Entscheidungsstichwort (Thema)
Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Gezahlte Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der örtlichen Vergleichsmiete. Voraussetzung eines wirksamen Erhöhungsverlangens
Leitsatz (amtlich)
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet.
Normenkette
BGB § 558
Verfahrensgang
LG Lübeck (Urteil vom 21.10.2004; Aktenzeichen 14 S 175/04)
AG Lübeck (Urteil vom 26.03.2004)
Tenor
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des LG Lübeck v. 21.10.2004 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG Lübeck v. 26.3.2004 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten mieteten mit Vertrag v. 1.7.2000 eine Wohnung der Klägerin in L., die sie seit 15.8.2000 bewohnten. Die Miete für die 78 m2 große Wohnung betrug 460,16 EUR (5,90 EUR/m2).
Die Klägerin forderte die Beklagten unter Hinweis auf den Mietspiegel der Stadt L. mit Schreiben v. 28.9.2002 und einem weiteren Schreiben v. 4.11.2002 auf, einer Erhöhung der Kaltmiete mit Wirkung ab 1.1.2003 auf 485 EUR (6,22 EUR/m2) zuzustimmen. Da die Beklagten das Mieterhöhungsbegehren ablehnten, hat die Klägerin Klage auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung erhoben. Das AG hat ein Gutachten eines Sachverständigen eingeholt; dieser hat für die örtliche Vergleichsmiete eine Bandbreite von 5,75 EUR bis 6,23 EUR/m2 ermittelt.
Das AG hat der Klage mit Wirkung ab 1.2.2003 stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit ihrer vom LG zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Zwischen den Parteien sei nur noch die Frage streitig, ob der Klägerin ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ggü. den Beklagten zustehe, obwohl sich die gezahlte Ausgangsmiete von 5,90 EUR/m2 innerhalb der vom Sachverständigen festgestellten Bandbreite der örtlichen Vergleichsmiete befinde. Da nach der gesetzlichen Regelung ein Mieterhöhungsverlangen erst ermöglichen solle, die örtliche Vergleichsmiete zu erzielen, könne in einem solchen Fall eine Erhöhung gem. § 558 BGB nicht erfolgreich verlangt werden. Diese Auffassung sei unter der Geltung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe in Literatur und Rechtsprechung unstreitig gewesen. An dieser Rechtslage habe sich durch das Mietrechtsreformgesetz v. 19.6.2001 nichts geändert. Deshalb sei nach wie vor Voraussetzung eines wirksamen Erhöhungsverlangens, dass die Ausgangsmiete unter dem Niveau der örtlichen Vergleichsmiete liege.
II.
Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Das Berufungsurteil wird den prozessualen Mindestanforderungen des § 540 ZPO noch gerecht, auch wenn es die Anträge der Parteien, die diese im Berufungsverfahren gestellt haben, nicht wiedergibt (BGH v. 26.2.2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99 f. = MDR 2003, 765 = BGHReport 2003, 629). Da das Berufungsurteil keine neuen Prozesserklärungen der Parteien enthält und die Klage unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils abgewiesen worden ist, wird hinreichend deutlich, dass die Beklagten das Urteil der Vorinstanz in vollem Umfang angefochten haben, während die Klägerin durch einen Antrag auf Zurückweisung der Berufung dessen Aufrechterhaltung erstrebt hat.
2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von der Klägerin geltend gemachten Anspruch aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf den Betrag von 485 EUR, umgerechnet 6,22 EUR/m2, verneint.
a) Dabei ist es zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass auf die von der Klägerin erklärte Mieterhöhung, wie sich aus Art. 229 § 3 Ziff. 2 EGBGB ergibt, die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB anzuwenden sind, weil das Mieterhöhungsverlangen nach dem 1.9.2001 gestellt wurde.
b) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin i.V.m. ihrem Schreiben v. 4.11.2002 ist ausreichend erklärt und begründet worden, mithin i.S.d. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB formell wirksam.
c) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 S. 1 BGB hier erfüllt. Danach kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne (BGH, Urt. v. 20.4.2005 - VIII ZR 110/04, WuM 2005, 394, unter II 2b). Indes erfordert die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (BGH, Urt. v. 20.4.2005 - VIII ZR 110/04, WuM 2005, 394). Dies wird - soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB vorhanden ist - i.d.R. durch Sachverständigengutachten festgestellt werden können. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sachverständigen ermittelte Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne.
d) Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB setze zusätzlich voraus, dass die bisher gezahlte Miete nicht - wie hier - innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern darunter liege, ist dies nicht richtig. Allerdings wird die Auffassung vertreten, ein Mieterhöhungsverlangen sei unberechtigt, wenn sich bereits die Höhe der Ausgangsmiete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hält (Staudinger/Emmerich, BGB, 2003, § 558 Rz. 4, 16). Dies trifft nicht zu (so auch Gelhaar, MDR 1981, 446 ff.; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz-Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rz. 60; BGH, Urt. v. 12.11.2003 - VIII ZR 52/03, MDR 2004, 567 = BGHReport 2004, 436 = NJW 2004, 1379).
(1) Die Ansicht des Berufungsgerichts findet schon im Wortlaut des § 558 BGB keine Stütze. Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB ist lediglich die verlangte Miete der Höhe nach durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, zur Höhe der Ausgangsmiete verhält sich die Vorschrift nicht. Gleiches gilt für die Regelungen des § 558 Abs. 3 bis Abs. 5 BGB und - zur formellen Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens - des § 558a Abs. 4 BGB, die ebenfalls nur die Höhe des verlangten Mehrbetrags betreffen.
(2) Das gefundene Ergebnis entspricht auch den Interessen der Vertragsparteien. Ein Vermieter hat die Möglichkeit, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung berechtigterweise schon dann zu verlangen, wenn die Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete eine höhere Miete zulässt. Müsste der Vermieter dagegen zuwarten, bis auf Grund einer allgemeinen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des Mietspiegels liegt, wäre er gehalten, stets den höchstzulässigen Betrag am oberen Ende der Spanne zu fordern, da ihm eine spätere Erhöhung innerhalb der Spanne verwehrt wäre. Eine derartige Anhebung auf eine wesentlich höhere Miete wird dabei in vielen Fällen an der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB scheitern, der eine Erhöhung der Miete nach § 558 Abs. 1 BGB auf 20 % innerhalb von drei Jahren begrenzt. Dies kann dazu führen, dass der Vermieter nicht die gesamte nach dem Mietspiegel vorgegebene Spanne zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens ausschöpfen kann, sondern von vornherein auf eine niedrigere Miete beschränkt ist. Auch für den Mieter kann eine jeweils maßvolle Mieterhöhung in angemessenen Zeitabständen vorteilhafter sein als eine Mieterhöhung in beträchtlicher Höhe, selbst wenn diese erst nach längerer Zeit erfolgt. Im ersteren Fall kann sich der Mieter entsprechend dem allgemeinen Anstieg der Lebenshaltungskosten und der Entwicklung der Löhne und Gehälter leichter auf moderatere Mieterhöhungen einstellen (Gelhaar, MDR 1981, 446 [447]).
3. Damit stehen dem Mieterhöhungsverlangen keine gesetzlichen Hindernisse entgegen. Dies gilt auch für die Höhe der geforderten Miete. Der von der Klägerin verlangte und vom AG zugesprochene Betrag von 6,22 EUR/m2 liegt innerhalb der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete, die der Sachverständige festgestellt hat. Hiergegen haben sich die Parteien nicht gewendet.
4. Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden und unter Aufhebung des Berufungsurteils die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO).
Fundstellen
- Haufe-Index 1394868
- DB 2005, 2464
- NJW 2005, 2621
- BGHR 2005, 1302
- DWW 2005, 325
- NZM 2005, 660
- ZMR 2005, 780
- MDR 2005, 1397
- MK 2005, 172
- WuM 2005, 516
- Info M 2005, 185
- MietRB 2006, 1
- RdW 2005, 673
- ZGS 2005, 324
- BBB 2005, 58
- GuG-aktuell 2005, 39