BFH Urteil vom 02.06.1971 - III R 105/70

Leitsatz (amtlich)

1. Das Ertragswertverfahren des BewG 1965 für die Bewertung bebauter Grundstücke ist ein Bewertungsverfahren, durch das der Einheitswert auf der Grundlage des Reinertrages ermittelt wird. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter muß deshalb bei der Ermittlung der maßgebenden Jahresrohmiete berücksichtigt werden.

2. Die unselbständige Anschlußrevision kann auf die Entscheidung des FG über den Kostenpunkt beschränkt werden.

Normenkette

BewG 1965 § 79 Abs. 1; FGO § 145 Abs. 1

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer eines vermieteten Zweifamilienhauses. Das FA (Beklagter, Revisionsbeklagter und Anschlußrevisionskläger) hat für dieses Zweifamilienhaus bei der Hauptfeststellung zum 1. Januar 1964 einen Einheitswert von 26 700 DM festgestellt. Dabei hat es die von den beiden Mietparteien tatsächlich entrichtete Jahresrohmiete um 5 v. H. erhöht, weil nach. der Erklärung des Klägers die Mieter die in den gemieteten Räumen anfallenden Schönheitsreparaturen tragen. Der Einspruch gegen den Feststellungsbescheid blieb ohne Erfolg.

Der Kläger hat erstmals im Verfahren vor dem FG geltend gemacht, daß nur eine der beiden Mietparteien die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen habe, während er in der anderen Wohnung die Schönheitsreparaturen auf eigene Rechnung ausführen lasse. Das FG hat dementsprechend bei seiner Wertfeststellung die Miete für letztere Wohnung nicht um einen Zuschlag wegen Übernahme der Schönheitsreparaturen erhöht. Es hat dem Kläger 4/5 und dem FA 1/5 der Kosten des Verfahrens auferlegt.

Die Revision des Klägers rügt, die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter sei nicht eine sonstige Leistung des Mieters, die in die Jahresrohmiete einbezogen werden könne. Im übrigen sei eine Abweichung von der vertraglich vereinbarten Miete nur zulässig, wenn sie mehr als 20 v. H. betrage.

Der Kläger beantragt, die Vorentscheidung und die Einspruchsentscheidung aufzuheben und den Einheitswert für sein Zweifamilienhaus nur aufgrund der von den Mietern tatsächlich entrichteten Miete ohne Zuschlag festzustellen.

Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen. Es hat außerdem Anschlußrevision erhoben mit dem Antrag, die Kosten des Klageverfahrens in voller Höhe dem Kläger aufzuerlegen, weil die Entscheidung des FG auf Tatsachen beruhe, die der Kläger früher hätte geltend machen können.

Der Kläger beantragt, die Anschlußrevision als unzulässig zu verwerfen, weil sie sich lediglich gegen die Kostenentscheidung richte, die nicht selbständig anfechtbar sei.

Entscheidungsgründe

Aus den Gründen:

I.

Die Revision führt zur Aufhebung der Vorentscheidung.

1. Der Einheitswert von Zweifamilienhäusern wird bei der Hauptfeststellung 1964 grundsätzlich im Ertragswertverfahren ermittelt (§ 76 Abs. 1 BewG). Diese Regelbewertung ist auch für das Zweifamilienhaus des Klägers durchzuführen, da keine der Ausnahmen des § 76 Abs. 3 BewG vom FG festgestellt wurde.

Der Grundstückswert ergibt sich im Ertragswertverfahren regelmäßig durch Anwendung des Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete. In Ausnahmefällen ist der auf diese Weise ermittelte Wert wegen außergewöhnlicher Grundsteuerbelastung oder wegen wertmindernder oder werterhöhender Umstände zu ermäßigen oder zu erhöhen (§§ 81, 82 BewG).

2. Die für die Einheitsbewertung maßgebende Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarung nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Dabei sind Umlagen und alle sonstigen Leistungen der Mieter in das Gesamtentgelt einzubeziehen. Auch Betriebskosten, die von den Mietern unmittelbar an die Gemeinde gezahlt werden, gehören zur Jahresrohmiete (§ 79 Abs. 1 Sätze 1 bis 3 BewG). Schon aus dieser Fassung des Gesetzes ergibt sich, daß die Folgerung, die der Kläger aus der grammatischen Auslegung des Begriffs "Entgelt" zieht, es könne sich hierbei nur um Einnahmen des Vermieters, aber nicht um Ersparnisse handeln, nicht zutrifft. Hinzu kommt, daß bei der Auslegung von Gesetzen der in der Vorschrift zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers maßgebend ist, wie er sich aus dem Wortlaut und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den die Vorschrift hineingestellt ist (Entscheidungen des BVerfGE 10, 234 [244]). Der Sinnzusammenhang läßt aber erkennen, daß unter dem "Gesamtentgelt" nicht nur Geldleistungen des Mieters an den Vermieter, sondern alle geldwerten Leistungen zu verstehen sind, zu denen sich der Mieter dem Vermieter gegenüber vertraglich verpflichtet hat, ohne daß es darauf ankäme, daß diese Leistungen zu Einnahmen des Vermieters führen. Aus diesem Grund können für die Einheitsbewertung entgegen der Auffassung des Klägers keine Folgerungen aus dem Urteil des BFH VI R 119/66 vom 18. Dezember 1967 (BFH 91, 251, BStBl II 1968, 309) gezogen werden; denn diese zur Einkommensbesteuerung ergangene Entscheidung stellt allein auf das Zufließen der Einnahmen ab, erkennt im übrigen aber durchaus an, daß die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eines Grundstücks für den Vermieter sehr wohl einen Wert hat.

