BFH Urteil vom 26.07.1989 - II R 65/86

Leitsatz (amtlich)

Zu den Wertverhältnissen i.S. des § 27 BewG zählen auch die Förderungen nach dem II.WoBauG in Form von Krediten aus öffentlichen Mitteln und Steuerbegünstigungen. Nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1.Januar 1964) durch das WoBauÄndG 1965 eingeführte Förderungsmaßnahmen des sog. zweiten Förderungsweges können daher bei einer Nachfeststellung die Höhe der Miete gemäß § 79 Abs.5 BewG nicht beeinflussen.

Normenkette

BewG 1974 §§ 27, 79 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, Abs. 5; II. WoBauG § 88 Fassung: 1965-08-24

Tatbestand

I. Die Kläger begehren die Herabsetzung des Einheitswertes ihres selbst genutzten Einfamilienhausgrundstückes zum 1.Januar 1981.

Dieses Grundstück kauften die Kläger (in unbebautem Zustand) 1978 von der Gemeinde. Das von ihnen errichtete Einfamilienhaus wurde 1980 bezugsfertig.

In dem Grundstückskaufvertrag versprachen die Kläger, das Einfamilienhaus binnen zwei Jahren zu errichten und innerhalb von 10 Jahren das Grundstück nur mit Zustimmung der Gemeinde zu verkaufen oder zu vermieten. Von der A Wohnungsbaukreditanstalt erhielten sie ein "Aufwendungsdarlehen" sowie ein "Umschichtungsdarlehen" mit der Verpflichtung, eine Austauschwohnung (nämlich die bisher von ihnen bewohnte Sozialwohnung) zur Verfügung zu stellen.

Das im Bau befindliche Haus wurde als steuerbegünstigt nach § 82 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II.WobauG) anerkannt.

Mit Bescheid vom Februar 1982 stellte das beklagte Finanzamt (FA) den Einheitswert des Grundstückes (Grundstücksart Einfamilienhaus) zum 1.Januar 1981 fest. Dabei schätzte es die übliche Miete i.S. des § 79 Abs.2 des Bewertungsgesetzes (BewG) mit Hilfe des Mietspiegels für das Gebiet der Stadt A. Entsprechend der Kategorie III (des Mietspiegels) "Nachkriegsbauten (bezugsfertig nach dem 20. 6. 1948) - steuerbegünstigt (weder öffentlich gefördert noch frei finanziert) -" Ausstattungsstufe 3 hielt es eine Monatsmiete von 4,09 DM je Quadratmeter für angemessen.

Mit ihren Einsprüchen machten die Kläger geltend, die übliche Miete müsse entsprechend den Mieten der Kategorie II des Mietspiegels "Nachkriegsbauten (bezugsfertig nach dem 20. 6. 1948) - mit öffentlichen Mitteln gefördert -" auf 2,50 DM je Quadratmeter geschätzt werden.

Auf Anfrage des FA antwortete diesem die A Wohnungsbaukreditanstalt, die den Klägern gewährten Darlehn seien Mittel i.S. des § 6 Abs.2 und nicht i.S. des § 6 Abs.1 II.WoBauG. Daraufhin wies das FA die Einsprüche als unbegründet zurück.

Auf die Klage setzte das Finanzgericht (FG) den Einheitswert herab.

Mit der vom FG zugelassenen Revision beantragt das FA, das FG-Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

II. Die Revision des FA ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Abweisung der Klage.

1. Das angefochtene Urteil muß aufgehoben werden, weil es gegen § 27 und § 79 Abs.5 BewG verstößt.

Das FG hat bei der Schätzung der üblichen Miete i.S. des § 79 Abs.2 Satz 1 Nr.1 BewG die mietpreis- und wohnungsrechtlichen Bindungen berücksichtigt, welche mit den aus öffentlichen Mitteln den Klägern gewährten Krediten verbunden waren. Es hat die Auffassung vertreten, daß das Grundstück der Kläger angesichts dieser Bindungen in die Mietspiegelkategorie II einzuordnen sei. Selbst wenn es von der Mietspiegelkategorie III ausgehen würde, käme es zu keinem anderen Ergebnis. Denn dann wäre von dem dort angesetzten Mietwert, der ausschließlich auf Mieten ohne jede Förderung mit zusätzlichen öffentlichen Mitteln beruhe, ein erheblicher Abschlag zu machen.

