Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum kann nach § 5 Abs. 1 WEG nur sein, was ohne Beeinträchtigung fremden Sondereigentums oder des gemeinschaftlichen Eigentums verändert oder beseitigt werden kann. Die verfahrensgegenständlichen Rohre können nur durch einen Eingriff in den im Gemeinschaftseigentum stehenden Estrich (vgl. Schmid/Kahlen WEG § 5 Rz. 50; Rieke/Schmid/Schneider/Förth Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht § 5 WEG Rz. 45) beseitigt und anders verlegt werden (vgl. auch BayObLG WuM 1993, 79 ff.; WEZ 1988, 417 f.; KG WE 1989, 97 f.), sieht man von einer den Wohnungseigentümern nicht zumutbaren offenen Verlegung über dem Estrich ab.

b) Die Überbürdung der Kosten auf die Antragsteller ist auch nicht aus anderen Gründen aufrechtzuerhalten.

Bei unberechtigten Mängelrügen kann nur dann Schadenersatz wegen der Überprüfungskosten verlangt werden, wenn der Rügende mit der Mangelanzeige eine vertragliche Pflicht schuldhaft verletzt hat (§ 280 Abs. 1 BGB), insbesondere wenn die Mängelrüge ohne jeden erkennbaren Anlass erhoben wurde (OLG Düsseldorf Urt. v. 18.12.1998 - 22 U 148/98 = BauR 1999, 919). Ein unberechtigtes Mangelbeseitigungsverlangen stellt eine zum Schadensersatz verpflichtende Vertragsverletzung dar, wenn der Besteller erkannt oder fahrlässig nicht erkannt hat, dass ein Mangel des Werks nicht vorliegt, sondern die Ursache für das Symptom, hinter dem er einen Mangel vermutet, in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegt. Er muss im Rahmen seiner Möglichkeiten aber lediglich sorgfältig überprüfen, ob die von ihm beanstandete Erscheinung auf eine Ursache zurückzuführen ist, die nicht dem Verantwortungsbereich des anderen zuzuordnen ist. Bleibt dabei ungewiss, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, darf der Besteller Mängelrechte geltend machen, ohne Schadenersatzpflichten wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung befürchten zu müssen, auch wenn sich sein Verlangen im Ergebnis als unberechtigt herausstellt. Da es bei der Prüfungspflicht des Bestellers lediglich darum geht, Ursachen in seinem eigenen Einflussbereich aus...