Leitsatz (amtlich)
Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 Abs. 2 S. 6 MHG.
Normenkette
MHG § 10 Abs. 2 S. 6
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 28.08.2003; Aktenzeichen 62 S 159/03)
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg ()
Tenor
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des LG Berlin v. 28.8.2003 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Rückzahlung einer Mietkaution sowie eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung. Die Beklagte macht demgegenüber geltend, dass diese Ansprüche durch die Aufrechnung mit rückständigen Mietzinsansprüchen erloschen seien.
Die Beklagte vermietete der Klägerin eine Wohnung in Berlin, Z. straße. In § 2 des Mietvertrages v. 22.1.1998 heißt es:
"§ 2 Mietzeit
1.1 Das Mietverhältnis beginnt am 16.2.1998.
Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu den nachstehend genannten Terminen, die für beide Vertragspartner verbindlich sind, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31.1.1999. Hiernach verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um jeweils 1 Jahr, sofern nicht rechtzeitig die fristgerechte Kündigung (s. 1.2) erfolgt.
1.2 Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt derzeit:
3 Monate, wenn weniger als 5 Jahre seit Überlassung des Wohnraumes vergangen sind,
6 Monate nach 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes,
9 Monate nach 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes,
12 Monate nach 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes."
In § 3 des Mietvertrages wurde eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit v. 16.2.1998 bis 29.2.2008 getroffen.
Mit Schreiben v. 31.5.2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31.8.2002. Die Hausverwaltung der Beklagten bestätigte die Kündigung, sah das Mietverhältnis jedoch erst zum 31.1.2003 als beendet an.
Zu Beginn des Mietvertrages hatte die Klägerin eine Mietkaution von 1.410 DM (= 720,92 EUR) geleistet. Aus der Abrechnung für die Nebenkosten 2001 ergab sich für die Klägerin ein Guthaben von 156,25 EUR.
Mit der Klage hat die Klägerin die Zahlung des Guthabens sowie der Kaution zzgl. Zinsen, insgesamt 916,52 EUR, verlangt. Die Beklagte hat ggü. diesem Anspruch die Aufrechnung mit einer Mietforderung für die Zeit von September 2002 bis Januar 2003 in Höhe des Anspruchs der Klägerin erklärt.
Das AG hat der Klage stattgegeben, das LG die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit dieser verfolgt die Beklagte weiter ihr Begehren, die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Klägerin habe gegen die Beklagte gem. § 551 BGB i.V.m. dem Mietvertrag einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution i.H.v. 760,28 EUR und einen mietvertraglichen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2001i.H.v. 156,25 EUR. Diese Ansprüche seien nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen auf rückständige Mieten gem. §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Beklagte habe keine Ansprüche auf Mietzahlung für die Zeit ab 1.9.2002, weil das Mietverhältnis durch die fristgemäße Kündigung der Klägerin v. 31.5.2002 wirksam zum 31.8.2002 beendet worden sei. Dem stehe nicht entgegen, dass gem. § 2 des Mietvertrages der Parteien eine Kündigung erst zum 31.1.2003 möglich gewesen sei. Zwar sei diese Klausel für sich gesehen wirksam, indes liege in der Verbindung mit der in § 3 des Mietvertrages enthaltenen Staffelmietvereinbarung ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 S. 6 MHG vor. Danach sei eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung erstrecke. In der Regelung des § 2 des Mietvertrages sei eine solche Beschränkung des Kündigungsrechts zu sehen, weil die Kündigung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich einmal jährlich habe möglich sein sollen. Diese Beschränkung habe auch bereits seit mehr als vier Jahren bestanden, weil die im Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung v. 22.1.1998 datiere. Die Regelung des § 2 des Mietvertrages hinsichtlich der in ihr enthaltenen Kündigungsbeschränkung sei unwirksam. Dies habe zur Folge, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist im Hinblick auf die Möglichkeit der Vertragsbeendigung durch die Klägerin wie ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit anzusehen sei und daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen gekündigt werden könne. Die Klägerin habe mit ihrer Kündigung v. 31.5.2002 zum 31.8.2002 die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten.
