BFH Urteil vom 12.12.1979 - II R 15/76

Leitsatz (amtlich)

Hat jemand unter Vereinbarung eines Wiederkaufsrechtes für den Fall der Weiterveräußerung ein Grundstück erworben und verkauft er das Grundstück unter Verzicht des Wiederkaufsberechtigten auf die Ausübung des Wiederkaufsrechtes gegen Zahlung einer Entschädigung an den Wiederkaufsberechtigten in Höhe des gegenüber dem seinerzeit vereinbarten Wiederkaufspreis erzielten Mehrerlöses, so liegt hierin keine zusätzliche Gegenleistung für den seinerzeitigen Erwerb des Grundstückes durch den Wiederkaufsverpflichteten.

Normenkette

GrEStG 1940 § 1 Abs. 1 Nrn. 6-7, Abs. 2, § 11 Abs. 2 Nr. 1, § 15 Nr. 1

Tatbestand

Die Klägerin und Revisionsbeklagte (Klägerin) hatte 1960 in A. ein Grundstück erworben (Grundstück I), das keinen unmittelbaren Zugang zu einer öffentlichen Straße hatte und nur zusammen mit einem angrenzenden Grundstück gewerblich nutzbar war. Sie kaufte durch notariell beurkundeten Vertrag vom 15. Juli 1965 das angrenzende Grundstück zu einem Kaufpreis von ... DM (35 DM je qm). Nach Abtretung einer Straßenfläche an die Stadt A. verblieben der Klägerin ... qm (Grundstück II). In dem Kaufvertrag vom 15. Juli 1965 räumte die Klägerin dem Verkäufer (B.) ein durch Auflassungsvormerkung zu sicherndes Wiederkaufsrecht zum Schätzwert, höchstens zum seinerzeitigen Kaufpreis von 35 DM je qm für die Fälle der nicht fristgemäßen Bebauung und der Weiterveräußerung des Grundstücks II innerhalb einer bestimmten Frist ein.

Als sich herausstellte, daß die Klägerin für die erworbenen Grundstücke keine Verwendung mehr haben würde, beschloß sie 1967, die Grundstücke I und II zu verkaufen. B., dem die Klägerin die Grundstücke anbot, zeigte kein Interesse, sein Wiederkaufsrecht hinsichtlich des Grundstückes II auszuüben und das Grundstück I zu kaufen. Er war jedoch bereit, einer Weiterveräußerung des Grundstücks II zuzustimmen, wenn ein über dem seinerzeitigen Erwerbspreis von 35 DM je qm hinausgehender Veräußerungserlös an ihn abgeführt werde und der weitere Käufer zur erneuten Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts bereit sei.

Die Klägerin verkaufte die Grundstücke I und II schließlich am 1. November 1972 auf der Grundlage von 66,65 DM je qm. Von dem Verkaufserlös wurden ... DM (31,65 DM je qm des von dem Wiederkaufsrecht betroffenen Grundstücks II) an B. abgeführt und für diesen nunmehr ein Wiederkaufsrecht zum Höchstpreis von 66,65 DM je qm eingetragen.

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt - FA -) behandelte die Zahlung der ... DM als zusätzliche nachträgliche Gegenleistung für den Erwerb des Grundstückes durch die Klägerin im Jahre 1965 und setzte durch Ergänzungsbescheid vom 20. Februar 1973 für den Grundstückserwerb vom 15. Juli 1965 eine weitere Grunderwerbsteuer gegen die Klägerin fest.

Der nach erfolglosem Einspruch erhobenen, auf Aufhebung der Einspruchsentscheidung und des angefochtenen Steuerbescheides gerichteten Klage gab das Finanzgericht (FG) statt. Die Abführung der ... DM an den B. stehe mit der Weiterveräußerung des Grundstückes und der Vereinbarung eines neuen Wiederkaufsrechts im Zusammenhang und nicht mit der Sicherung und der Erhaltung des erworbenen Grundstückes.

Das FA hat Revision eingelegt und die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Abweisung der Klage beantragt.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet und deshalb zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung - FGO -).

Die vereinbarte Abführung der ... DM durch die Klägerin an B. anläßlich des Verkaufes der Grundstücke am 1. November 1972 ist keine zusätzliche Gegenleistung für den Erwerb des Grundstückes II durch die Klägerin im Sinne des § 11 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1940. Es besteht kein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb im Jahre 1965. Die ... DM sind vielmehr gezahlt worden, weil B. anläßlich des Verkaufes des mit der Auflassungsvormerkung zugunsten des B. belasteten Grundstückes II sein Wiederkaufsrecht nicht ausübte.

