Leitsatz (amtlich)
Teilt der Eigentümer benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter allen Grundstücken erstreckt, wenn sich die einzelnen Stellplätze jeweils unter dem konkret zur Teilung vorgesehenen Grundstück befinden.
Normenkette
BGB §§ 93-94, 912, 946; WEG §§ 1, 3, 8
Tenor
Die Zwischenverfügung wird im angefochtenen Umfang aufgehoben.
Gründe
I. Die Beteiligte ist als Eigentümerin im Grundbuch des im Beschlusseingang bezeichneten Grundstücks - Blatt 1 ... - sowie des hierzu benachbarten, auf Blatt 9 ... gebuchten Grundstücks eingetragen. Beide Grundbücher sind in der zweiten Abteilung lastenfrei. Auf den Grundstücken befindet sich eine einheitliche Tiefgarage, die durch eine Ein- und Ausfahrt auf dem Grundstück Blatt 1 ... erschlossen wird.
Am 17. Oktober 2017 erklärte die Beteiligte zur UR-Nr. ... 7 ... /2 ... des Notars J ... B ... in Berlin unter Bezugnahme auf die Abgeschlossenheitsbescheinigungen des Bezirksamts S ...-Z ... von Berlin Nr. 2 ... /1 ... und 2 ... /2 ... die Teilung des Grundstücks in 47 Wohnungs- und 18 Teileigentumsrechte. Die Teileigentumsrechte sollten an einzelnen Stellplätzen in dem Teil der Tiefgarage begründet werden, der sich unter dem Grundstück Blatt 1539 befindet. Auf den Vollzugsantrag des Urkundsnotars vom 18. Oktober 2017 wies das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 12. Januar 2018 u.a. darauf hin, dass es sich bei der Tiefgarage um einen Überbau handele und nicht ersichtlich sei, dass das aufzuteilende Grundstück das Stammgrundstück sei, von dem aus der Überbau erfolgt sei. Es sei der grundbuchtaugliche Nachweis erforderlich, dass die Tiefgarage Bestandteil des aufzuteilenden Grundstücks sei.
Darauf erklärte die Beteiligte am 14. November 2018 zur UR-Nr. ... 8 ... /2 ... des Notars J ... B ... in B ... unter Bezugnahme auf die UR-Nr. ... 7 ... /2 ... sowie die Ergänzungsbescheinigung Nr. 2 ... /2 ... des Bezirksamts S ...-Z ... mit gestempelten Plänen, Ansichten und Schnitten die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentumsrechte, darunter 17 Teileigentumsrechte an Stellplätzen in der Tiefgarage.
Der Urkundsnotar hat den Vollzug der Teilung mit Schriftsatz vom 18. Oktober 2017 bei dem Grundbuchamt beantragt. Dieses hat mit Zwischenverfügung vom 11. Februar 2019 unter Punkt a erneut auf das Erfordernis eines grundbuchtauglichen Nachweises hingewiesen, dass die Tiefgarage "Bestandteil des Gebäudes/Grundstücks in L ... Blatt 1 ..." sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 15. Februar 2019, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 14. März 2019 nicht abgeholfen hat.
Einen entsprechenden Antrag vom 31. Mai 2018 auf Aufteilung des Nachbargrundstücks Blatt 9 ... in Wohnungs- und Teileigentum hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 27. Februar 2019 zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde vom 5. März 2019 ist bei dem Senat zum Geschäftszeichen 1 W 128/19 anhängig.
II. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und hat auch in der Sache Erfolg. Das zu Punkt a der angefochtenen Zwischenverfügung aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht, so dass insoweit kein Anlass für ihren Erlass gegeben war, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO.
Allerdings setzt die Begründung von Teileigentum voraus, dass Grundstück und Gebäude eigentumsrechtlich eine Einheit bilden (Schneider, in: Bauer/Schaub, GBO, 4. Aufl. AT E, Rdn. 29). Der Senat hat bereits entschieden, dass dies dem Grundbuchamt gesondert nachzuweisen ist, wenn das Gebäude zum Teil auf einem anderen als dem aufzuteilenden Grundstück steht. Denn im Falle eines solchen Überbaus kollidieren die Regelungen der §§ 94 Abs. 1, 946 BGB - Akzession - mit denen der §§ 93, 94 Abs. 2 BGB - Gebäudeeinheit - (Senat, Beschluss vom 19. August 2015 - 1 W 765/15 - MittBayNot 2016, 145, 146). Der von der Beteiligten angestrebte Vollzug der Teilungserklärung vom 14. November 2018, § 7 WEG, käme nicht in Betracht, wenn die auf beiden Grundstücken errichtete Tiefgarage als wesentlicher Bestandteil allein dem Nachbargrundstück zuzuordnen wäre. Für eine solche Annahme fehlt hier jedoch jeder Anhalt.
Zwar soll nach dem Zweckgedanken der Überbauvorschriften, wirtschaftliche Werte möglichst zu erhalten, im Fall des entschuldigten Überbaus der in das Grundstück des Nachbarn hineinragende Überbau nicht im Eigentum des Nachbarn stehen, sondern vielmehr wesentlicher Bestandteil des Grundstücks bleiben, von dem aus übergebaut worden ist. Und dieser Gedanke soll auch im Fall des Eigengrenzüberbaus gelten, also dann, wenn beide Grundstücke demselben Eigentümer gehören (BGHZ 102, 311, 314; Tersteegen, RNotZ 2006, 433, 446). Voraussetzung für eine einheitliche Zuordnung des Gebäudes zu einem der beiden Grundstücke ist hingegen, wie stets, das eines der Grundstücke als Stammgrundstück anzusehen ist, von dem das Gebäude also auf das Nachbargrundstück hinüber gebaut worden ist (BGHZ 110, 298, 302). Hierfür kommt es in erster Linie auf die Ab...