Entscheidungsstichwort (Thema)
Anschaffungsnaher Aufwand
Leitsatz (NV)
Erhebliche Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in zeitlicher Nähe zur Anschaffung eines Grundstücks sind regelmäßig Herstellungskosten (Anschluß an die ständige Rechtsprechung, zuletzt Urteil vom 9. Mai 1995 IX R 116/92, BFHE 177, 454).
Normenkette
EStG §§ 7, 9, 21
Verfahrensgang
Tatbestand
Die Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) kauften 1981 ein Mietwohngrundstück. Die Anschaffungskosten betrugen 756 877 DM, von denen 529 057 DM auf das Gebäude entfielen. Im Streitjahr 1982 ließen sie das Dachgeschoß für 101 938 DM ausbauen und wandten für verschiedene Renovierungsarbeiten an dem Gebäude, insbesondere an Fassade und Dach, weitere 229 769 DM zzgl. 42 937 DM für den Einbau einer neuen Steigleitung -- insgesamt 374 644 DM -- auf. Sie erhielten im Streitjahr einen öffentlichen Zuschuß von 123 700 DM zu den Renovierungskosten.
Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt -- FA --) behandelte in dem während des finanzgerichtlichen Verfahrens ergangenen geänderten Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte der Kläger aus Vermietung und Verpachtung die um den Zuschuß geminderten Aufwendungen für den Ausbau des Dachgeschosses und die Renovierungsarbeiten als Herstellungskosten und zog antragsgemäß die Hälfte der Kosten der Steigleitung gemäß § 82 b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) als Werbungskosten ab. Mit ihrer Klage beantragten die Kläger, die Aufwendungen von 229 769 DM als Werbungskosten abzuziehen und den Aufwand für die Steigleitung auf fünf Jahre zu verteilen.
Das Finanzgericht (FG) gab der Klage mit der Begründung statt, die Aufwendungen von 229 769 DM seien sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.
Mit der Revision rügt das FA, das FG habe den Sachverhalt nicht hinreichend aufgeklärt und die Aufwendungen zu Unrecht als Erhaltungsaufwand beurteilt.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist begründet. Die Vor entscheidung ist aufzuheben und die Klage abzuweisen (§ 126 Abs. 3 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung -- FGO --).
1. Das FG hat die umstrittenen Aufwendungen rechtsfehlerhaft als Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes -- EStG --) bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen. Es handelt sich um Herstellungskosten, die nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten abziehbar sind (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i. V. m. § 7 Abs. 1 Satz 1 EStG).
a) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung, an der der Senat festhält, können Herstellungskosten als Folge einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung (§ 255 Abs. 2 Satz 1 Alternative 3 des Handelsgesetzbuches -- HGB --) dann vorliegen, wenn in zeitlicher Nähe zur Anschaffung -- in der Regel innerhalb von drei Jahren -- im Verhältnis zum Kaufpreis hohe Reparatur- oder Modernisierungsaufwendungen anfallen. In derartigen Fällen sprechen die Höhe der Aufwendungen im Verhältnis zum Kaufpreis und deren enger zeitlicher Zusammenhang mit der Anschaffung dafür, daß die Aufwendungen das Gebäude nicht in dem Zustand erhalten sollen, in dem es sich im Zeitpunkt des Erwerbs befand, sondern daß bereits zu diesem Zeitpunkt ein Bedarf an erheblichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen bestanden hat, deren Durchführung das Gebäude über seinen beim Erwerb gegebenen Zustand hinaus wesentlich verbessert. Eine solche wesentliche Verbesserung ist dann aufgrund der Art der Baumaßnahmen und der Höhe des dadurch bedingten Aufwands im Verhältnis zur Höhe des Kaufpreises offenkundig (zuletzt Senatsurteil vom 9. Mai 1995 IX R 116/92, Abschn. I 3 a, BFHE 177, 454).
2. Mit diesen Rechtsgrundsätzen steht das FG-Urteil nicht in Einklang. Es hat einkommensteuerrechtlich als Herstellungskosten zu wertende Maßnahmen zu Unrecht als Erhaltungsaufwand beurteilt. Die Kläger haben in zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks im Verhältnis zu dem Kaufpreis hohe Reparatur- und Modernisierungskosten aufgewandt. Zieht man von den Gesamtaufwendungen von rd. 374 600 DM den Zuschuß aus öffentlichen Mitteln von 123 700 DM ab (dazu Urteil des Bundesfinanzhofs vom 26. März 1991 IX R 104/86, BFHE 164, 263, BStBl II 1992, 999), so verbleiben Aufwendungen von rd. 251 000 DM, das sind rd. 47 v. H. der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten von rd. 529 000 DM. Ein Aufwand von fast 50 v. H. der Gebäudeanschaffungskosten ist jedenfalls erheblich im Sinne der oben wiedergegebenen Rechtsprechung.
3. Die Vorentscheidung, die von anderen Rechtsgrundsätzen ausgegangen ist, ist aufzuheben. Die Sache ist spruchreif. Die Klage ist als unbegründet abzuweisen, weil sich bei Beurteilung der umstrittenen Aufwendungen als Herstellungskosten jedenfalls keine niedrigeren Einkünfte als im angefochtenen Feststellungsbescheid ergeben.
Fundstellen
Haufe-Index 420739 |
BFH/NV 1996, 202 |
