Leitsatz (amtlich)
1. Die Klage auf Feststellung einer bestimmten Größe der maßgeblichen Mietfläche eines Gewerberaummietverhältnisses ist unzulässig.
2. Zur Wirksamkeit von Klauseln zur Ermittlung der Gewerbemietfläche (hier: Berücksichtigung von Nebenflächen; Flächenberechnung von Mittellinie der Mietbereichstrennwände bei angrenzenden Mietobjekten und im Übrigen Außenlinie der Umfassungswände).
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 01.12.2003; Aktenzeichen 12 O 270/03) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 1.12.2003 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet.
Der Kläger kann von der Beklagten nicht die Feststellung verlangen, dass die von ihm gemieteten Gewerberäume in den S.A./B. nur eine Mietfläche von 207,23 qm haben.
1. Die Klage ist bereits unzulässig. Gemäß § 256 ZPO kann Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird. Ein Rechtsverhältnis ist die rechtlich geregelte Beziehung einer Person zu einer anderen Person oder einer Sache; kein Rechtsverhältnis in diesem Sinne sind bloße Tatfragen oder abstrakte Rechtsfragen. Nur das Rechtsverhältnis selbst kann Gegenstand der Klage sein, nicht seine Vorfragen oder einzelne Elemente, wohl aber einzelne Rechte und Pflichten oder Folgen (Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 256 Rz. 3; Baumbach/Lauterbach/Hartmann, ZPO, 62. Aufl., § 256 Rz. 5). Keine Rechtsverhältnisse in diesem Sinne sind die Berechnungsgrundlagen für einen Anspruch (BGHZ 22, 43 [47]; BGH v. 12.12.1994 - II ZR 269/93, NJW 1995,1097 = MDR 1995, 306). Bei der Feststellung der maßgeblichen Mietfläche handelt es sich aber um eine Tatsachenfrage und auch um eine solche, die darauf gerichtet ist, die Berechnungsgrundlagen für den zutreffenden Mietzins aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages festzustellen. Die begehrte Feststellung ist daher unzulässig. Vielmehr hätte der Kläger negative Feststellungsklage mit dem Inhalt erheben können, festzustellen, dass kein Anspruch auf Zahlung eines über einen bestimmten Betrag hinausgehenden Mietzinses besteht. Hierin wäre das Feststellungsbegehren eingeschlossen, festzustellen, in welchem Umfang der geltend gemachte Anspruch zu verneinen ist (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., V, Rz. 32; BGHZ 31, 358 [362]; BGH ZMR 1985, 295; OLG Celle OLGZ 1965, 184).
Der Senat ist auch wegen des Verschlechterungsverbots gem. § 528 ZPO nicht gehindert, die Klage als unzulässig abzuweisen. Denn insoweit liegt eine Verschlechterung für den Kläger nicht vor. Nach herrschender Meinung darf das Rechtsmittelgericht auf die Berufung des Klägers ein erstinstanzliches Urteil, mit dem die Klage als unzulässig abgewiesen worden ist, in eine Abweisung als unbegründet ändern (Baumbach/Lauterbach/Hartmann, ZPO, 62. Aufl., § 528 Rz. 13; Zöller/Gummer/Herget, ZPO, 24. Aufl., § 528 Rz. 32; BGH NJW 1988,1983; OLG Köln v. 29.8.1994 - 1 W 48/94, OLGReport Köln 1995,62; OLG Karlsruhe v. 25.2.2000 - 10 U 221/99, OLGReport Karlsruhe 2000, 179 = MDR 2000, 847 = MDR 2000, 1029 = NJW 2000,1577). Es liegt auch keine Verschlechterung vor, wenn auf die Berufung des Klägers die Abweisung der Klage als zur Zeit unbegründet durch Abweisung schlechthin ersetzt wird (BGH v. 21.4.1988 - VII ZR 372/86, MDR 1988, 769 = WM 1988,1196; OLG Nürnberg v. 12.9.1997 - 6 U 2235/96, OLGReport Nürnberg 1998, 268 = NJW-RR 1998,1713). Dann aber liegt auch keine Verschlechterung vor, wenn eine durch das Erstgericht als unbegründet abgewiesene Klage durch das Berufungsgericht als unzulässig abgewiesen wird. Soweit das LG vorliegend die Feststellung getroffen hat, dass die maßgebliche Mietfläche 238,57 qm beträgt, lag dieser Ausspruch nicht im Rahmen des vom Kläger gestellten positiven Feststellungsantrages, dass nämlich eine bestimmte Mietfläche aufgrund des Mietvertrages gemietet worden sei. Das Gericht darf wegen der Antragsbindung gem. § 308 Abs. 1 ZPO nicht etwas anderes ("aliud") als begehrt zusprechen (Zöller/Vollkommer, ZPO, 24. Aufl., § 308 Rz. 2). Entgegen der vom LG offenbar vertretenen Ansicht liegt in diesem Ausspruch nicht nur ein "weniger", sondern eine "Aliud"- Entscheidung. Ein Verstoß gegen § 308 ZPO ist von Amts wegen zu beachten (BGH NJW 1993, 928; v. 20.4.1990 - V ZR 301/88, MDR 1990, 909 = NJW-RR 1990, 1096; NJW- RR 2002, 257). § 528 Abs. 1 S. 2 ZPO ist in diesem Falle unanwendbar (Baumbach/Lauterbach/Hartmann, ZPO, 62. Aufl., § 308 Rz. 17). Daher hätte die Entscheidung des LG insoweit ohnehin der Abänderung durch den Senat unterlegen.
2. Aber selbst wenn die Klage zulässig wäre, so ist sie jedenfalls auch unbegr...