OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 13.04.2000 - 20 W 485/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Liegenschaft

Verfahrensgang

Tenor

Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben die Beteiligte zu 5. und 6. zu tragen; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Beschwerdewert wird einheitlich für das landgerichtliche Beschwerdeverfahren und das Verfahren der weiteren Beschwerde auf 30.206,42 DM festgesetzt.

Gründe

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 5. und 6. ist zwar zulässig, in der Sache aber nicht begründet.

Der angefochtene Beschluß ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Zwar hat das Landgericht verfahrensfehlerhaft nicht mündlich verhandelt. Nach § 44 Abs. 1 WEG soll in Wohnungseigentumssachen der Richter mit den Beteiligten mündlich verhandeln und dabei darauf hinwirken, daß sie sich gütlich einigen; daneben dient die mündliche Verhandlung auch der Sachverhaltsaufklärung (BayObLG WE 1993 349 [350]; OLG Hamm NZM 1998, 769 mit weiteren Nachweisen; Palandt/Bassenge, Bürgerliches Gesetzbuch, 59. Aufl. zu § 44 WEG Rdn. 1).

§ 44 Abs. 1 gilt auch für das Beschwerdegericht (allgemeine Meinung; vgl. zuletzt den Beschluß des Senats vom 28.02.2000 – 20 W 344/98 –; Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 44 Rdn. 24 mit weiteren Nachweisen; Palandt/Bassenge a.a.O.), wobei die mündliche Verhandlung vor der vollbesetzten Zivilkammer stattzufinden hat (BayObLG a.a.O.; OLG Hamm a.a.O.; Bärmann/Pick/Merle a.a.O.).

Von einer mündlichen Verhandlung darf nur in besonderen Ausnahmefällen abgesehen werden. Wird ein solcher Ausnahmefall angenommen, bedarf dies einer entsprechenden Begründung (BayObLG a.a.O.; OLG Hamm a.a.O.; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O. mit weiteren Nachweisen).

Gegen diese Grundsätze hat das Landgericht hier verstoßen. Es hat nicht mit den Beteiligten mündlich verhandelt und auch nicht dargetan, daß und warum dies entbehrlich war.

Es kann indessen hier gleichwohl nicht davon ausgegangen werden, daß die Entscheidung des Landgerichts auf diesem Verfahrensmangel beruht. Eine weitere Sachaufklärung war nicht erforderlich. Auch kann nicht angenommen werden, daß sich die Beteiligten zu einer zwar in jeder Lage des Verfahrens anzuregenden gütlichen Einigung durchgerungen hätten, weil bereits der nach Auffassung des Senats durchaus sachgerechte Vergleichsvorschlag des Amtsgerichts (Ziffer 5 des Hinweis- und Auflagenbeschlusses vom 14.10.1997) ohne Akzeptanz geblieben und eine anderweitige Einigungsgrundlage nicht ersichtlich ist.

Zutreffend ist das Landgericht in der Sache davon ausgegangen, daß ein Mehrheitsbeschluß zur Abänderung des Verteilungsschlüssels gefaßt werden kann, wenn dies in der Teilungserklärung vorgesehen ist (BGH NJW 1985, 2832 [2833]; SchlHOLG OLG-Report 1997, 19). Zwar sieht Abschnitt C. § 12 der Teilungserklärung hier lediglich eine Änderungsmöglichkeit des grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (vgl. Abschnitt C. § 1 Abs. 1 der Teilungserklärung, nach dem die §§ 10–29 WEG und damit auch § 16 Abs. 2 WEG Geltung finden) zu bemessenden Verteilungsschlüssel durch den Verwalter vor. Indes hat das Landgericht hieraus fehlerfrei gefolgert, daß diese Befugnis dann erst recht den Eigentümern zustehen muß, soweit sie sich mehrheitlich dazu entschließen (argumentum a majore ad minus).

Zur Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels ist aber erforderlich, daß außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an dem geltenden Schlüssel grob unbillig erscheinen lassen, was nach einem strengen Maßstab zu prüfen ist (Senatsbeschluß vom 10.05.1996 – 20 W 339/95 –; BayObLGZ 1991, 396; BayObLG WuM 1995, 217; KG NJW-RR 1991, 1169; OLG Hamm DWE 1995, 127 [128]). Diese strengen Voraussetzungen werden unter Berücksichtigung der Tatsache verständlicher, daß das Verhältnis von Sondereigentum und Miteigentumsanteil der freien Bestimmung des teilenden Eigentümers unterliegt (BGH NJW 1976, 1976), der sich nicht an der Nutzfläche der Sondereigentumseinheit oder deren Wert orientieren muß. Die Bestimmung des Miteigentumsanteils fällt danach in den Verantwortungsbereich des teilenden Eigentümers, dem auch die Konsequenzen für die Kostentragung bewußt sind, wenn die Kosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden sollen. Neu in die Gemeinschaft eintretende Wohnungseigentümer dagegen verlassen sich auf die in der Teilungserklärung enthaltene Kostenregelung.

Andererseits ist zu berücksichtigen, daß im Interesse der Klarheit der Verwaltung Nachteile in Kauf genommen werden müssen, weil sich eine absolut gerechte Kostenverteilung nicht erreichen läßt (Senatsbeschluß vom 10.05.1996 – 20 W 339/95 –). Dies hat in der Rechtsprechung dazu geführt, daß der Kostenverteilungsschlüssel nur bei krassen Mißverhältnissen und in extremen Ausnahme fällen für abänderbar gehalten wird (Senatsbeschluß vom 02.12.1982 – 20 W 494/82 –). So hat der Senat es noch für vertretbar gehalten, daß Miteigentüm...