II.
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.
Das LG ist zu Recht der Auffassung, dass die Ansprüche der Klägerin nicht durch die Aufrechnung der Beklagten erloschen sind, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin zum 31.8.2002 beendet worden ist und nicht gem. § 2 des Mietvertrages erst zum 31.1.2003.
1. Zutreffend geht das LG davon aus, dass für die vor dem 1.9.2001 geschlossene Staffelmietvereinbarung der Parteien § 10 MHG i.d.F. v. 21.7.1993 (BGBl. I, 1257), mithin § 10 Abs. 2 MHG anwendbar ist. Die Neuregelung des § 557a BGB gilt entgegen der Ansicht der Revision nur für Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 1.9.2001 vereinbart worden sind (vgl. BGH, Urt. v. 3.12.2003 - VIII ZR 157/03, BGHReport 2004, 214 = MDR 2004, 268 = NJW 2004, 511; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 557a BGB Rz. 9; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 557a Rz. 3).
2. Nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass § 2 des Mietvertrages der Parteien gem. § 10 Abs. 2 S. 6 MHG unwirksam ist. Nach § 10 Abs. 2 S. 6 MHG ist eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt. Sowohl nach § 565 Abs. 2 BGB a.F. als auch nach § 573c Abs. 1 BGB ist eine Kündigung vor Ablauf von fünf Jahren spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach § 2 des vorliegenden Mietvertrages soll eine Kündigung demgegenüber auch nach Ablauf von vier Jahren lediglich jährlich einmal zum 31.1. möglich sein. Die Regelung in § 2 des Mietvertrages beschränkt mithin das Kündigungsrecht der Klägerin auf nur eine Kündigungsmöglichkeit im Jahr. Einen derartigen Verzicht des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wollte der Gesetzgeber durch die Regelung in § 10 Abs. 2 S. 6 MHG nicht zulassen (vgl. Gesetzesbegründung BT-Drucks. 9/2079, 9). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, sollen dem Vermieter nach Sinn und Zweck der Regelung des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG zwar einerseits Investitionen erleichtert und eine gewisse Kalkulationssicherheit gewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation gerade nicht über einen längeren Zeitraum als vier Jahre an den Vertrag und die Mietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge getan, dass die Klägerin einmal jährlich kündigen kann. Denn ein Wohnungswechsel hängt regelmäßig von vielen Faktoren (Beruf, Wohnungsmarkt, Einkommensverhältnisse etc.) ab, die zusammentreffen müssen, um einen Umzug zu ermöglichen, so dass ein einmaliger Kündigungstermin pro Jahr zu einer faktischen Bindung des Mieters führt. Die Beschränkung des gesetzlichen Kündigungsrechts in § 2 des Mietvertrages ist deshalb gem. § 10 Abs. 2 S. 6 MHG unwirksam.
3. Auf Grund der Unwirksamkeit von § 2 des Mietvertrages ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden konnte und die Klägerin mit ihrer Kündigung v. 31.5.2002 zum 31.8.2002 diese Frist eingehalten hat. Dabei kommt es auf die Frage, ob die im Mietvertrag enthaltene Bezugnahme auf die gesetzliche Kündigungsfrist eine Vereinbarung i.S.v. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB darstellt (vgl. BGH, Urt. v. 18.6.2003 - VIII ZR 240/02, BGHReport 2003, 1056 = MDR 2003, 1106 = NJW 2003, 2739), entgegen der im Berufungsurteil vertretenen Ansicht nicht an, weil die Regelungen in § 565 Abs. 2 BGB a.F. und in § 573c Abs. 1 BGB bezüglich einer Kündigung vor Ablauf von fünf Jahren übereinstimmen.
Fundstellen
- Haufe-Index 1205655
- NJW-RR 2004, 1309
- NZM 2004, 736
- ZMR 2004, 735
- MDR 2004, 1291
- MK 2004, 165
- WuM 2004, 483
- Info M 2004, 10
- RdW 2004, 708
- JWO-MietR 2004, 265