Leitsatz (amtlich)
Sind nach den Bestimmungen der Teilungserklärung alle die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffenden Beschlüsse einstimmig zu fassen, so gilt diese Regelung, wie aus § 26 Abs. 1 S. 4 WEG folgt, nicht für die Bestellung und Abberufung des Verwalters, die durch Mehrheitsbeschluss erfolgen können. Soll allerdings während der Amtsdauer des Verwalters sein Vertrag dahin geändert werden, dass seine Vergütung erhöht wird, gilt insoweit wieder das vereinbarte Einstimmigkeitserfordernis.
Normenkette
WEG § 26 Abs. 1
Verfahrensgang
LG Köln (Beschluss vom 23.12.2002; Aktenzeichen 29 T 38/02) |
Tenor
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des LG Köln vom 23.12.2002 – 29 T 38/02 – abgeändert und wie folgt neu gefasst: Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.12.2000 zu Tagesordnungspunkt 7 wird für ungültig erklärt. Der Geschäftswert für den Anfechtungsantrag zu Tagesordnungspunkt 7 wird auf 1472,52 Euro festgesetzt. Die gerichtlichen Kosten der ersten Instanz tragen die Antragsteller zu je 30 %, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu 40 %. Von den Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Antragsteller als Gesamtschuldner 32 %, die Antragsgegner 68 %.
Die gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens werden den Antragsgegnern als Gesamtschuldnern auferlegt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 1.472,52 Euro festgesetzt.
Gründe
Die sofortige weitere Beschwerde ist gem. den §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1, 29 FGG statthaft und auch im Übrigen zulässig. Insbesondere übersteigt der Wert der Beschwer der weiteren Beschwerde den Betrag von 750 Euro, § 45 Abs. 1 WEG. Er beträgt nämlich, wie festgesetzt, 1.472,52 Euro.
Nach dem Inhalt der weiteren Beschwerdeschrift vom 30.4.2003 wird lediglich noch der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.12.2000 zu Tagesordnungspunkt 7, Erhöhung der Verwaltergebühren von 140 DM auf 220 DM monatlich, beginnend mit dem 1.1.2001, durch die Antragsteller angefochten (Antrag Nr. 13 des Schreibens vom 11.1.2001, nach Bezifferung des AG Antrag Nr. 9). Die insoweit erfolgte Festsetzung des Geschäftswertes durch das LG auf den Jahresbetrag der Erhöhung (960 DM = 490,84 Euro) trägt dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung über die Gültigkeit des Beschlusses nicht hinreichend Rechnung, § 48 Abs. 3 WEG. Vielmehr ist nach Auffassung des Senats der Erhöhungsbetrag für die noch laufende Dauer der Verwalterbestellung, beginnend mit dem 1.1.2001, zugrunde zu legen. Nach dem Akteninhalt ist die Bestellung des Beteiligten zu 6) als Verwalter zuletzt mit Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 7.1.1999 für die Dauer von 5 Jahren verlängert worden. Die Verwalterbestellung dauert demnach jedenfalls noch bis zum 31.12.2003 an, so dass die Erhöhungsgebühr von 80 DM monatlich bezogen auf die Dauer von 3 Jahren zugrunde zu legen war. Dies entspricht einem Betrag von 1.472,52 Euro (= 2.880 DM = 36 × 80 DM). Da die Wohnungseigentümer für die Verwaltergebühren gesamtschuldnerisch haften – eine andere Haftungsverteilung ist nicht ersichtlich –, ist auch jener volle Betrag und nicht nur der nach dem Innenverhältnis der Wohnungseigentümer auf die Antragsteller entfallene Anteile von 1/4 der Bestimmung des Geschäftswertes der weiteren Beschwerde zugrunde zu legen.
Das Rechtsmittel der Antragsteller hat auch in der Sache Erfolg. In dem noch angefochtenen Umfang ist die Entscheidung des LG Köln nicht frei von Rechtsfehlern, §§ 27 Abs. 1 S. 2 FGG, 546 ZPO.
Entgegen der Auffassung des LG ist der in Rede stehende Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung gem. § 12 der bestehenden Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung unwirksam, da er nicht einstimmig gefasst wurde. Die Vorschrift des § 26 Abs. 1, Abs. 2 WEG ist nicht in dem vom LG angenommenen Sinne unabdingbar, sondern, wie aus § 10 Abs. 1 S. 2 WEG folgt, nur in dem durch das Gesetz selbst bestimmten Umfang, also gem. § 26 Abs. 1 S. 4 WEG nur bezogen auf die Bestellung und die Abberufung des Verwalters (vgl. zutreffend Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 26 Rz. 64). Es besteht kein sachlicher Grund, dies bezogen auf die Festsetzung der Verwaltergebühren anders zu sehen, jedenfalls nicht für die vorliegende Fallgestaltung, in der die nachträgliche Erhöhung der Verwaltergebühren während der Laufzeit eines bereits vor einiger Zeit abgeschlossenen Verwaltervertrages in Rede steht. Insoweit kann nämlich der Schutzzweck des § 26 Abs. 1 S. 4 WEG i.V.m. § 26 Abs. 1 S. 1 WEG, zu verhindern, dass bei einem Einstimmigkeitserfordernis betreffend die Bestellung und Abberufung des Verwalters eine solche Entscheidung nicht getroffen werden kann und die Wohnungseigentümergemeinschaft damit blockiert wird, nicht greifen. Für die unmittelbare Bestellung des Verwalters und die hierbei festzusetzende Vergütung im Rahmen des Bestellungsvertrages ist der Argumentation des LG all...