Leitsatz (amtlich)
Fällt das nach § 90 Abs. 1 ZVG erworbene Eigentum des Ersteigerers eines Grundstücks durch Aufhebung des Zuschlags rückwirkend wieder dem ursprünglichen Eigentümer zu, so kommen wegen zwischenzeitlicher Verschlechterungen des Grundstücks Schadensersatzansprüche der ursprünglichen Eigentümer gem. §§ 989, 990 BGB analog ab dem Zeitpunkt in Betracht, ab dem dem Ersteigerer eine begründete Beschwerde gegen den Zuschlag bekannt geworden ist.
Normenkette
ZVG § 90 Abs. 1; BGB §§ 989-990
Verfahrensgang
LG Hannover (Urteil vom 10.04.2006; Aktenzeichen 20 O 407/05) |
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 10.4.2006 verkündete Urteil der 20. Zivilkammer des LG Hannover wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe eines die vollstreckbare Forderung um 10 % übersteigenden Betrages abzuwenden, soweit nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
A. Der Kläger nimmt den Beklagten im Rahmen einer positiven Feststellungsklage auf Schadensersatz aus einem Rechtsanwaltsvertrag in Anspruch.
Im Zwangsversteigerungsverfahren vor dem AG Hildesheim (25 K 55/04) erhielt der Kläger am 1.4.2005 für einen Betrag von 81.000 EUR den Zuschlag für ein Hausgrundstück in A., das im Eigentum der Eheleute M. stand (Bl. 8 d.A.). Der Wert des Grundstücks war vom AG Hildesheim nach Einholung eines Verkehrswertgutachtens zuvor auf 107.000 EUR festgesetzt worden.
Gegen den Zuschlagsbeschluss erhoben die Eheleute M. sofortige Beschwerde, die dem Kläger mit Schreiben des AG vom 27.4.2005 (Bl. 11 d.A.) zur Stellungnahme bis zum 9.5.2005 zugeleitet wurde. Der Kläger schaltete daraufhin den Beklagten ein, der mit Schreiben vom 2.5.2005 (Bl. 13 d.A.) beantragte, die Beschwerde zurückzuweisen. Mit Beschluss vom 12.5.2005 (Bl. 16 d.A.) wies der Rechtspfleger des AG die sofortige Beschwerde der Eigentümer "als unbegründet" zurück. Der Beklagte teilte dem Kläger dies mit Schreiben vom 17.5.2005 (Bl. 21 d.A.) mit und erklärte außerdem, dass der weiteren Renovierung und insb. dem Einzug ins Haus nichts mehr im Wege stehe.
Unstreitig hatte der Kläger bereits nach dem Zuschlag Renovierungsarbeiten in dem Haus durchgeführt. Der Umfang dieser Arbeiten ist zwischen den Parteien streitig. Ebenfalls ist streitig, ob und wenn ja, welche Arbeiten der Kläger nach Zugang des Schreibens des Beklagten vom 17.5.2005 in dem Haus durchführte.
Die Beschwerde der Eheleute M. gegen den Zuschlagsbeschluss wurde schließlich dem LG Hildesheim zur Entscheidung vorgelegt. Mit Beschluss vom 7.6.2005 (5 T 169/05, Bl. 23 d.A.) hob das LG den Zuschlagsbeschluss auf.
Wegen der vom Kläger vorgenommenen Arbeiten an dem Haus gab das AG Hildesheim erneut ein Verkehrswertgutachten in Auftrag. Der Sachverständige B., auf dessen Feststellungen bereits die Festsetzung des ursprünglichen Verkehrswertes i.H.v. 107.000 EUR beruhte (s. Gutachten vom 25.10.2004, Bl. 35 d. BA), kam nunmehr zu einem Verkehrswert von lediglich 72.000 EUR, weil sich das Haus weitgehend im Rohbauzustand befunden habe (s. S. 18 d. Gutachtens vom 26.10.2005, Bl. 412 d. BA).
Mit Zuschlagsbeschluss des AG Hildesheim vom 31.3.2006 wurde das Grundstück schließlich einer Frau M. P. für einen Betrag von nur 67.000 EUR zugeschlagen (Bl. 579 d. BA). Der Kläger hatte bei dem erneut durchgeführten Zwangsversteigerungsverfahren nicht mitgeboten.
Die Eheleute M. haben ggü. dem Kläger zunächst die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Grundstücks geltend gemacht und diese mit Schreiben vom 7.12.2005 auf mindestens 57.796,10 EUR beziffert (s. Schreiben des Rechtsanwalts L. vom 7.12.2005, Bl. 33 d.A.), inzwischen jedoch den Minderwert des Grundstücks sowie Rechtsanwaltskosten als Schaden geltend gemacht (s. Schreiben des Rechtsanwalts L. vom 16.5.2006, Bl. 156 d.A.).
Der Kläger hat behauptet, er habe nach dem Zuschlag lediglich mit Tapetenabrissarbeiten begonnen, diese nach der Beschwerde der Eigentümer jedoch sofort gestoppt. Nachdem der Beklagte ihm mit Schreiben vom 17.5.2005 mitgeteilt habe, dass der weiteren Renovierung nichts im Wege stehe, habe er dann eine Kernsanierung des Hauses vorgenommen (wegen der Einzelheiten: s. S. 5 der Klagschrift). Im Übrigen habe er auch erst nach diesem Zeitpunkt die Darlehensverträge für die Finanzierung unterschrieben, die nunmehr rückabgewickelt werden müssten. Da letztlich noch nicht feststehe, welche Ansprüche den Eheleuten M. im Einzelnen zustünden und auch die Rückabwicklungskosten für die Darlehensverträge bisher nicht ersichtlich seien, sei die Feststellungsklage zulässig.
Der Kläger hat beantragt, festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtlichen Schaden zu ersetzen, der dem Kläger aufgrund der anwaltlichen Beratung vom 18.5.2005 bis 9.6.2005 im Rahmen des Zwangsversteig...