Verfahrensgang
AG Hamburg-Altona (Urteil vom 23.05.2017; Aktenzeichen 316 C 380/16) |
Tenor
– Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 23.5.2017 (Az.: 316 C 380/16) wird zurückgewiesen.
– Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
– Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das Berufungsurteil ist vorläufig vollstreckbar.
– Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Der Kläger verlangt für sich und in gewillkürter Prozessstandschaft für seine Ehefrau von der Beklagten die Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate Juni bis November 2016 in Höhe von monatlich EUR 354,96, insgesamt EUR 2.129,82 gem. §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812ff BGB.
Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob die sog. Mietpreisbegrenzungsverordnung in Hamburg zum Zeitpunkt des Abschlusses des streitigen Mietvertrages wirksam war.
Der Kläger und seine Frau mieteten von der Beklagten mit Vertrag vom 1.September 2015 eine 81 qm große 3,5 Zimmer-Wohnung incl. Kellerraum in der B. „leer” in „leer” H.-A.. Es wurde eine Nettokaltmiete in Höhe von EUR 1.135,00 vereinbart. Dies entspricht einer qm-Miete in Höhe von 14,01 EUR. Der Kläger rügte mit Schreiben vom 29.4.2016 gegenüber der Verwalterin, dass die Miete aufgrund der Mietpreisbegrenzungsverordnung um EUR 354,96 zu hoch sei.
Am 23.6.2015 erließ die Freie und Hansestadt Hamburg eine „Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs” (Mietpreisbegrenzungsverordnung), in der es in § 1 heißt:
Die Freie und Hansestadt Hamburg ist ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 556 d Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Der Erlass der Rechtsverordnung war Gegenstand einer Senatssitzung vom selben Tage. Die Niederschrift der Senatsversammlung liegt als Anlage B 13, Bl. 40 d.A. vor. In dieser Niederschrift heißt es:
Frau Senatoren Dr. Stapelfeldt trägt den Inhalt der Drucksache Nr. 2015/1119 betreffend Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzungsverordnung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches, zugleich Stellungnahme des Senats zu dem Ersuchen der Bürgerschaft vom 8. Oktober 2014 „weiter für Verbesserungen im Mieterschutz eintreten Mietpreisbremse für Hamburg zügig einführen!” (Drs. 20/13153)
vor und weist darauf hin, dass die Senatsdrucksache noch einer redaktionellen Überarbeitung bedarf.
Der Senat nimmt Kenntnis und fasst folgenden Beschluss:
- Der Senat beschließt die als Anlage zur Drucksache vorgelegte „Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mietpreisbegrenzungsverordnung).
- Der Senat beschließt die vorgelegte Mitteilung an die Bürgerschaft.
Die Rechtsverordnung wurde am selben Tag (23.6.2015) im HmbGVBl. 2015 auf Seite 122 veröffentlicht. Die unter Ziff. 2 beschlossene „Mitteilung an die Bürgerschaft” liegt als Bürgerschaftsdrucksache 21/861 vor. In dieser ist lediglich eine zwei kurze Absätze umfassende „Kurzbegründung” für die Rechtsverordnung enthalten. Für den Inhalt dieser Drucksache im Übrigen wird auf die Anlage B 8, Bl. 232 d.A. verwiesen.
Am 22.10.2015 (Anlage B 12, B 13, Bl. 402 ff d.A.) wurde im Transparenzportal der Freien und Hansestadt Hamburg zum E-Aktenzeichen BWSB674.115-001 die Niederschrift der Senatssitzung vom 23.06.2015 mit Vorblatt zur Senatsdrucksache veröffentlicht (1+3 Seiten). Die 26-seitige Begründung zur Mietpreisbegrenzungsverordnung, die in der Drucksache des Senats dem sog. dreiseitigen Vorblatt nachfolgt, wurde nicht mit veröffentlicht.
Der Kläger ist der Ansicht,
dass die vereinbarte Miete gegen § 556d Abs. 1 BGB verstoße, wonach die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen dürfe, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen werde, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liege. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die von ihm gemietete Wohnung betrage 8,75 EUR. Es sei das Mietenspiegelfeld F 3 (Baualtersklasse 1919-1948, normale Wohnlage, mit Bad- und Sammelheizung) des Mietenspiegels der Stadt Hamburg für 2015 anzuwenden. Dieses Rasterfeld weise eine Spanne von 6,31 EUR – 9,97 EUR aus bei einem Mittelwert von EUR 7,84. Die ortsübliche Vergleichsmiete liege bei dem oberen Drittelwert, also bei EUR 8,75. Dieser Wert habe bei der Neuvermietung lediglich um 10% überschritten werden dürfen, so dass nach den Vorschriften der §§ 556 d ff BGB lediglich eine qm-Miete in Höhe von 9,63 EUR hätte vereinbart werden dürfen. Dies entspreche einer monatlichen Miete von EUR 780,03. Damit hätten er und seine Ehefrau EUR 354,96 monatlich überzahlt. Die Rückzahlung dieses Betrages für die Monate Juni bis November 2016 mache er geltend.
Der Kläger hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn und Frau K. B.-F. EUR 2.129,82 nebst 5%-Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagt...