BFH Urteil vom 13.09.1989 - II R 28/87

Leitsatz (amtlich)

Wird eine kleine Gruppe von Personen, die durch persönliche Beziehungen untereinander verbunden sind, von sich aus initiativ dergestalt, daß diese zu Miteigentum nach Bruchteilen ein Grundstück erwerben, dieses Grundstück nach ihren Vorstellungen bebauen und es letztlich nach dem WEG teilen und jedem bestimmte Eigentumswohnungen zuweisen, so ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs der jeweilige ideelle Anteil am unbebauten Grundstück. Der Umstand, daß der Veräußerer des Grundstücks zunächst nur einem von ihnen beauftragten Architekten ein Kaufvertragsangebot macht, mit dem Recht, Dritte als Käufer zu benennen, steht dem nicht entgegen, weil dieser Angebotsempfänger auf der Seite der eigeninitiativ handelnden Erwerber steht.

Normenkette

GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1

Tatbestand

Der Kläger gehört einem kleinen Kreis von Personen an, die durch persönliche Beziehungen verbunden sind. Ende des Jahres 1982 wurde die Möglichkeit besprochen, gemeinsam durch den Bau von Eigentumswohnungen wirtschaftliche Interessen zu verfolgen. Nach weiteren Gesprächen standen Anfang des Jahres 1983 sieben Interessenten --darunter auch der Kläger-- fest. Sie planten, etwa zehn Eigentumswohnungen mit einem Gesamtaufwand von etwa 1 Mio DM (einschließlich etwa 200 000 DM Grundstückskosten) zu erstellen. Einer der Beteiligten, der Architekt O, wurde von den übrigen beauftragt, entsprechende Pläne zu entwerfen. Einige Interessenten sahen sich nach einem geeigneten Grundstück um. Schließlich fiel die Wahl auf das Grundstück A. O sicherte den Interessenten das Grundstück am 11.Mai 1983 durch ein bis zum 3.Juni 1983 befristetes Kaufangebot des Grundstückseigentümers zum Preis von 220 000 DM. Zur Annahme des Kaufvertragsangebots waren sowohl O als auch ein Dritter als auch mehrere Dritte zu ideellen Anteilen kraft Benennung durch O berechtigt.

Nachdem die Interessenten jeweils individuell ihre Finanzierung vorbereitet hatten und O am 2.Juni 1983 die Anteile berechnet hatte, erklärte O am 3.Juni 1983, er benenne als Käufer die sieben Interessenten; diese nahmen, teilweise durch O vertreten, entsprechend das Kaufvertragsangebot vom 11.Mai 1983 an mit der Maßgabe, daß sie das Grundstück zu ideellen Anteilen erwarben. Der Kläger erwarb dabei einen Anteil von 183/1000. Die Bruchteile entsprachen den Flächenanteilen der Wohnungen, die den einzelnen Interessenten nach den vorläufigen Bauplänen vereinbarungsgemäß zustehen sollten. Wegen der Zahlung des Gesamtkaufpreises in Höhe von 220 000 DM für das Grundstück unterwarfen sich die Käufer als Gesamtschuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr Vermögen.

Am 30.Juni 1983 gaben die Interessenten in einer gemeinsamen Besprechung den vorläufigen Bauplänen durch Modifizierung und Berücksichtigung von Bauauflagen ihre endgültige Form. Am gleichen Tage schlossen sie mit O einen Architektenvertrag. In diesem Vertrag ist die Bauaufgabe beschrieben als "Errichtung eines Wohnhauses mit 10 Wohneinheiten in A gemäß den beiliegenden Entwurfszeichnungen und der Baubeschreibung". O hatte nach dem Inhalt des Vertrages dabei folgende Leistungen zu erbringen: 1. Grundlagenermittlung, 2. Vorplanung, 3. Entwurfsplanung, 4. Genehmigungsplanung, 5. Ausführungsplanung und 6. Objektbetreuung. Er sollte dafür ein nach der HAOI ermitteltes Honorar zuzüglich Nebenkosten von insgesamt 43 000 DM erhalten. Am 3.Juli 1983 schlossen die Interessenten einen Gesellschaftsvertrag, nach dessen Inhalt sie sich unter der Bezeichnung "Bauherrengemeinschaft A" "zur gemeinsamen Errichtung des Gebäudes mit dem damit verbundenen Bauherrenrisiko für das gesamte Gebäude" verpflichteten sowie zur "damit verbundenen gemeinsamen Wahrnehmung und Ausübung der Bauherrenrechte aller Gesellschafter, soweit dies für die von jedem Gesellschafter geschuldete gemeinsame Errichtung des Bauobjekts erforderlich ist". Vorbehaltlich anderer Beschlüsse der Gesellschafter sollten für die Bauausführung die Pläne und Baubeschreibungen gelten, die Anlagen des Vertrages bildeten. Die geschätzten Kosten sollten sich aus einer weiteren Anlage ergeben. Gesamtschuldnerische Haftung der Gesellschafter wurde ausgeschlossen und vereinbart, daß auch hinsichtlich der Gegenstände, die zukünftig Gemeinschaftseigentum der Gesellschafter werden sollten, die Berechtigung und Verpflichtung der Gesellschafter ihrem jeweiligen ideellen Miteigentumsanteil am Grundstück zu entsprechen habe. Die Gesellschafter verpflichteten sich zu fristgerechten Zahlungen sowie zur Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum. Der einzelne Gesellschafter sollte der Gesellschaft gegenüber für Schäden haften, die insbesondere bei nicht rechtzeitiger Erfüllung seiner Zahlungspflichten entstehen. Zum Geschäftsführer wurde O bestellt. Im Falle des Ausscheidens eines Gesellschafters waren die übrigen Gesellschafter berechtigt, einen Ersatzgesellschafter in die Gesellschaft aufzunehmen, an den der ausscheidende Gesellschafter den Grundstücksmiteigentumsanteil zu veräußern und alle Rechte und Pflichten aus sonstigen Verträgen zu übertragen habe. Ein vom ausscheidenden Gesellschafter benannter Dritter konnte von den übrigen nur aus wichtigem Grund abgelehnt werden. Alle Gesellschafter haben den Vertrag eigenhändig unterzeichnet.

Ebenfalls am 3.Juli 1983 beauftragte die Bauherrengemeinschaft O mit der kaufmännischen Betreuung des Objekts, u.a. mit der Kontenverwaltung, Mittelverwendung, der Beschaffung von Sicherheiten, Verhandlungen mit Behörden zu führen usw. Dafür sollte er ein Honorar von 1 v.H. der Gesamtkosten von 1 308 260 DM vergütet erhalten.

Am 31.August 1983 wurde das Bauvorhaben der Bauherrengemeinschaft auf deren Antrag vom 13.Juli 1983 genehmigt. Die Aufträge an die Handwerker zur Herstellung des Hauses wurden aufgrund von Angeboten vergeben, die in der Folgezeit eingeholt wurden. Nach Fertigstellung des Hauses wurde am 8.Juni 1984 die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erklärt.

Das Finanzamt (FA) unterwarf die Grunderwerbe der Steuer. Gegen den Kläger setzte es durch Bescheid unter Vorbehalt der Nachprüfung vom 9.Juli 1984 Grunderwerbsteuer in Höhe von 4 604 DM, ausgehend von einem Gesamtaufwand in Höhe von 230 224 DM fest. Der Einspruch, mit dem der Kläger Herabsetzung der Grunderwerbsteuer entsprechend einem 183/1000 Anteil am Grundstückskaufpreis begehrte, blieb erfolglos.

