OLG Düsseldorf Urteil vom 29.03.1995 - 9 U 204/94 (veröffentlicht am 29.03.1995)

Verfahrensgang

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten zu 2) bis 4) wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 12. Juli 1994 – 10 O 93/94 – teilweise abgeändert:

Die Klage gegen die Beklagten zu 2) bis 4) wird abgewiesen.

Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) bis 4) erster Instanz trägt die Klägerin.

Im übrigen bleibt die Entscheidung über die Kosten der ersten Instanz dem erstinstanzlichen Schlußurteil vorbehalten.

Die Kosten der Berufung hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung seitens des Beklagten zu 2) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000 DM und seitens der Beklagten zu 3) und 4) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leisten.

Die Sicherheitsleistungen können auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Großbank oder öffentlichen Sparkasse erbracht werden.

Tatbestand

Die Beklagten zu 1) und 2) waren als Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft Eigentümer der mehrgeschossigen Eigentumswohnung Nr. … im hause C. in D.. In der notariellen Teilungserklärung dieses Hauses vom 08.04.1983 – UR-Nr. …/… des Notars Dr. B. in D. – ist unter § 4 Ziff. 1 bestimmt, daß es den Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht gestattet sei, in den Wohnungen eine berufliche Tätigkeit auszuüben oder die Wohnungen zu diesem Zweck Dritten zu überlassen. Hinsichtlich der Wohnung der Beklagten zu 1) und 2) enthält § 4 Ziff. 4 der Teilungserklärung folgende Ausnahme:

„Die vorstehenden Absätze 1., 2. und 3. gelten nicht für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. … Diesem Eigentümer ist es gestattet, in der Wohnung einen freien Beruf auszuüben oder durch Dritte ausüben zu lassen, indem dem Dritten die Wohnung oder Teile davon zu diesem Zweck zur Verfügung gestellt werden. Als freie Berufe gelten insbesondere die Berufe der Rechts- und Wirtschaftsberatung, der Architekten und Ingenieure, die Heilberufe, die wissenschaftlichen Bildungsberufe einschließlich der freiberuflichen Pädagogen und die künstlerische und publizistische Tätigkeit. Jedoch gelten für die Ausübung des Musiklehrerberufes die vorstehenden Absätze 1., 2. und 3.”

Der Beklagte zu 1) hat in den Räumen der Wohnung Nr. … im Hause C. in den letzten Jahren eine Anwaltskanzlei betrieben.

Die Beklagte zu 3), deren persönlich haftender Gesellschafter der Beklagte zu 4) ist, bot als Maklerin im Auftrag der Beklagten zu 1) und 2) die Wohnung Nr. … im Hause O.- … zum Kauf an. In ihrem Exposé hatte die Beklagte zu 3) das Objekt als „Büro-Einheit in Top-Wohn- und Bürolage der Landeshauptstadt D., gewerbliches Teileigentum” bezeichnet und § 4 Ziff. 4 der Teilungserklärung vom 08.04.1983 in vollem Wortlaut zitiert.

Als Kaufinteressent vermittelte die Beklagte zu 3) den Beklagten zu 1) und 2) die Klägerin. Diese suchte Ausstellungs- und Geschäftsräume zur Vermietung an die Modefirma G. GmbH.

Mit notariellem Kaufvertrag des Notars Dr. E. vom 09.03.1993 – UR.-Nr. …/… -in M. Erwarb die Klägerin von den Beklagten zu 1) und 2) das Wohnungseigentum an der Wohnung Nr. … im Hause C. Zum Kaufpreis von 2,2 Mio. DM zuzüglich 15 % Mehrwertsteuer. In § 2 Nr. 2 des Vertrages ist niedergelegt, daß die Klägerin als Käuferin von den Beklagten zu 1) und 2) als Verkäufer ein Exemplar der Teilungserklärung ausgehändigt erhalten habe und erkläre, daß ihr der Inhalt bekannt sei. In § 9 des Kaufvertrages ist ein umfassender Gewährleistungsausschluß vereinbart.

Besitz- und Nutzungsübergang erfolgte vereinbarungsgemäß am 21.04.1993, die Klägerin zahlte den Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer.

Die Klägerin hat die Räumlichkeiten an die Firma G. GmbH vermietet, die dort eine Modeagentur mit Ausstellungsflächen, Büro, Fertigung und Vertrieb unterhält. Mit Formularschreiben vom 17.08.1993 wies die Stadt D. – Amt für Wohnungswesen – die Firma G. GmbH darauf hin, daß nach der Verordnung der Landesregierung Nordrhein-Westfalen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 22.02.1972 in der Fassung der Bekanntmachung vom 24.04.1990 Wohnraum nur mit einer Zweckentfremdungsgenehmigung zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Eine solche Genehmigung liegt hinsichtlich der von den Beklagten zu 1) und 2) an die Klägerin veräußerten Wohnung Nr. … nicht vor. Unter dem 30.11.1993 teilte das Amt für Wohnungswesen der Stadt D. dem zwischenzeitlich von der Firma G. GmbH beauftragten Rechtsanwalt F. mit, daß auch baurechtlich eine andere als Wohnungsnutzung wegen Fehlens einer Nutzungsänderungsgenehmigung nicht zulässig sei.

Die Klägerin begehrt mit ihrer Klage die Feststellung, daß die Beklagten ihr zum Schadensersatz verpflichtet seien, weil sie die von ihr erworbene Wohnung wegen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot und fehlender Nutzungsänderungsgenehmigung nicht gewerblich nutzen dürfe. Sie stützt ihren Schadensersatzanspruch gegen die...