Dieses Schätzungsverfahren widerspricht den Grundsätzen der eingangs genannten Vorschriften.

Nach § 27 BewG sind für das hier zu bewertende im Jahre 1980 bezugsfertig bebaute Grundstück die Wertverhältnisse des Hauptfeststellungszeitpunktes (1.Januar 1964) zugrunde zu legen. Sie sind auch für die Höhe der zu schätzenden Miete maßgebend (§ 79 Abs.5 BewG). Nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eintretende Änderungen des allgemeinen Wertniveaus sollen keinen Einfluß auf die Bewertung eines später errichteten Hauses haben. Entsprechend diesem Sinn und Zweck des Gesetzes zählen zu diesen Wertverhältnissen vor allem die allgemeinen politischen, wirtschaftlichen und Verkehrsverhältnisse, die sich in dem allgemeinen Markt- und Preisniveau des Hauptfeststellungszeitpunktes niedergeschlagen haben (Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 12.März 1982 III R 63/79, BFHE 135, 341, BStBl II 1982, 451).

Zu den Wertverhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 gehört auch das an diesem Stichtag geltende Mietpreisgefüge unter Berücksichtigung der preisrechtlichen Auswirkungen der zu diesem Zeitpunkt bekannten und möglichen Formen der öffentlichen Förderungen und Steuerbegünstigungen von Wohnbauten. Neuregelungen, die durch gesetzliche Änderungen nach dem 1.Januar 1964 ausgelöst wurden, müssen deshalb außer Betracht bleiben (vgl. auch BTDrucks IV/1488 vom 1.Oktober 1963 S.39 zu Art.I Nr.12).

Das Einfamilienhaus der Kläger ist als steuerbegünstigt gemäß § 82 II.WoBauG, der bereits am 1.Januar 1964 galt, anerkannt worden. Dementsprechend muß die übliche Miete aus der Kategorie III des Mietspiegels abgeleitet werden. Dagegen ist es nicht möglich, auch die mit dem Aufwendungsdarlehen verbundenen mietpreis- und wohnungsrechtlichen Beschränkungen zu berücksichtigen, indem man entweder die übliche Miete aus der Kategorie II des Mietspiegels ableitet oder statt dessen von der Miete der Kategorie III Abschläge macht.

Der sog. zweite Förderungsweg, auf dem das Aufwendungsdarlehen beruht, wurde erst nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt durch das Wohnungsbau-Änderungsgesetz (WoBauÄndG) 1965 vom 24.August 1965 (BGBl I 1965, 945) eingeführt. Nach dem durch dieses Gesetz geänderten § 88 II.WoBauG konnten nunmehr auch Annuitätszuschüsse gewährt werden. Erst durch das WoBauÄndG 1971 vom 17.Dezember 1971 (BGBl I 1971, 1993) wurde § 88 II.WoBauG (nochmals) dahin geändert, daß Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen gewährt werden konnten, welche nach ausdrücklicher Vorschrift des § 88 Abs.1 II.WoBauG nicht als öffentliche Mittel im Sinne dieses Gesetzes galten. Aufwendungsdarlehen des zweiten Förderungsweges hatten daher am 1.Januar 1964 das allgemeine Markt- und Preisniveau nicht beeinflußt, weil sie damals gar nicht gewährt wurden. Sie müssen daher bei der hier streitigen Bewertung außer Betracht bleiben.

Diese Ausführungen gelten erst recht für das Umschichtungsdarlehen, das nicht einmal in dem zweiten Förderungsweg seine Grundlage hat.

Der Senat sieht keine Möglichkeit, zugunsten der Kläger den Begriff der allgemeinen Wertverhältnisse anders auszulegen. Das FA weist zu Recht darauf hin, daß man dann auch den stufenweisen Abbau der öffentlichen Förderung durch Wertfortschreibungen berücksichtigen müßte. Diese weitgehenden Folgen wären aber eindeutig mit den Wertverhältnissen vom Stichtag nicht zu vereinbaren.

2. Der Senat entscheidet selbst in der Sache. Da das FA die übliche Miete zu Recht aus der Kategorie III des Mietspiegels abgeleitet hat (vgl. auch BFH-Urteil vom 10.August 1984 III R 41/75, BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36), ist die Klage abzuweisen.

Fundstellen