3. Das Ertragswertverfahren des BewG 1965 ist ein Bewertungsverfahren, durch das der Einheitswert eines bebauten Grundstücks auf der Grundlage des Reinertrags ermittelt wird. Das ist allerdings aus den gesetzlichen Vorschriften nicht ohne weiteres erkennbar, weil die Vervielfältiger unmittelbar auf die Rohmiete angewendet werden (§ 78 Satz 2 BewG). Untersuchungen zur Vorbereitung der Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes zum 1. Januar 1964 haben gezeigt, daß bei den einzelnen Grundstücksarten die Bewirtschaftungskosten in einem festen Verhältnis zur Rohmiete stehen. Deshalb konnte darauf verzichtet werden, zur Bewertung auf der Grundlage des Reinertrages zunächst aus der Rohmiete durch Abzug der Bewirtschaftungskosten den Reinertrag zu ermitteln und dann auf diesen Reinertrag den jeweils zutreffenden Vervielfältiger anzuwenden. Die Vervielfältiger konnten vielmehr wegen des festen Verhältnisses von Rohmiete zu Reinertrag unmittelbar auf die Rohmiete angewendet werden und blieben trotzdem Reinertragsvervielfältiger. Denn in den Vervielfältigern nach § 80 BewG ist der für die jeweilige Grundstücksart unter Berücksichtigung der Bauart, der Bauausführung, der Baujahrgruppe und der Gemeindegrößenklasse zutreffende Anteil der Bewirtschaftungskosten an der Rohmiete pauschal berücksichtigt (vgl. Bundestagsdrucksache IV/1488 vom 1. Oktober 1963, S. 32, 56 ff. und 148).

4. Nach § 536 BGB hat der Vermieter das Mietobjekt während der Mietzeit in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung umfaßt bei vermieteten Wohnungen auch die laufende Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen (vgl. Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 29. Aufl., § 536 Anm. 4 a, bb). Die gesetzliche Regelung des Ertragswertverfahrens im BewG 1965, insbesondere die Bestimmung der Vervielfältiger (§ 80 BewG), geht von dieser Rechtslage nach bürgerlichem Recht aus (vgl. Bundestagsdrucksache IV/1488 vom 1. Oktober 1963, S. 60 und 65). Wenn sich aber die Schönheitsreparaturen als vom Vermieter aufzuwendende Instandhaltungskosten auf die Höhe der Vervielfältiger ausgewirkt haben, so ist es zwangsläufig, daß der jeweilige Vervielfältiger verändert werden müßte, wenn die Schönheitsreparaturen nicht vom Vermieter zu tragen sind, sondern auf Kosten des Mieters durchgeführt werden. Systematisch wäre es folgerichtig, für den Fall der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter eigene Vervielfältigerreihen zu berechnen, in denen die Kosten für die Schönheitsreparaturen bei dem in den Vervielfältigern berücksichtigten Anteil an Instandhaltungskosten ausgeschieden würden. Diese Lösung würde indessen einer Massenbewertung, wie sie die Einheitsbewertung ist, nicht gerecht werden. Zu demselben Ergebnis, wenn auch mit einigen unbedeutenden Ungenauigkeiten, führt nämlich auch die Erhöhung der Barleistung der Mieter. Denn damit wird die Tatsache ausgeglichen, daß infolge der Übernahme der in den Vervielfältigern als Instandhaltungskosten berücksichtigten Schönheitsreparaturen ein zu niedriger Vervielfältiger angewendet wird. Nach Abschn. 22 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens vom 19. September 1966 (BStBl I 1966, 890) - BewRGr - beträgt der Anteil der Schönheitsreparaturen an der Bruttomiete bei Mietwohnungen 5 v. H. Hierbei handelt es sich um einen Erfahrungswert, der bei der Berechnung der Vervielfältiger berücksichtigt wurde (vgl. auch Bundestagsdrucksache IV/1488 S. 127 und Bundestagsdrucksache 2544 aus der 2. Wahlperiode des Deutschen Bundestags vom 21. Juni 1956 S. 15 [§ 52 f. Abs. 9 des Entwurfs]). Das FG hat deshalb zu Recht auf die nach dem Vertrag zu entrichtende Barmiete für die Wohnung, deren Mieter vertraglich die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hat, einen Zuschlag von 5 v. H. gemacht.

