KG Berlin Urteil vom 14.09.2018 - 21 U 63/16

Verfahrensgang

Nachgehend

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 26.04.2016 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 91a O 35/15 - geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer des Grundstücks ... ..., in ... B..., begehrt die Verurteilung des beklagten Voreigentümers zur Eigentumsverschaffung an dem Grundstück ... ...., das dieser weiterübertragen hat.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in erster Instanz wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat den Beklagten mit Urteil vom 26.04.2016 verurteilt, der Klägerin das Eigentum an dem Grundstück ... ... in ... B..., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg, Grundbuch von Stadt Charlottenburg, Blatt ... (Gemarkung Charlottenburg, Flur ..., Flurstück ...) zu gemeinschaftlichem Eigentum zu verschaffen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Klage sei in der Hauptsache begründet, da der Klägerin gegen den Beklagten bezogen auf das Grundstück ... ... (Flurstück ...) ein Anspruch auf Nacherfüllung nach §§ 437 Abs. 1 Nr. 1, 439 BGB auf Verschaffung von gemeinschaftlichem Eigentum zustehe. Der Beklagte sei seiner Verpflichtung zur eigentumsrechtlichen Verschaffung der Kaufsache nach § 433 Abs. 1 BGB nicht ordnungsgemäß nachgekommen. Jedenfalls sei das den Mitgliedern der Klägerin übertragene Wohnungseigentum bereits bei Gefahrübergang mangelhaft gewesen. Denn zu diesem Zeitpunkt habe hinsichtlich des auf dem Grundstück ... ... gelegenen Gebäudes keine Baugenehmigung bestanden. Bereits mit der Realteilung des Grundstücks im Jahr 2008 seien die das Gebäude legalisierenden Genehmigungen erloschen. Liege - wie hier - auch keine rechtsverbindliche behördliche Erklärung vor, die den Käufern Bestandsschutz gewährleiste, so bestehe der Sachmangel bereits darin, dass es den Käufern an der baurechtlich gesicherten Befugnis fehle, das Objekt auf Dauer für den vertraglich vorausgesetzten Zweck nutzen zu können.

Der diesbezügliche Mangelgewährleistungsanspruch sei auch nicht durch den Haftungsausschluss in § 7 Nr. 1, Nr. 2 der notariell beglaubigten Verträge zwischen dem Beklagten und den Wohnungseigentumserwerbern berührt. Der Beklagte habe den Mangel der Baugenehmigung arglistig verschwiegen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarungen mit den Erwerbern habe der Beklagte jedenfalls bereits Kenntnis gehabt, dass dem vertragsgegenständlichen Gebäude bei antragsgemäßer Grundbucheintragung die Baugenehmigung zur Zeit der Eigentumsübertragung an die jeweiligen Erwerber fehlen würde. Die Kenntnis einer konkreten Gefahr, dass bei Übergabe und Übereignung ein Mangel vorliegen könnte, sei insoweit der Kenntnis eines Mangels gleichzustellen.

Da das vertragsgegenständliche Gebäude seit der Realteilung gegen die Vorgaben des einschlägigen Baunutzungsplans in Verbindung mit der Bauordnung für Berlin verstoße und die zuständige Baubehörde in der Anordnung vom 21. Mai 2015 zum Ausdruck gebracht habe, dass sie den derzeitigen baurechtswidrigen Zustand weder legalisieren noch dulden werde, komme zur Mangelbeseitigung vorliegend allein die Nachbesserung in Form der Vereinigung der Grundstücke ... ... (Flurstück ...) und ... ... (Flurstück ...) nach § 890 BGB in Betracht. Da eine Vereinigung nach § 890 BGB voraus setze, dass die betroffenen Grundstücke denselben Miteigentümern mit gleich großen Anteilen in derselben Eigentumsform gehörten, bedürfe es der Übertragung des gemeinschaftlichen Eigentums des Grundstücks ... ... (Flurstück ...) an die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Zur Durchsetzung des diesbezüglichen Nacherfüllungsanspruchs, der aus den Verträgen zwischen den Mitgliedern der Klägerin und dem Beklagten folge, sei die Klägerin auch nach § 10 Abs. 6 WEG befugt. Bei dem hier geltend gemachten Anspruch auf Übertragung des gemeinschaftlichen Eigentums des Grundstücks ... ... (Flurstück ...) an die Wohnungseigentümer handele es sich um ein Recht, dass nur von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich geltend gemacht werden könne und auch nur gegenüber allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Einen entsprechenden Beschluss zur Geltendmachung der Ansprüche hätten die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 16. Juni gefasst.

Die Tatsache, dass sich das streitgegenständliche Grundstück nicht mehr in seinem Eigentum befinde, stehe der Eigentumsverschaffungspflicht des Beklagten grundsätzlich nicht entgegen...