Gemäß § 11 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG 1940 gehören zur Gegenleistung auch Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Wie der Regierungsbegründung zu entnehmen ist (vgl. RStBl 1940, 387, 408), war es der Sinn der 1940 neu in das Grunderwerbsteuerrecht eingeführten Regelung, die volle Gegenleistung für einen Erwerbsvorgang steuerlich zu erfassen. Daraus folgt, daß eine Leistung mit dem seinerzeitigen Erwerb in einem rechtlichen Zusammenhang stehen muß, soll sie eine zusätzliche Gegenleistung für diesen Erwerbsvorgang sein. Dies wäre z. B. dann der Fall, wenn über die Rechtswirksamkeit des seinerzeitigen Kaufvertrages Streit entstanden wäre, der gegen Zahlung einer zusätzlichen Gegenleistung vergleichsweise beigelegt worden wäre (vgl. z. B. den Fall des Urteils des Reichsfinanzhofs - RFH - vom 20. März 1923 II A 11/23, RFHE 12, 32, der allerdings nach dem damals geltenden Grunderwerbsteuerrecht noch anders entschieden worden ist). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der seinerzeitige Kaufvertrag abgewickelt, gleichzeitig jedoch ein Wiederkaufsrecht im Sinne des § 497 BGB vereinbart worden ist, für dessen Nichtausübung aufgrund einer späteren Vereinbarung eine Entschädigung gezahlt wird.

Die Begründung des Wiederkaufsrechtes enthält einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag (vgl. die Urteile des Bundesgerichtshofs - BGH - vom 17. Dezember 1958 V ZR 51/57, BGHZ 29, 107, 110, und vom 19. Dezember 1962 V ZR 190/60, BGHZ 38, 369, 371). Der bedingte Anspruch auf Rückübereignung wird bereits mit Abschluß der Vereinbarung des Wiederkaufsrechtes begründet. Treten die Voraussetzungen für die Ausübung des Wiederkaufsrechtes ein und erhält der Berechtigte eine Entschädigung für die Nichtausübung des Wiederkaufsrechtes, so hängt die Entschädigung allein mit der Nichtausübung des Wiederkaufsrechtes, nicht jedoch mit dem seinerzeitigen Kauf des Grundstückes zusammen. Eine zusätzliche Gegenleistung im Sinne des § 11 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG 1940 liegt in derartigen Fällen nicht vor. Deshalb ist auch im vorliegenden Fall eine zusätzliche Gegenleistung nicht anzunehmen.

Der angefochtene Steuerbescheid kann auch nicht mit der Begründung aufrechterhalten werden, daß die Klägerin 1972 durch die Nichtausübung des Wiederkaufsrechtes seitens des B. im Sinne des § 1 Abs. 2 GrEStG 1940 die volle Verwertungsmöglichkeit über das Grundstück II erlangt habe. Abgesehen von der Frage, ob ein nachträgliches Auswechseln der Gründe im vorliegenden Fall überhaupt zulässig wäre, ist bereits die Verwirklichung des Tatbestandes des § 1 Abs. 2 GrEStG 1940 zu verneinen. Da die Klägerin sich verpflichtete, den gesamten Mehrerlös gegenüber dem seinerzeitigen Kaufpreis als Entschädigung zu zahlen, ist ihr nicht die Möglichkeit eingeräumt worden, das Grundstück II für sich zu verwerten.

Der angefochtene Steuerbescheid könnte auch dann nicht aufrechterhalten werden, wenn man annehmen wollte, B. habe sein wiederkaufsrecht letztlich dadurch realisiert, daß er sich mit einer Veräußerung des Grundstückes II durch die Klägerin unter Abführung des Mehrerlöses einverstanden erklärt habe. Soweit hierin die Verwirklichung des Tatbestandes des § 1 Abs. 1 Nrn. 6, 7 GrEStG 1940 (ggf. in entsprechender Anwendung) gesehen werden könnte, wäre jedenfalls die Klägerin nicht Steuerschuldnerin geworden (vgl. hierzu das Urteil des Senates vom 10. Juli 1974 II R 12/70, BFHE 113, 313, BStBl II 1974, 772).

Fundstellen