LG Berlin Urteil vom 21.11.2006 - 64 S 193/06

Verfahrensgang

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 23. Juni 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau – 3b C 339/06 – abgeändert und neu gefasst:

1. Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene Doppelhaushälfte im …, bestehend aus 4 Zimmern nebst Küche, Toilette, Bad, Diele, Loggia, Terrasse und Kellergeschoss, Bodenraum (Wohnfläche ca. 104 m²) zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

   Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2006 gewährt.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.741,36 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. August 2005 zu zahlen. Die weitergehende Zahlungsklage wird abgewiesen.
3. Die Widerklage wird abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger 15 % und die Beklagten 85 %. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung hinsichtlich des Tenors zu Ziff. 1.) abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 7.000,00 EUR, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im Übrigen dürfen die Parteien die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

I.

Die Beklagten wenden sich gegen das ihnen am 27.06.2006 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Spandau vom 23.06.2006 – 3b C 339/06 – mit ihrer am 05.07.2006 eingelegten und nach gewährter Fristverlängerung bis zum 27.09.2006 an diesem Tag begründeten Berufung.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Die Beklagten sind weiterhin der Auffassung, die fristlose Kündigung des Klägers vom 22.08.2005 sei durch Begleichung der bestehenden Mietrückstände nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden. Die Wirksamkeit der Kündigung führe nicht zu einem Fortfall des Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich der Mietrückstände aus dem Jahr 2005. Auch sei unerheblich, dass der Ausgleich im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt sei.

Sie beantragen,

die Klage abzuweisen;

auf die Widerklage den Kläger zu verurteilen, folgende Mängelbeseitigungsarbeiten in der von den Beklagten gemieteten Doppelhaushälfte, … vorzunehmen:

1. Die Bodenplatte des Hauses nach den Regeln der Baukunst vertikal und horizontal gegen von außen eindringendes Wasser abzudichten und zu isolieren.
2. Den Sickerschacht im Waschkeller so abzudichten, dass von dort keine Feuchtigkeit an die Bodenplatte abgegeben werden kann.
3. Die feuchte Bodenplatte im gesamten Keller trockenzulegen.
4. Im Hobbyraum PVC-Fliesen und darüber Teppichware zu verlegen.
5. Im Kellerraum PVC-Fliesen zu verlegen.
6. Die Wände im ehemaligen Heizungskeller malermäßig zu streichen.
7. Den ehemaligen Heizungskeller mit einer Zimmertür zu versehen und das Mauerwerk um diese Tür dem Türrahmen anzupassen, zu verputzen und malermäßig zu streichen.
8. Die defekte Zimmertür zum Hobbyraum durch eine funktionsfähige zu ersetzen.
9. Den Spalt unter der Wohnungseingangstür zu schließen, so dass bei Regen kein Regenwasser mehr unter der Tür hindurch ins Innere des Hauses gelangen kann.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

1. Die zulässige Berufung hat in der Sache nur hinsichtlich eines geringen Teils der Nebenforderung Erfolg.

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für die Monate Januar bis August 2005 in Höhe von jeweils 217,67 EUR. Die Miete war in diesen Monaten aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils um 38 % gemindert. Selbst wenn man als Bemessungsgrundlage die Bruttowarmmiete zugrunde legen würde (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 8. Aufl., § 536 Rn. 324), ändert sich die Angemessenheit eines Minderungsbetrages von 217,67 EUR monatlich nicht. In diesem Fall wäre die Minderungsquote entsprechend herabzusetzen.

Selbst wenn man zugunsten der Beklagten davon ausgeht, dass der Keller insgesamt nicht nutzbar war, erscheint eine Minderungsquote von insoweit 30 % als angemessen. Die Fläche des Kellers umfasst ausweislich des Tatbestandes des mit der Klageschrift eingereichten Urteils des Amtsgerichts Spandau vom 27. April 2005 – 4 C 674/04 – 40 m² und nimmt damit nur rund 38 % der gemieteten Doppelhaushälfte ein. Berücksichtigt man, dass die insgesamt zu zahlende Miete zudem einen Fahrzeugeinstellplatz und einen 350 m² großen Garten umfasst, so kommt eine Minderung von mehr als 30 % für den unbenutzbaren Keller selbst dann nicht in Betracht, wenn man den Vortrag der Kläger zugrunde legt, dass der Keller nach d...