BFH Urteil vom 24.03.1981 - II R 118/78

Leitsatz (amtlich)

Übernimmt der Käufer eines ganz oder teilweise mit öffentlichen zinsverbilligten Mitteln finanzierten Mietwohngrundstückes diese Darlehensverbindlichkeiten, so sind diese bei der Ermittlung der grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung regelmäßig mit dem Nennwert anzusetzen (Anschluß an das Urteil vom 12. Dezember 1979 II R 127/74, BFHE 129, 404, BStBl II 1980, 218).

Normenkette

GrEStG § 11 Abs. 1 Nr. 1; BewG 1965 § 12 Abs. 1

Verfahrensgang

Tatbestand

I.

Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) kaufte am 14. Januar 1958 ein Grundstück. Nach dem beurkundeten Kaufvertrag übernahm er u. a. folgende Verbindlichkeit:

eine in Abteilung III Nr. 16 des Grundbuches hypothekarisch gesicherte Schuld gegenüber der Gebietskörperschaft Groß-Berlin Wohnungsbau Kreditanstalt nach dem Valutastand vom 31. Dezember 1957

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA -) setzte mit vorläufigem Bescheid Grunderwerbsteuer fest.

Der Kläger legte gegen den Steuerbescheid Einspruch ein. Die Gegenleistung i. S. des § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) sei zu hoch berechnet worden.

Mit seiner Einspruchsentscheidung setzte das FA die Steuer endgültig fest.

Die Übernahme der in Abteilung III Nr. 16 des Grundbuches gesicherten Verbindlichkeit sei wegen ihres Zinssatzes von nur 1 % jährlich abzuzinsen. Die Übernahme der mit dieser Schuld verbundenen Beschränkungen (Beschränkung in der Auswahl der Mieter, Mietpreisbindung) sei jedoch als sonstige Leistung zu berücksichtigen.

Die Klage wies das Finanzgericht (FG) ab.

Mit seiner Revision macht der Kläger geltend, die Mietpreisbindung sei keine sonstige Leistung i. S. des § 11 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

II .

Die Revision ist unbegründet und daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung - FGO -).

Die Einwendungen des Klägers gegen die Höhe der festgesetzten Steuer sind unbegründet.

a) Das FA hat die in Abteilung III Nr. 16 des Grundbuches gesicherte Verbindlichkeit mit X DM und die sonstige Leistung in Form der Mietpreisbindung und der Beschränkung in der Auswahl der Mieter mit Y DM bewertet. Das FG hat diese Bewertung übernommen.

Das angefochtene Urteil verstößt insoweit nicht gegen geltendes Recht. Der Senat hat in seinem Urteil vom 12. Dezember 1979 II R 127/74 (BFHE 129, 404, BStBl II 1980, 218) erneut die Frage angeschnitten, ob es gerechtfertigt sei, bei der Berechnung der Gegenleistung nach § 11 GrEStG zinsgünstige öffentliche Wohnungsbaudarlehen abzuzinsen und eine besondere Gegenleistung in Form der Mietpreisbindung anzusetzen. Anlaß dazu war die Erwägung, daß diese Zinsverbilligung nur ein an die Mieter weiterzugebender "durchlaufender Posten" ist. Es biete sich daher an, nur die Übernahme der Verbindlichkeit und diese zum Nennwert anzusetzen. Eine abschließende Entscheidung war dem Senat in dem vorgenannten Urteil verwehrt, weil er dort an seine rechtliche Beurteilung gebunden war, welche dem zurückverweisenden Urteil zugrunde gelegen hatte (BFHE 129, 404, BStBl II 1980, 218, unter 2. der Urteilsgründe). Im vorliegenden Fall besteht keine solche Bindung. Der Senat vertritt deshalb in Fortentwicklung seiner in dem vorgenannten Urteil geäußerten Ansicht die Auffassung, daß die Zinsvergünstigung für Darlehen, die einem Grundstückseigentümer aus öffentlichen Mitteln zur Errichtung von Mietwohnungen gegeben werden, keine von dem Nennwert erste Alternative des § Abs. 1 BewG bzw. § 12 Abs. 1 BewG 1965) abweichende Bewertung rechtfertigt. Die Zinsvergünstigung ist kein für den Grundstückseigentümer bestimmter Vorteil, welcher als besonderer Umstand i.S. des § 14 Abs. 1 BewG bzw. § 12 Abs. 1 BewG 1965 einen geringeren Wert begründen könnte. Der Vorteil soll vielmehr an die Mieter in Form von preisgünstigen Mieten weitergegeben werden (vgl. auch den Beschluß des III. Senates vom 11. Juli 1980 III B 3/80, BFHE 131, 82, BStBl II 1980, 559). Dabei kommt es nach Auffassung des Senates nicht darauf an, ob und inwieweit eine Verpflichtung zur Weitergabe des Vorteils an die Mieter ausdrücklich vereinbart oder gesetzlich normiert ist. Es genügt, daß das Darlehen dem Hauseigentümer nicht deshalb gegeben wird, weil er persönlich zu einem begünstigten Personenkreis gehört. Eine persönliche Begünstigung des Hauseigentümers wäre in der Regel nur bei Darlehen zur Schaffung von Wohnraum für die eigenen Bedürfnisse des Eigentümers, nicht aber bei Darlehen zur Schaffung von Mietwohnungen denkbar.

Für den vorliegenden Fall bedeutet dieser Grundsatz, daß die in dem Kaufvertrag vom 14. Januar 1958 vereinbarte Übernahme der in Abteilung III Nr. 16 gesicherten Verbindlichkeit auch grunderwerbsteuerrechtlich nur als solche Schuldübernahme anzusehen ist und nicht in die Übernahme einer abgezinsten Verbindlichkeit und eine sonstige Leistung in Form der Mietpreisbindung aufgespalten werden kann. Dabei ist die Verbindlichkeit mit ... DM anzusetzen, das ist der Nennwert zum 31. Dezember 1957; mit dem Valutastand zu diesem Tage wurde die Verbindlichkeit gemäß § 3 Nr. 1 Buchst. b des Kaufvertrages vom 14. Januar 1958 übernommen.

FA und FG haben die Verbindlichkeit auf X DM abgezinst und die sonstige Leistung (Mietpreisbindung und Beschränkung in der Auswahl der Mieter) mit Y DM bewertet. Das sind insgesamt Z DM weniger als der vorgenannte Nennwert, welcher nach Auffassung des Senates hätte angesetzt werden müssen. Der Kläger ist damit durch das FG-Urteil nicht in seinen Rechten verletzt.

Fundstellen