Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 09.06.2017; Aktenzeichen 70 C 42/16 WEG) |
Tenor
1. Die Berufung des Klägers gegen das am 9.6.2017 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 70 C 42/16 WEG – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
2. Dieses und das angefochtene Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10% abzuwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet.
Tatbestand
I.
Die Parteien sind Miteigentümer des Grundstück … in … Berlin und bilden mit den übrigen Miteigentümern, die im Berufungsverfahren nach Maßgabe des § 48 Abs. 1 WEG beigeladen wurden, eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern.
Der Kläger ist Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 44, der Beklagte unter anderem Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 18. Die am 27.2.1990 errichtete Änderungsurkunde zur Teilungserklärung vom 26.10.1989 weist für diese Einheit eine Nutzung als „Wohnung- und Teileigentum” aus; wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Anlagenkonvolut K 2 Bezug genommen.
In Abschnitt III der Teilungserklärung vom 26.10.1989 ist unter § 3 Abs. 4 bestimmt, dass es zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in einer Wohnung der schriftlichen Einwilligung des Verwalters bedarf. § 3 Abs. 6 enthält den klarstellenden Hinweis, dass diese Einschränkungen nicht für die Nutzung einer Teileigentumseinheit „im Sinne von deren Zweckbestimmung” gilt. § 3 Abs. 8 ordnet an, dass Schilder, Reklameeinrichtungen oder Antennen nur mit Einwilligung des Verwalters und nur in der vom Verwalter zu bestimmenden Art und Form angebracht werden dürfen.
§ 4 Abs. 2 der Teilungserklärung enthält folgende Regelung:
Veränderungen an und in der Wohnanlage z.B. Um-, An- und Einbauten bedürfen, soweit dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers berührt wird, der schriftlichen Einwilligung des Verwalters. Der Verwalter muss einen Mehrheitsbeschluß der Miteigentümer zur Voraussetzung seiner Zustimmung machen.
Der Beklagte betreibt in den Räumen der Sondereigentumseinheit Nr. 18 einen Imbiss und Wurstwarenverkauf. Im Bereich des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses sind an einem Teil der Fassade Werbeschilder angebracht, die auf den Betrieb des Beklagten hinweisen.
Die Verwalterin der Gemeinschaft hat mit einem an den Beklagten gerichteten Schreiben vom 9. Mai 2018 die zur Zeit an der Fassade angebrachte Werbung (Anbringung der Werbeschilder) genehmigt. Wegen des Inhalts des Schreibens wird auf die Anlage B 6 Bezug genommen.
Der Kläger hat erstinstanzlich erreichen wollen, dass dem Beklagten einerseits die Nutzung der Sondereigentumseinheit Nr. 18 zum Betrieb eines Imbisses, eines Cateringservices oder eines Wurstwarenverkaufs und ihm andererseits das Abstellen von Autos im Bereich der zum Grundstück gehörenden Garagen untersagt wird. Desweiteren hat er erreichen wollen, dass der Beklagten die von ihm im Fassadenbereich des Gebäudes angebrachten Werbetafeln sowie ein rotes, aus Plastik bestehendes Werbebanner entfernt, dass er eine graubraune Verfärbung der Fassade beseitigt und eine im Durchgang zum Hof aufgestellte Blechhütte, eine auf dem Hof stehende Wurstbratgerätschaft und schließlich eine im Treppenaufgang …, 1. Obergeschoss angebrachte Videokamera entfernt.
Das Amtsgericht hat die Klage, nachdem es die Örtlichkeit zuvor in Augenschein genommen hat, abgewiesen und zur Begründung – soweit für das Berufungsverfahren noch von Bedeutung – im Wesentlichen ausgeführt: Die Nutzung der Sondereigentumseinheit zum Betrieb eines Imbisses (Wurstwarenverkaufs) sei zulässig, da eine Genehmigung durch den Verwalter nicht erforderlich sei. Die Teilungserklärung weise die Einheit des Beklagten nicht (ausschließlich) als Wohnungseigentum aus. Die Verfärbungen an der Fassade seien im Bereich der Sondereigentumseinheit des Beklagten nicht gravierender als im übrigen Fassadenbereich. Schließlich habe der Beklagte ein berechtigtes Interesse an dem Betrieb der Videokamera; da diese nur ein Bild vom Treppenhaus liefere, diese Bilder aber nicht dauerhaft aufzeichne, müsse der Kläger den Betrieb dulden.
Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger sein Klagebegehren teilweise weiter. Hierzu trägt er vor, der Beklagte dürfe ohne Genehmigung des Verwalters kein Gewerbe in seiner Sondereigentumseinheit betreiben. Die nach Einleitung des Berufungsverfahrens seitens der Verwalterin im Hinblick auf die Werbeschilder erteilte Genehmigung vom 9.5.2018 sei irrelevant. Die Schilder seien an die Fassade angebracht worden, so dass es sich um bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG handeln würde, die der Verwalter nach § 4 Abs. 2 Satz 1 der Teilungserklärung nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Miteigentümer erteilen dürfe. Ein solcher Beschluss sei indes nicht gefasst worden. Der Betrieb der Videokamera v...