Entscheidungsstichwort (Thema)
WEG. GEMEINSCHAFTSORDNUNG. Änderung
Leitsatz (amtlich)
Wohnungseigentümer haben gegenüber den übrigen Teilhabern an der Gemeinschaft dann einen Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an ihr als grob unbillig erscheinen lassen. Für die Annahme des Vorliegens grober Unbilligkeit muß ein strenger Maßstab gelten. Die vorschnelle Änderung getroffener Vereinbarungen aus Billigkeitsgründen würde nicht nur den Grundsatz aushöhlen, daß einmal Vereinbartes grundsätzlich bindet, sie hätte auch zur Folge, daß die für die Funktionsfähigkeit jeder Wohnungseigentümergemeinschaft dringend erforderliche Rechtssicherheit nicht mehr gewährleistet wäre.Nicht jede Ungleichsbelastung mit Kosten innerhalb der Gemeinschaft stellt bereits eine grobe Unbilligkeit dar.
Normenkette
WEG § 10
Verfahrensgang
LG Köln (Beschluss vom 17.11.1994; Aktenzeichen 29 T 73/94) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Rechtsbeschwerdeführer vom 15.12.1994 gegen den Beschluß des Landgerichts Köln vom 17.11.1994 – 29 T 73/94 – wird zurückgewiesen.
Gründe
Die Verfahrensbeteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft „Wohnpark K.” in B.G.. Der gesamte Gebäudekomplex wurde in den Jahren 1968 bis 1971 in 3 Bauabschnitten errichtet. Im gegenständlichen Verfahren streiten die Parteien über den Kostenverteilungsschlüssel für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. In der ursprünglichen Teilungserklärung ist vorgesehen, daß jeder Miteigentümer an den Kosten der Gemeinschaft gemäß dem Verhältnis der Größe seiner Einheit zur Gesamtfläche des Wohnparks beteiligt ist. Später wurde eine vollständig geänderte Gemeinschaftsordnung erstellt. In deren § 11 ist die Pflicht zur Tragung von Lasten und Kosten neu geregelt. Hiernach sollte der „Kostenfaktor” (Verhältnis der beheizbaren Wohn- und Gewerbeflächen des jeweiligen Sondereigentums zu der Summe aller beheizbaren Wohn- bzw. Gewerbeflächen) als Abrechnungsgrundlage dienen. Für Schönheitsreparaturen war vorgesehen, diese nur unter den betroffenen Miteigentümern abzurechnen. Die übrigen Miteigentümer sollten davon nicht berührt werden. In den bisherigen Jahren ist nach der für Schönheitsreparaturen vorgesehenen Verfahrensweise auch für Instandsetzungen abgerechnet worden.
In der Eigentümerversammlung vom 9.7.1992 wurde ausweislich des dazu erstellten Protokolls bei 173 Ja-Stimmen, 8 Gegenstimmen und 4 Enthaltungen folgendes beschlossen: „Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, z.B. an Außenwänden, Dächern, konstruktiven Elementen der Terrassen, der Terrassenisolation, Außentreppen zwischen den einzelnen Blöcken eines Bauabschnittes, Innentreppen, Kellergängen und Waschküchen, Garagenunterfahrten im 1. und 2. BA, Tiefgarage und KFZ-Abstellplätzen, Zugangswegen und Zugangstreppen zu den jeweiligen Bauabschnitten, sind nach bauspezifischen Aspekten den einzelnen Bauabschnitten zu belasten. Über die jeweiligen Maßnahmen stimmen nur die Eigentümer des entsprechenden Bauabschnittes ab, die auch dann nur die Kosten zu tragen haben.”
Diesen Mehrheitsbeschluß hat der Antragsteller mit dem vorliegenden Verfahrens angefochten und in erster Instanz beantragt, den Beschluß für ungültig zu erklären. Die Antragsgegner haben gebeten, diesen Antrag abzuweisen und Gegenantrag gestellt, mit dem Ziel, die als Antragsgegner benannten Miteigentümer zu verpflichten, einer im einzelnen aufgeführten Änderung des Kostenverteilerschlüssels für die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum zuzustimmen. Der Inhalt dieses Antrages enspricht im wesentlichen dem angegriffenen Beschluß.
Der Antragsteller hat die Auffassung vertreten, der angefochtene Beschluß habe nur einstimmig gefaßt werden können. Eine Änderung des Verteilerschlüssels dürfe nicht durch Mehrheitsbeschluß erfolgen. Die Weigerung einzelner Eigentümer, diesem Begehren der überwiegenden Mehrheit nachzukommen, verstoße nicht gegen Treu und Glauben.
Das Amtsgericht ist der Argumentation des Antragstellers gefolgt und hat den strittigen Eigentümerbeschluß durch Entscheidung vom 2.3.1994 für unwirksam erklärt und die Gegenanträge abgewiesen. Dagegen haben die Gegenantragsteller sofortige Beschwerde zum Landgericht Köln eingelegt Sie haben beantragt, die Antragsgegner gemäß den erstinstanzlichen Gegenanträgen zu verpflichten. Der Beschwerdegegner hat beantragt, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen. Das Landgericht Köln hat das Rechtsmittel mit Beschluß vom 17.11.1994 abgelehnt. Zur Begründung ist darauf abgestellt, der beanstandete Beschluß habe Einstimmigkeit erfordert, die Verweigerung der Zustimmung beinhalte keinen Verstoß gegen Treu und Glauben.
Gegen diese am 8.12.1994 zugestellte Entscheidung haben die Gegenantragsteller sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie führen das bisherige Vorbringen vertiefend weiter. Die Gegenantragsteller sind der Auffassung, daß schon die tatsächlichen Umstände des Wohnparks den Fortbestand des bisherigen Verteilungsschlüssels als grob u...