BFH Urteil vom 04.12.2001 - IX R 70/98 (NV)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Überschusserzielung bei alsbald beabsichtigter Veräußerung eines Mietwohngrundstückes

Leitsatz (NV)

1. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erzielen.
2. Der Entschluss des Steuerpflichtigen, auf Dauer zu vermieten, fehlt, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück kurzfristig wieder verkaufen will oder er sich jedenfalls noch nicht entschieden hat, ob er das Grundstück langfristig vermieten oder kurzfristig verkaufen will.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1

Verfahrensgang

Tatbestand

I. Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) erwarben mit notariellem Vertrag vom 14. Februar 1992 ein Grundstück, das sie mit einem im Kalenderjahr 1993 (Streitjahr) fertig gestellten und ab dem 1. Dezember 1993 vermieteten Einfamilienhaus bebauten. Gemäß den unter dem 6. November 1993 getroffenen mietvertraglichen Vereinbarungen sollte das Mietverhältnis am 1. Dezember 1998 enden, da "beabsichtigt" sei, "das Haus zu verkaufen".

In ihrer Einkommensteuererklärung für das Streitjahr machten die Kläger einen Werbungskostenüberschuss aus der Vermietung des Einfamilienhauses in Höhe von 117 090 DM geltend. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt ―FA―) berücksichtigte indes keine Einkünfte aus dem Grundstück, da für den auf fünf Jahre begrenzten Zeitraum der geplanten Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten nicht erzielt werden könne.

Einspruch und Klage hatten keinen Erfolg. Das Finanzgericht (FG) vertrat in seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1999, 384 veröffentlichten Urteil die Ansicht, die Kläger hätten das Grundstück im Streitjahr ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet.

Mit der Revision rügen die Kläger die Verletzung formellen und materiellen Rechts. Sie beantragen, das angefochtene Urteil des FG aufzuheben und den angefochtenen Einkommensteuerbescheid für das Streitjahr dahin gehend zu ändern, dass ein Werbungskostenüberschuss in Höhe von 117 090 DM bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt wird.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

II. Die Revision ist unbegründet. Sie ist nach § 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zurückzuweisen. Das FG konnte aufgrund der von ihm festgestellten Indizien ohne Rechtsverstoß davon ausgehen, dass es den Klägern im Streitjahr hinsichtlich der Vermietung des Einfamilienhauses an der Absicht gefehlt habe, einen Einnahmeüberschuss zu erzielen.

1. Der von den Klägern gerügte Verfahrensmangel ist nicht gegeben. Der Senat sieht insoweit von einer Begründung ab (§ 126 Abs. 6 FGO).

2. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) erzielt, wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und hierbei beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen (Urteil des Bundesfinanzhofs ―BFH― vom 10. Oktober 2000 IX R 52/97, BFH/NV 2001, 587, m.w.N.). Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erzielen; Liebhaberei kann insoweit nur in Ausnahmefällen angenommen werden (BFH-Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771, m.w.N.). Sprechen Beweisanzeichen (Indizien) indes gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit, kann im Einzelfall nicht mehr ohne weiteres vom Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht ausgegangen werden.

Der Entschluss des Steuerpflichtigen, auf Dauer zu vermieten, muss endgültig gefasst sein; er fehlt, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück kurzfristig wieder verkaufen will oder wenn er sich jedenfalls noch nicht entschieden hat, ob er das Grundstück langfristig vermieten oder kurzfristig verkaufen will. Unschädlich ist es dagegen, wenn der Steuerpflichtige sich die Veräußerung des erworbenen Grundstücks allgemein für den Fall vorbehält, dass die Änderung äußerer Umstände und Bedingungen ihn dazu zwingen (BFH-Urteile vom 14. September 1999 IX R 59/96, BFHE 189, 428, BStBl II 2000, 67, m.w.N., und in BFH/NV 2001, 587, m.w.N.).

Ob im Einzelfall Indizien gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit sprechen, ist eine Frage der Tatsachenfeststellung und Beweiswürdigung, die dem FG obliegt (vgl. BFH-Urteil in BFHE 189, 428, BStBl II 2000, 67). Das FG hat alle feststehenden Indizien in eine Gesamtwürdigung einzubeziehen (§ 96 Abs. 1 Satz 1 FGO; vgl. BFH-Urteil in BFHE 189, 428, BStBl II 2000, 67); diese ist nach § 118 Abs. 2 FGO für das Revisionsgericht bindend, wenn sie verfahrensrechtlich einwandfrei zustande gekommen ist und nicht gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstößt. Die Gesamtwürdigung durch das FG hat schon dann revisionsrechtlich Bestand, wenn sie zwar nicht zwingend, aber möglich ist (BFH-Urteil vom 15. September 1992 IX R 15/91, BFH/NV 1994, 301; Gräber/Ruban, Finanzgerichtsordnung, 4. Aufl., § 118 Anm. 23, m.w.N.).

3. Bei Anwendung dieser Grundsätze hält die Vorentscheidung der revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Das FG konnte im Streitfall die von den Klägern im Mietvertrag vereinbarte, nicht mit einer Verlängerungsklausel verknüpfte und mit der ausdrücklich erklärten Verkaufsabsicht verbundene Befristung des Mietverhältnisses ohne Rechtsverstoß als Indiz gegen die Absicht einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit werten.

Das FG ist ferner zu Recht davon ausgegangen, dass die negative Indizwirkung dieser Tatsachen im Streitfall nicht durch den Umstand wieder in Frage gestellt wird, dass die Kläger das Mietverhältnis vor Fristablauf durch Vereinbarung mit dem Mieter in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt haben. Denn diese Tatsache gibt allenfalls Aufschluss über die Absichten der Kläger im Zeitpunkt der Vertragsänderung.

Fundstellen