Entscheidungsstichwort (Thema)
Drei-Objekt-Grenze bei Grundstücksverkäufen an eigene Gesellschafter
Leitsatz (redaktionell)
Grundstücksverkäufe einer GbR an ihre Gesellschafter sind auch bei Unterschreitung des marktüblichen Preises als Zählobjekte i. S. d. Drei-Objekt-Grenze anzusehen, wenn diese Verkäufe nach Form und Abwicklung dem unter Fremden Üblichen entsprechen.
Normenkette
EStG § 15 Abs. 1 Nr. 1
Nachgehend
Tatbestand
Der Kläger und die Beigeladene sind Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), an der sie jeweils zu 50 % beteiligt sind. In ihrer Eigenschaft als Gesellschafter dieser GbR erwarben sie im Jahr 1988 ein 6887 qm großes bebautes Grundstück, das nach Durchführung verschiedener Umbauarbeiten im Wesentlichen an eine GmbH vermietet wurde, die dort ein Galvanikunternehmen betreibt.
In den Feststellungserklärungen für 1989 - 1992 erklärten der Kläger und die Beigeladene entsprechende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nachdem das Finanzamt (FA) für 1989 und 1990 erklärungsgemäße Feststellungsbescheide erlassen hatte, die jedoch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung gem. § 164 Abs. 1 AO standen, fand im Jahr 1994 eine Betriebsprüfung statt, die zu den im Prüfungsbericht vom 15.12.1994 niedergelegten Prüfungsfeststellungen führte.
Wie in Tz. 10 des Prüfungsberichtes dargestellt, haben der Kläger und die Beigeladene von dem 1988 erworbenen Grundstück vier Teilgrundstücke in einer Gesamtgröße von 3338 qm abgetrennt und diese in den Jahren 1990 und 1991 veräußert. Zum Zweck der Aufteilung waren zuvor mehrere Lagergebäude abgerissen worden. Hintergrund der Verkäufe war, dass die Bank, die für die Anschaffung und den Umbau des Grundstücks hohe Kredite gewähren sollte, die Kredite als nicht ausreichend besichert sah und deshalb die GbR aufgefordert hatte, das Grundstück zu parzellieren und die für die Vermietung an die GmbH (Galvanikbetrieb) nicht benötigten Flächen zu verkaufen. Diese Verkaufsabsicht haben der Kläger und die Beigeladene auch in einem Schreiben vom 2.10.1989 zum Ausdruck gebracht, in dem sie im Zusammenhang mit der Auflösung eines übernommenen Mietverhältnisses einem damaligen Wohnungsmieter die künftige Grundstücksnutzung erläutert haben. In diesem Schreiben führen der Kläger und die Beigeladene aus, dass auf einem Teil des insgesamt ca. 7.000 qm großen Grundstücks eine Galvanik betrieben werden sollte. Bezüglich der für diesen Betrieb nicht benötigten Flächen sei unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zwingend eine anderweitige Verwertung geboten. Nach erfolgter Teilungserklärung müsse der restliche Grundstücksteil daher in einzelnen Parzellen veräußert werden. Auf diesen Einzelgrundstücken würden dann Gebäude mit gewerblicher Nutzung errichtet.
Nach Teilung des Grundstücks und Abbruch der auf den Teilflächen befindlichen Gebäude (Lagerhallen oder Schuppen) wurden zwei der durch die Teilung entstandenen Parzellen an fremde Unternehmer verkauft. Für den Verkauf an "X" (Verkauf am 30.10.1990) wurde ein Preis von 112,- DM/qm, für den Verkauf an "Y" (Verkauf am 2.5.1991) ein Preis von 138,- DM/qm erzielt. Eine Parzelle (702 qm) wurde mit Vertrag vom 30.10.1990 für 56.000,- DM an den Kläger verkauft; das entspricht einem Preis von 80,- DM/qm. Der Kläger hat dieses Grundstück mit Vertrag vom 2.7.1991 zum Preis von 90.000,- DM (= 128,- DM/qm) an einen anderen Unternehmer weiterveräußert. Die vierte Parzelle (539 qm mit Wohngebäude) wurde mit Vertrag vom 29.05.1991 für 68.000,- DM an die "C"-GbR verkauft, an der die Gesellschafterin "W" zu 50 % beteiligt ist.
Der Prüfer sah die Tätigkeit der GbR als gewerblichen Grundstückshandel an und ermittelte, wie im Prüfungsbericht dargestellt, entsprechende Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Bei der Ermittlung der Gewinne aus den Verkäufen an den Kläger und die "C"-GbR berücksichtigte der Prüfer, dass die Verkaufspreise deutlich von den übrigen Verkäufen abwichen. Beim Verkauf an den Kläger orientierte sich der Prüfer am Verkaufspreis, der für den Verkauf an "X" erzielt wurde, und hielt einen Verkaufspreis von 78.624,- DM (702 qm x 112,- DM) für angemessen. Diesen Wert legte er bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns von 36.968,- DM zugrunde (78.624,- DM ./. 41.656,- DM Anschaffungskosten).
Beim Verkauf an die "C"-GbR ging der Prüfer von einem angemessenen Verkaufspreis von 103.300,- DM (539 qm x 128,- DM = 68.000,- DM Grund und Boden zzgl. 34.000,- DM Gebäude) aus. Unter Berücksichtigung der Anschaffungskosten von 54.081,- DM (31.984,- DM Grund und Boden zzgl. 22.097,- DM Gebäude) ermittelte er aus dieser Veräußerung einen Gewinn von 49.319,- DM.
Die durch die Vermietung der im Besitz der GbR verbliebenen größten Teilfläche an die GmbH erzielten Einkünfte behandelte der Prüfer ebenfalls als Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Da die GbR mit dem gewerblichen Grundstückshandel auch eine Tätigkeit i.S.v. § 15 Abs. 1 Nr. 1 EStG ausgeübt h...