Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Kündigungsrecht des Erben beim Tod eines Mitmieters
Leitsatz (amtlich)
Stirbt einer von mehreren Mietern, so steht dem Erben wegen der Einheitlichkeit des Mietvertrages kein Kündigungsrecht gemäß BGB § 569 zu.
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 11. April 2000 - 218 C 539/99 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsrechtszuges trägt die Klägerin.
Gründe
Die statthafte, in der rechten Form und Frist eingelegte und begründete Berufung ist zwar zulässig, in der Sache selbst aber nicht gerechtfertigt.
Mit Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil die Klage der Klägerin auf Rückzahlung der erbrachten Mietkaution in der unstreitigen Höhe von 4999,03 DM (einschließlich der angefallenen Kautionszinsen) abgewiesen. Zwar ist die Aktivlegitimation der Klägerin gegeben, weil sie entsprechend dem Erbschein vom 15.6.1998 Erbin des Mitmieters ... geworden ist, und auch das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist inzwischen unstreitig beendet. Jedoch ist der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Mietkaution nebst Zinsen infolge der von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit dem ihr nach dem Mietvertrag zustehenden Grundmietzins für die Zeit von Oktober 1998 bis Juni 1999 in Höhe von 9 x 1443,75 DM = 12993,75 DM gemäß § 389 BGB erloschen. Der vorgenannte Mietzins steht der Beklagten nach § 535 BGB zu, weil der zuletzt nur noch zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag erst am 30.6.1999 sein Ende gefunden hat. Die von der Klägerin mit Schreiben vom 16.6.1998 ausgesprochene Kündigung hat nämlich das bereits seit 1984 bestehende Mietverhältnis unter Beachtung der in § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB festgelegten Kündigungsfristen erst zum 30.6.1999 beenden können.
Die in § 569 BGB vorgesehene kürzere Kündigungsfrist für den Fall des Todes des Mieters greift hier nicht ein. Bei mehreren Mietern und dem Tode nur eines Mieters steht nämlich weder dem überlebenden Mieter noch dem Erben des verstorbenen Mieters ein Kündigungsrecht zu. Das folgt daraus, daß der überlebende Mieter eben kein Kündigungsrecht hat und der Erbe des verstorbenen Mieters allein den Mietvertrag nicht kündigen kann, weil eben das Mietverhältnis unteilbar ist und nur von allen oder gegenüber allen anderen Beteiligten gekündigt werden kann (so KG JW 32, 3362; Staudinger-Sonnenschein § 569 Rdn. 7; Erman-Jendrek § 569 Rdn. 5; Sternel Rdn. IV 537; Emmerich-Sonnenschein § 569 Rdn. 4; Bub-Treier Rdn. IV 230; a. A. Münchener Kommentar/Voelskow § 569 Rdn. 7; unklar Schmidt-Futterer § 569 Rdn. 6). Der insoweit abweichenden Ansicht des Münchener Kommentars, der die Frage allein nach den Grundsätzen über den Wegfall oder eine wesentliche Änderung der Geschäftsgrundlage entscheiden und deshalb dem überlebenden Mitmieter ein Kündigungsrecht geben will, folgt die erkennende Kammer nicht, weil dies für die verbliebenen Vertragsteile zu einer unerträglichen Rechtsunsicherheit führen würde (vgl. Staudinger-Sonnenschein a. a. O.). Daran kann hier auch nichts die Tatsache ändern, daß die Klägerin (zufällig) gleichzeitig überlebende Mieterin und Erbin des verstorbenen Mitmieters ist.
Auch die in § 569 b BGB vorgesehene kürzere Kündigungsfrist für den Fall, daß bei einem gemeinschaftlichen Mietvertrag von Eheleuten einer der Ehegatten stirbt, führt hier nicht zu einem früheren Ende des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses. Selbst wenn man § 569 b BGB entsprechend auch für eheähnliche Lebensgemeinschaften anwenden würde (vgl. Palandt-Putzo § 569 b Rdn. 1 unter Hinweis auf BGH NJW 93, 999), dann würde § 569 b Satz 3 BGB hier nicht zu einer früheren Beendigung des Mietverhältnisses führen, weil die mit Schreiben vom 16.6.1998 ausgesprochene Kündigung nicht für den ersten zulässigen Termin erfolgt ist. Da der Mitmieter R. am 1.4.1998 verstorben ist, hätte die Kündigung - auch unter Zubilligung einer angemessenen Überlegungsfrist - jedenfalls bis zum dritten Werktag des Mai 1998 zum Ablauf des Monats Juli 1998 erklärt werden müssen. Auf die Erbenstellung der Klägerin kommt es bei § 569 b BGB nicht an, so daß auch der Zeitpunkt der Erteilung des Erbscheins hier unerheblich ist.
Schließlich hat auch das Verhalten der Beklagten nicht zu einer früheren Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Mangels einer Ersatzmieterklausel ist die Beklagte nämlich nicht verpflichtet gewesen, zu einem früheren Zeitpunkt eine Neuvermietung der Wohnung vorzunehmen. Dazu wäre die Beklagte nämlich nur dann verpflichtet gewesen, wenn das Interesse des Mieters an der Vertragsauflösung das Interesse des Vermieters am Bestand des Mietvertrages erheblich überragt hätte (Rechtsentscheid OLG Karlsruhe WM 81, 173, 176; bestätigt durch OLG Hamm WM 95, 577). Hierzu hat die Klägerin nichts vorgetragen. Der bloße Hinweis darauf, die hohen Mieten nicht allein tragen zu können, reicht hierzu nicht aus.
Nach alledem ist die Berufung zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf ...