Leitsatz (amtlich)
Zur Notwendigkeit eines "Vorwegabzugs" der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten bei gemischt genutzten Gebäuden.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 11.11.2005; Aktenzeichen 29 O 123/05) |
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 11.11.2005 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin teilweise abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.734,06 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 1 DÜG auf 103,79 EUR vom 1.10.2000 bis zum 31.12.2001, auf 315,71 EUR vom 1.2.2001bis zum 31.12.2001, nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB auf 419,50 EUR seit dem 1.1.2002, nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB auf 3.542,75 EUR seit dem 19.1.2005 und nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB auf 2.771,81 EUR seit dem 19.1.2005 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird als unzulässig abgewiesen.
Die weitergehende Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz haben die Klägerin 19 % und der Beklagte 81 % zu tragen.
Von den Kosten des Rechtsstreits in zweiter Instanz haben die Klägerin 10 % und der Beklagte 90 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung des Beklagten ist nur teilweise begründet (I.).
Die Widerklage ist unzulässig (II.).
I. Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung von 6.734,06 EUR gem. § 535 Abs. 2 BGB. Der weitergehende Zahlungsanspruch ist unbegründet.
A. Restmietzinsansprüche
a) Die Klägerin kann vom Beklagten rückständigen Mietzins i.H.v. 103,79 EUR verlangen. Ohne Erfolg macht der Beklagte geltend, dass die Klägerin die unstreitige Zahlung für September 2000 am 4.9.2000 i.H.v. 1.990,56 DM nicht berücksichtigt habe. Der Beklagte schuldete folgenden Mietzins:
Nettokalt 1.572 DM
Zzgl. Mwst. 1.823,52 DM
BK-Vorschuss 307,40 DM
HK-Vorschuss 62,64 DM
Gesamt 2.193,56 DM
- Zahlung 1.990,56 DM
Rest 203 DM = 103,79 EUR
Die Klägerin hat die Zahlung von 1.990,56 DM zunächst auf die Vorschüsse verrechnet. Der Beklagte hat die Zahlung mit der Bestimmung "Miete 9/2000" vorgenommen. Daraus ergibt sich nicht, auf welche Mietzinsbestandteile die Teilzahlung zu verrechnen war. Fehlt es an einer derartigen Bestimmung des Mieters, so ist davon auszugehen, dass zunächst der Anspruch des Vermieters auf den Betriebskostenvorschuss getilgt wird, weil diese Forderung infolge der Notwendigkeit der Abrechnung spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes dem Vermieter geringere Sicherheit bietet (Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., Teil II, Rz. 124; LG Berlin GE 2000, 205; GE 2000, 1623; GE 2002, 1336). Mangels Tilgungsbestimmung konnte die Klägerin daher die Zahlung zunächst auf die Nebenkostenvorschüsse verrechnen, so dass noch restlicher Nettomietzins offen ist.
b) Der Klägerin steht ein Anspruch auf rückständigen Mietzins für Dezember 2000 i.H.v. 512,03 EUR nicht zu, weil diese Forderung durch Aufrechnung des Beklagten mit Gegenforderungen erloschen ist (§ 389 BGB).
Für Dezember 2000 war unter Berücksichtigung des Nettomietzinses (d.h. ohne Nebenkostenvorschüsse) von 1.823,52 DM abzgl. der geleisteten Zahlung von 822,07 DM noch ein Betrag von 1.001,45 DM offen.
Der Beklagte hat insoweit entsprechend der Schreiben der Hausverwaltung vom 24.11.2000 und 27.11.2000 eine Verrechnung mit den Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen für 1998 und 1999 i.H.v. 170,91 DM und von 830,54 DM = 1.001,45 DM (= 512,03 EUR) vorgenommen.
c) Für Januar 2001 kann die Klägerin noch restlichen Mietzins von 315,71 EUR verlangen, der weitergehende Anspruch ist durch Aufrechnung erloschen (§ 389 BGB).
Für Januar 2001 war unter Berücksichtigung des Nettomietzinses (d.h. ohne Vorschüsse) von 1.823,52 DM abzgl. der geleisteten Zahlung von 1.023,52 DM noch ein Betrag von 800 DM geschuldet. Demgegenüber hat der Beklagte die Aufrechnung mit dem Abrechnungsguthaben aus der Heizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.5.1998 bis 30.4.1999 i.H.v. 182,53 DM erklärt, so dass noch der Betrag von 617,47 DM = 315,71 EUR offen ist.
B. Nebenkostennachforderungen
Der Klägerin stehen Nachzahlungen i.H.v. 6.314,56 EUR aus Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen zu. Im Einzelnen kann die Klägerin Ausgleich der Nachzahlungsforderungen wie folgt verlangen:
a) Betriebkostenabrechnung 2000 vom 8.8.2000 von noch 648,87 EUR
Unter Berücksichtigung der auf den Beklagten entfallenden Gesamtkosten von 4.343,07 DM hat die Klägerin zuletzt Vorauszahlungen i.H.v. 3.070,40 DM (für die Monate Januar bis Oktober 2000 von monatlich 307,40 DM) zugunsten des Beklagten in Abzug gebracht (4.343,07 DM - 3.070,40 DM = 1.269,07 DM). Der Beklagten hat unstreitig erst ab November 2000 keine Nebenkostenvorauszahlungen mehr erbracht.
b) Betriebkostenabrechnung 2001 vom 23.8.2002 von 2.251,33 EUR
c) Betriebkostenabrechnung 2002 vom 22.8.2003 ...