Die Klage, mit der der Kläger beantragt, die Grunderwerbsteuer unter Änderung des angefochtenen Verwaltungsakts und der Einspruchsentscheidung nach der Gegenleistung für den erworbenen Grund und Boden festzusetzen, hat das Finanzgericht (FG) abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es ausgeführt, der Kläger habe im Ergebnis zwei Eigentumswohnungen zu einem im voraus kalkulierten Preis erwerben wollen, wie alle anderen Interessenten auch. Die Wohnungen habe O ihm und den anderen verschaffen sollen. Dafür spreche entscheidend, daß das Angebot zum Kauf des Grundstücks vom 11.Mai 1983 nicht dem Kläger und den übrigen Interessenten, sondern O gegenüber gemacht worden sei, dadurch seien die Interessenten nicht in der Lage gewesen, ohne O das Grundstück bzw. Anteile daran zu erwerben. Auch wenn O sich dieses Angebot --wie der Kläger vortrage-- habe machen lassen, um das Grundstück den Interessenten zu sichern, habe er doch eine Rechtsstellung erlangt, die es ihm ermöglicht hätte, auch andere Interessenten zu benennen. Bei der gebotenen objektiven Auslegung müsse das dahin gewürdigt werden, daß O die Verfügungsmacht an dem Grundstück habe erlangen wollen, auch wenn er selbst Grundeigentum nicht erwerben wollte (seine Ehefrau gehört zum Kreis der Erwerber). Die Verfügungsmacht habe es O ermöglicht, Käufer zu benennen, die bereit waren, ihm die Herstellung des Gebäudes zu übertragen. Für O habe sich die Benennung der Interessenten und die Herstellung der Wohnungen als einheitliches Geschäft darstellen müssen, mit dem er den Interessenten die gewünschte Eigentumswohnung verschaffte. Denn in dem Architektenvertrag vom 30.Juni 1983 sei O mit der "Errichtung" des Hauses beauftragt worden. Die Interessenlage des O sei dem Kläger sowie den übrigen Interessenten bekannt gewesen; sie hätten sie gebilligt und --wie der Abschluß der Verträge zeige-- "somit die Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts zumindest in Kauf genommen". Wenn die Vertragspartner etwas anderes gewollt hätten, hätte es ihnen freigestanden, das Verkaufsangebot sofort an die späteren Erwerber und nicht an O richten zu lassen. Der Kläger könne sich nicht darauf berufen, dem habe er keine Bedeutung zugemessen; er müsse sich vielmehr an der gewählten Rechtsgestaltung festhalten lassen.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Er rügt Verletzung von § 1 Abs.1 Nr.1, § 8 Abs.1 und § 9 Abs.1 Nr.1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983.

Entscheidungsgründe

Die Revision des Klägers ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Änderung des angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheids vom 9.Juli 1984 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 15.November 1984 dahingehend, daß die Grunderwerbsteuer auf 805 DM herabgesetzt wird.

1. Das FG ist davon ausgegangen, Gegenstand des der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgangs sei nicht nur ein Miteigentumsanteil an einem unbebauten Grundstück gewesen; O habe vielmehr dem Kläger aufgrund einheitlichen Vertragswerkes, in das die Benennung des Klägers als Käufer eingebunden sei, im Ergebnis Miteigentumsanteile an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an zwei bezugsfertig erstellten Eigentumswohnungen verschafft. Diese Auffassung hält der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.

Nach § 1 Abs.1 Nr.1 GrEStG 1983 unterliegt der Grunderwerbsteuer ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines Grundstückes begründet. Was Gegenstand eines der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorganges ist, richtet sich regelmäßig danach, was die Parteien mit Rechtsfolgewillen vereinbart haben. Richten sich die unter sich verflochtenen Vereinbarungen, die der Erwerber eingegangen ist, unter Berücksichtigung aller Umstände darauf, ihm einen einheitlichen Leistungsgegenstand, nämlich ein bebautes Grundstück zu verschaffen, so stellt sich ein in das Vertragsgeflecht eingebetteter Kaufvertrag über ein unbebautes Grundstück, nur als unselbständige Teilvereinbarung dar. Daraus folgt dann, daß Gegenstand des nach § 1 Abs.1 Nr.1 GrEStG 1983 der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerbsvorgangs ein bezugsfertiges Gebäude bzw. eine bezugsfertige Sondereigentumseinheit ist (vgl. zuletzt Senatsbeschluß vom 21.Dezember 1988 II B 47/88, BFHE 155, 419, BStBl II 1989, 333), weil die dem Erwerber gegenüberstehenden Vertragspartner verpflichtet sind, ihm diesen der Sache nach einheitlich geschuldeten Gegenstand zu verschaffen. Kennzeichnend dafür ist in der Regel, daß der Erwerber auf der Grundlage eines voll durchkonstruierten Angebots in einseitig ausgearbeitete Verträge aufgrund eines Basisvertrags eingebunden wird, er selbst aber in bezug auf das Bauvorhaben nur insoweit initiativ werden kann, als er sich entschließt, sich in der ihm angetragenen Weise zu binden.

Im vorliegenden Fall, in dem eine kleine Gruppe durch persönliche Beziehungen verbundener Personen von sich aus initiativ geworden ist --also nicht in ein nahezu unabänderliches feststehendes Konzept eingebunden wurde--, stützen die tatsächlichen Feststellungen, die das FG für das Revisionsgericht bindend (§ 118 Abs.2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--) getroffen hat, nicht seine Entscheidung. Festgestellt hat das FG, die Interessentengruppe habe sich nach mehreren Gesprächen verständigt, einen Bau mit einem bestimmten Aufwandsvolumen (einschließlich Grundstück) zu errichten, O mit der Planerstellung zu beauftragen, sich dann nach einem geeigneten Grundstück umgesehen; schließlich habe sie das später bebaute Grundstück als geeignet befunden. Anschließend hat die Grundstückseigentümerin dem O das befristete Angebot gemacht. Damit hat zwar O im Zusammenhang mit dem ihm eingeräumten Benennungsrecht eine Zugriffsmöglichkeit auf das Grundstück erhalten. Die daraus vom FG in Verbindung mit dem später schriftlich abgeschlossenen Architektenvertrag gezogenen rechtlichen Schlußfolgerungen sind jedoch nicht gerechtfertigt.

O war nach den zwischen ihm und dem Kläger sowie den anderen Mitgliedern der Interessentengruppe getroffenen Vereinbarungen weder berechtigt noch verpflichtet, diesen ein bezugsfertiges Gebäude zu liefern. Die von ihm nach der im Architektenvertrag (unter dem Stichwort "Bauaufgabe") enthaltenen Objektbeschreibung zu erbringenden Leistungen sind reine Architektenleistungen. An diesen Leistungen mag zwar O ein Interesse gehabt haben, das es ihm nahegelegt haben könnte, nur solche Personen als Käufer zu benennen, die ihn beauftragen würden. Dagegen spricht aber, daß O bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages einige dieser Leistungen nicht aus eigenem Antrieb erbracht hatte in der Hoffnung, in den zu benennenden Käufern Abnehmer zu finden, sondern aufgrund eines ihm von den Gruppenmitgliedern erteilten Auftrags. Die Interessenlage des O hat unter diesen Umständen für die Frage danach, was Gegenstand des Erwerbs des Klägers ist, keine Bedeutung. Denn dem Kläger stand auch bei Würdigung aller abgeschlossenen Verträge weder gegen O noch gegen einen Dritten ein Anspruch auf Leistung des bezugsfertigen Gebäudes (und damit der für ihn vorgesehenen Sondereigentumseinheiten) zu; das Gebäude wurde vielmehr von ihm und den anderen Mitgliedern der Gruppe in gemeinschaftlichem Zusammenwirken errichtet. In diesem Zusammenhang hat O --auf der Erwerberseite stehend, weil von dieser initiativ beauftragt-- einzelne Leistungen erbracht. O hat weder eine Herstellungs- noch eine irgendwie geartete Preisgarantie abgegeben, die den Schluß rechtfertigen, O habe --für den Kläger erkennbar-- eine Grundstück und Gebäude umfassende einheitliche Leistung erbringen wollen, was der Kläger durch Vertragsabschluß akzeptiert habe.

2. Die Sache ist spruchreif. Gegenstand des der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs.1 Nr.1 GrEStG 1983 unterliegenden Erwerbs des Klägers waren 183/1000 Miteigentumsanteile an dem Grundstück. Die Bemessungsgrundlage beträgt daher gemäß § 8 Abs.1, § 9 Abs.1 GrEStG 1983 183/1000 von 220 000 DM *= 40 260 DM. Der angefochtene Grunderwerbsteuerbescheid vom 9.Juli 1984 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 15.November 1984 ist dahingehend abzuändern, daß die Grunderwerbsteuer in Höhe von 2 v.H. (§ 11 Abs.1 GrEStG 1983) unter Berücksichtigung der Abrundung (§ 11 Abs.2 GrEStG 1983) auf 805 DM festgesetzt wird.

Fundstellen