Leitsatz (amtlich)
Die Erstreckung einer zur Verwaltung des Sondereigentums formularmäßig erteilten widerruflichen Vollmacht auf die Vertretung des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung und die Entgegennahme von Zustellungen des Wohnungseigentumsverwalters (einschl. der Einladungen zur Eigentümerversammlung) hält einer Inhaltskontrolle stand.
Normenkette
WEG § 23; BGB §§ 305c, 307 Abs. 2 Nr. 1
Verfahrensgang
LG Essen (Aktenzeichen 7 T 11/02) |
AG Essen (Aktenzeichen 95 II 64/01) |
Tenor
Unter Zurückweisung des Rechtsmittels i.Ü. wird der am 19.3.2002 verkündete Beschluss des LG Essen teilweise abgeändert. Der Beteiligte zu 10) bleibt verpflichtet, an die Beteiligten zu 1) bis 9) 3.814,12 Euro (= 7.459,77 DM) nebst 4 % Zinsen aus 2.239,15 Euro (= 4.379,40 DM) sowie 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskont-Überleitungs-Gesetzes, höchstens jedoch 9,26 % Zinsen, aus 1.574,97 Euro (= 3.080,37 DM) seit dem 10.3.2001 und 25,56 Euro (= 50 DM) zu zahlen.
Der Beteiligte zu 10) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde.
Er hat die den Beteiligten zu 1)–9) in dem Verfahren dritter Instanz entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
Der Gegenstandswert für das Verfahren dritter Instanz wird auf bis zu 4.000 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Die Beteiligten zu 1) bis 10) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft in E. Verwalterin des Gemeinschaftseigentums war bis zum 31.5.1999 die Firma … und Partner Gesellschaft für Vermögensverwaltung mbH (im Folgenden H.-GmbH). Die H.-GmbH war von allen Wohnungseigentümern darüber hinaus mit der Verwaltung des jeweiligen Sondereigentums beauftragt worden. In diesem Zusammenhang haben alle Wohnungseigentümer der H.-GmbH in den Jahren 1993 und 1994, bzw. im Falle des Beteiligten zu 5) im Jahre 1997, schriftlich eine bis zu deren Widerruf fortbestehende Vollmacht zur Sondereigentumsverwaltung erteilt. Gemäß deren Unterpunkten a) bis c) umfasste die Vollmacht den gesamten Verkehr mit den Mietern einschl. des Abschlusses und der Kündigung der Mietverhältnisse, die Wahrnehmung und Geltendmachung aller Ansprüche des Eigentümers sowie den Einzug der Mietzinsen. Die Untergliederungen d) und e) enthielten folgende Regelungen:
„d) die Führung von sämtlichen erforderlichen Verhandlungen sowie die Vertretung bei ordentlichen und außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlungen, ebenso die Wahrnehmung des Stimmrechts. Der Bevollmächtigte ist von den Bestimmungen des § 181 BGB entbunden.
e) die Zustellvollmacht bzgl. jeglichen Schriftverkehrs mit der Hausverwaltung des Gemeinschaftseigentums.”
Mit Schreiben vom 8.1.1999 lud die H-GmbH zu einer auf den 20.1.1999 anberaumten Eigentümerversammlung ein, deren Gegenstand gem. Punkt 2 der angekündigten Tagesordnung die Wahl der W.-Grundbesitzverwaltung AG (im Folgenden: W.-AG) zum WEG-Verwalter sein sollte. Die Einladungsschreiben adressierte die H.-GmbH an die jeweiligen Wohnungseigentümer unter ihrer eigenen Zustellungsadresse. Die Absendung eines gesonderten Einladungsschreibens an die Wohnungseigentümer ist unterblieben. In der Eigentümerversammlung vom 20.1.1999 waren alle Eigentümer durch die H.-GmbH vertreten anwesend. Zu Tagesordnungspunkt 2.1. erging einstimmig folgender Beschluss:
Die Firma W.-AG wird ab 1.6.1999 zum WEG-Verwalter bestellt. Die Firma H. & Partner wird zum Abschluss eines entsprechenden Vertrages ermächtigt.”
Dieser Beschluss ist nicht angefochten worden.
Mit Datum vom 22.3.1999 schloss die H.-GmbH mit der W.-AG einen entsprechenden Verwaltervertrag ab. Dieser enthält zu Ziff. 2 a.E. und 3 a.E. nachstehende Regelungen:
„Der Verwalter ist weiterhin berechtigt und verpflichtet:
– Die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten sowie Ansprüche hieraus gerichtlich und außergerichtlich auch in eigenem Namen geltend zu machen.
Der Verwalter ist berechtigt, im erforderlichen Umfange Hilfskräfte (z.B. Sachverständige, Rechtsanwälte, Hauswarte) auf Kosten der Eigentümergemeinschaft hinzuzuziehen.”
In der Folgezeit leitete die W.-AG die Eigentümerversammlungen vom 25.11.1999 und 10.7.2000, an denen auf Einladung der W.-AG sämtliche Wohnungseigentümer persönlich teilnahmen oder sich durch einen der übrigen Wohnungseigentümer vertreten ließen. In der Eigentümerversammlung vom 25.11.1999 erfolgte die Wahl der Beteiligten zu 6), 9) und 10) zum Verwaltungsbeirat. In der Versammlung von 10.7.2000 genehmigte die Gemeinschaft die von der W.-AG vorgelegte Wohngeldabrechnung 1999 und erteilte dieser die Entlastung für das Abrechnungsjahr 1999.
Nach dem am 18.5.1999 beschlossenen Wirtschaftsplan für das Jahr 1999 ist der Beteiligte zu 10) zu einer monatlichen Wohngeldvorauszahlung i.H.v. 364,95 DM verpflichtet. Nach der in der Eigentümerversammlung vom 10.7.2000 beschlossenen Wohngeldabrechnung für das Jahr 1999 schuldet er einen Nachzahlungsbetrag i.H.v. 426,42 DM. Weiter schuldet er eine Wohngeldvorauszahlung für Juli 2000 i.H.v. 364,95 ...