Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerblicher Grundstückshandel: Mehrfamilienhaus als ein Objekt i. S. der „Drei-Objekt-Grenze”. Gesonderte Feststellung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb 1987 bis 1989
Leitsatz (amtlich)
1. Objekt i. S. der „Drei-Objekt-Grenze” können auch Mehrfamilienhäuser sein.
2. Der Ankauf und die Veräußerung von zwei in Wohnungseigentum aufgeteilten Mehrfamilienhäusern an jeweils einen Erwerber innerhalb des Fünfjahreszeitraums führt regelmäßig nicht zu einem gewerblichen Grundstückshandel, wenn bereits der Voreigentümer die Gebäude in Wohneigentum aufgeteilt, der Steuerpflichtige den Voreigentümer nicht zur Aufteilung veranlasst und der Steuerpflichtige beim Erwerb der Grundstücke keine bedingte Wiederverkaufsabsicht hatte.
Normenkette
EStG § 15 Abs. 2
Tenor
1. Die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Gewinns für den Veranlagungszeitraum 1988 vom … 1988 sowie für die Veranlagungszeiträume 1987 und 1989 jeweils vom … 1993 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom … 1994 werden aufgehoben.
2. Die Kosten des Verfahrens einschließlich der Kosten des Revisionsverfahrens trägt der Beklagte.
3. Die Entscheidung ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kostenschuldner kann der Vollstreckung widersprechen, wenn nicht der Kostengläubiger vor der Vollstreckung in Höhe des mit Kostenfestsetzungsbeschluss festgesetzten Erstattungsbetrags Sicherheit leistet.
4. Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Streitig ist in dem im zweiten Rechtsgang befindlichen Verfahren, ob der Kläger mit dem 1985 erfolgten Ankauf und der 1988 und 1990 erfolgten Veräußerung zweier in 12 und 10 Eigentumswohnungen aufgeteilten Grundstücke an jeweils einen Erwerber Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielte.
Der Kläger ist als Vermögens- und Anlageberater auf dem Gebiet der Vermögens- und Investmentfondsvermittlung seit 1968 selbständig tätig und erzielte hieraus Einkünfte aus Gewerbebetrieb i. S. des § 15 Abs. 2 EStG. Ab Mitte der 80er Jahre hat er gelegentlich auch den Verkauf von Grundstücken seitens mehrerer verschiedener Bauträgern an Kunden unter Einsatz seines vorhandenen, als freie Mitarbeiter tätigen Außendienstes vermittelt. Die Haupttätigkeit des Klägers ist nach wie vor der ursprüngliche Geschäftszweck der Vermögens- und Investmentfondsvermittlung. Die Gewinne aus seiner Tätigkeit betrugen in den Veranlagungszeiträumen 1984 bis 1989 rund … DM, … DM, … DM, … DM, … DM und … DM.
Der Kläger erwarb 1985 zwei mit Mehrfamilienhäusern bebaute und bewertungsrechtlich als Mietwohngrundstücke erfasste Grundstücke in … und … sowie ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück in …
Das Grundstück … umfasst eine Fläche von 339 qm. Auf dem Grundstück wurde im Jahre 1912 ein 12 Wohnungen umfassendes Gebäude errichtet. Mit am … 1985 notariell beurkundeten Erklärungen erwarb die … … (… KG) das Eigentum an dem Grundstück und teilte mit am … 1985 notariell beurkundeten Erklärungen das Eigentum daran in 12 Miteigentumsanteile in der Weise, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden wurde. Die … KG veräußerte mit notariellem Vertrag vom … 1985 an den Kläger sämtliche Miteigentumsanteile an dem Grundstück zu einem Gesamtpreis von insgesamt … DM (auf den Inhalt des Veräußerungsvertrages vom … 1985 – Grunderwerbssteuerliste, StNr. … – wird Bezug genommen). Auf Grundlage einer Baugenehmigung vom … 1986 ließ der Kläger das Dachgeschoss des Gebäudes in der Weise umgestalten, dass dort eine weitere Wohnung entstand und das Gebäude damit 13 Wohnungen umfasst. Durch Vermittlung der … – KG, die vom Kläger nach Finanzierungsschwierigkeiten beauftragt wurde, schnellstmöglich einen Verkauf des Grundstücks an einen Käufer en bloc zu vermitteln, veräußerte der Kläger mit notariellem Kaufvertrag vom, … 1988 mit zum … 1989 vereinbarter Besitzübergabe sämtliche Miteigentumsanteile am Grundstück für … DM (auf den Inhalt des Veräußerungsvertrages vom … 1988 – Handakten des Betriebsprüfers – wird Bezug genommen).
Das Grundstück … umfasst – zusammen mit dem als Garten bezeichneten Flurstück Nr. … – eine Fläche von 1.157 qm. Auf diesem Grundstück war ebenfalls im Jahre 1912 ein Gebäude errichtet worden; es umfasste 10 Wohnungen. Mit am … 1984 und … 1984 notariell beurkundeten Erklärungen hatte die … KG das Eigentum an diesem Grundstück durch Erbteilskauf erworben. Mit am … 1984 notariell beurkundeten Erklärungen teilte die … KG das Eigentum daran in 10 Miteigentumsanteile in der Weise, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden wurde. Mit am … 1985 notariell beurkundeten Erklärungen erwarb der Kläger sämtliche Miteigentumsanteile an dem Grundstück von der … KG zu einem Preis von … DM (auf den Inhalt des Veräußerungsvertrages vom … 1985 – Grunderwerbssteuerliste, StNr. … – wird Bezug genommen). Auch für dieses Grundstück gab der Kläger der … – KG nach Finanzierungsschwierigkeiten den Auftrag, schnellstmöglich einen Verkauf des Grundstücks an einen Käufer...