LG Berlin Urteil vom 31.01.2023 - 55 S 28/22 WEG

Verfahrensgang

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 10.2.2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg abgeändert und die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben die Kläger zu 1) und 2) 60 % und hat der Kläger zu 3) 40 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % abzuwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet.

Tatbestand

I.

Die Kläger betreiben die Ungültigerklärung eines Sonderumlagebeschlusses.

Die Eigentümerversammlung der beklagten Gemeinschaft beschloss am 18.6.2021 auf der Grundlage eines zuvor eingeholten Angebots der Firma … GmbH vom 7.1.2020 (Anlage K 7, Band I Blatt 88 der Gerichtsakte) die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 2.930.000 EUR zur Finanzierung von Sanierungsarbeiten an der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Hofdecke, die zumindest teilweise zugleich die Decke der darunter belegenden Tiefgarage darstellt. Die bereits zu einem früheren Zeitpunkt gesondert beschlossenen Sanierungsarbeiten erstrecken sich auch auf die Tiefgarage und den dort befindlichen Garagen, an denen Sondereigentum begründet worden ist. Anlass für die baulichen Maßnahmen war eine Anordnung des Landes Berlin vom 8.12.2020 (Anlage B 4), mit der die Nutzung der Tiefgarage wegen Verstößen gegen die Bestimmungen in §§ 3 Abs. 1, 81 Abs. 1 Satz 1 BauO Berlin und § 15 Abs. 2 Muster-Garagenverordnung (MGarVO) baupolizeilich untersagt wurde.

Der angefochtene Beschluss sieht für alle geplanten Maßnahmen eine Kostenbeteiligung der Wohnungseigentümer im Verhältnis der Miteigentumsanteile vor.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Die Kläger beanstanden u.a. Fehler im Zusammenhang mit der Einberufung und Vorbereitung der Versammlung sowie eine unzutreffende Verteilung der zu erwartenden Kosten auf die Eigentümer. Zu letzterem tragen sie vor: In einem am 13.4.1981 beurkundete Nachtrag zur Teilungserklärung hätten die Parteien vereinbart, dass jedes Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden könne; in diesem Fall sei aber – so die Vorgaben der Teilungserklärung – die Lastenverteilung neu vorzunehmen. Aufgrund dieser Vereinbarung sei die beschlossene Verteilung der Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht zulässig. Nachdem entsprechende Umwandlungen stattgefunden und die Einheiten im Dachbereich zu Wohnzwecken ausgebaut worden seien, hätte die Kostenverteilung im Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzfläche erfolgen müssen.

Ferner seien in dem Angebot der Firma … GmbH Leistungen enthalten, die allein von den Garageneigentümern hätten getragen werden müssen oder die zu den „Kosten der Instandhaltung und Reparatur der Auf- und Abfahrten der Garage einschließlich der Garagenhaupttore” im Sinne von § 20 Abs. 1 Abschnitt IV Buchstabe a) der Gemeinschaftsordnung (GO) zählen würden. Auch die letztgenannten Kosten seien nach den Vorgaben der Teilungserklärung ausschließlich von den Eigentümern der Garagen mit den Ordnungsziffern G 1 bis G 30 allein zu zahlen. Die hierfür anfallenden Arbeiten seien zudem deutlich höher als von der Verwaltung geschätzt; dies habe eine unzulässige Mehrbelastung der Kläger zu Folge.

Das Amtsgericht hat den angefochtenen Beschluss insgesamt für ungültig erklärt und zur Begründung ausgeführt, er differenziere nicht hinreichend zwischen den Kosten, die für die Instandsetzung der Garagen einerseits und für die Instandsetzung der Hofdeckensanierung andererseits anfallen würden. Die Kosten der Hofdeckensanierung seien von sämtlichen Eigentümern zu tragen, die Kosten der Instandsetzung der Garagen dagegen jedenfalls zum Teil allein von den Garageneigentümern. Die Kläger monierten zu Recht, dass die Kostenpositionen 1.5.1.17 bis 1.5.1.25 in dem Angebot der Firma … GmbH vom 7.1.2020 (Kosten der Einfahrtstore der Tiefgarage; Tore der Einzelgaragen in der Tiefgarage; Kosten der Brandschutzertüchtigung; Beleuchtungsanlagen der Garagen; Demontage der Elektroanlage in den Garagen) auf alle Eigentümer ungelegt worden seien, obwohl diese jedenfalls überwiegend von den Garageneigentümern getragen werden müssten. Bezüglich der Garagentore und sonstiger Instandsetzungsarbeiten innerhalb der einzelnen Tiefgarageneinheiten beruhe die alleinige Kostentragungspflicht der Garageneigentümer darauf, dass diese nach § 7b) ba) der Teilungserklärung im Sondereigentum der Garageneigentümer stünden. Schließlich wäre es auch erforderlich gewesen, bei der Verteilung der Kostenposition 1.1. des Angebots vom 7.1.2020 (Baustelleneinrichtung/vorbereitende Arbeiten) sowie den Kosten der Baubetreuung zwischen den Kosten der Garagen- und Hofdeckensanierung zu differenzieren. Den Eig...