Der Kläger irrt, wenn er meint, von der Barmiete könne nur abgewichen werden, wenn die Abweichung 20 v. H. überschreite. Dieser Irrtum beruht auf einer Verkennung des Verhältnisses von vertraglich vereinbartem Entgelt und üblicher Miete. Der Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu der vertraglich an den Kläger zu leistenden Barmiete erfolgt, um das "Gesamtentgelt" im Sinn des § 79 Abs. 1 BewG zutreffend zu ermitteln. Hierfür sind keinerlei Bruchteilsgrenzen gesetzt, die überschritten werden müßten. Die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG ist dagegen nur anzusetzen, wenn keine vertraglich vereinbarte Miete vorliegt oder diese um mehr als 20 v. H. von der üblichen Miete abweicht. Für die Bewertung des Zweifamilienhauses des Klägers ist aber nicht von der üblichen Miete auszugehen, sondern von der vereinbarten Miete.

Die Vorentscheidung ist jedoch aufzuheben, weil sie gegen das Verbot der Verböserung verstößt (vgl. § 96 FGO). Das FA hat für das Zweifamilienhaus des Klägers durch die Hauptfeststellung 1964 einen Einheitswert von 26 700 DM festgestellt. Das FG hat den Feststellungsbescheid des FA aufgehoben und selbst einen Einheitswert von 27 900 DM, also einen höheren Einheitswert als das FA festgestellt. Dies dürfte darauf beruhen, daß das FG die Ermäßigung wegen außergewöhnlich hoher Grundsteuerbelastung außer Betracht gelassen hat. Die Sache wird deshalb zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückverwiesen (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 FGO).

II.

Auch die Anschlußrevision des FA hat Erfolg.

1. Nach der Rechtsprechung des BFH ist die Anschlußrevision statthaft. Sie ist als unselbständige Anschlußrevision nicht fristgebunden, sondern kann jederzeit eingelegt werden (BFH-Entscheidung IV R 111/66 vom 12. Januar 1968, BFH 91, 145, BStBl II 1968, 207). Die Anschlußrevision ist auch nicht deshalb unzulässig, weil sich das FA mit diesem Rechtsmittel nur gegen die Kostenentscheidung des FG wendet. Der Senat stimmt dem Kläger zwar darin zu, daß die Kostenentscheidung ein unselbständiger Teil der Hauptsacheentscheidung ist und deshalb nicht selbständig mit Rechtsmitteln angegriffen werden kann (§ 145 Abs. 1 FGO). Dies gilt auch dann, wenn die Revision zwar gegen die Entscheidung der Hauptsache insgesamt eingelegt ist, der Revisionsantrag sich aber nur auf Änderung der Kostenentscheidung richtet. Der Sinn dieser Regelung ist ein prozeßwirtschaftlicher; es soll verhindert werden, daß die Hauptsacheentscheidung nur wegen der Kostenentscheidung auf ihre Richtigkeit nachgeprüft werden muß. Daraus ergibt sich aber, daß die Kostenentscheidung mit der Anschlußrevision angefochten werden kann, wenn von einer Partei bereits mit der Revision die Entscheidung in der Hauptsache angegriffen worden ist (so auch Entscheidungen des BGH Bd. 17 S. 392 [397]). Die Auffassung des Klägers, die Entscheidung der Hauptsache sei insoweit nicht angefochten, als sie der Klage stattgegeben habe, trifft nicht zu. Sie widerspricht dem Begriff des Streitgegenstands im steuergerichtlichen Verfahren. Bei Anfechtung eines Feststellungsbescheids über einen Einheitswert ist Streitgegenstand nicht das einzelne wertbegründende Merkmal, sondern die Rechtmäßigkeit des festgestellten Einheitswerts im ganzen (vgl. BFH-Entscheidung Gr. S. 1/66 vom 17. Juli 1967, BFH 91, 393, BStBl II 1968, 344). Damit ist auch im Revisionsverfahren Streitgegenstand der Einheitswert in voller Höhe. Der Streitgegenstand wird nicht dadurch begrenzt, daß sich das Gericht bei seiner Entscheidung im Rahmen der gestellten Anträge halten muß.

2. Die Kostenentscheidung des FG ist schon deshalb fehlerhaft, weil sie auf der unzutreffenden Entscheidung und Feststellung in der Hauptsache beruht. Außerdem hat das FG nicht geprüft, ob dem Kläger nicht deshalb nach § 137 FGO die Kosten in voller Höhe aufzuerlegen sind, weil sein teilweises Obsiegen auf Tatsachen beruht, die im Gegensatz zu seiner Erklärung für die Hauptfeststellung 1964 stehen und erst im Klageverfahren vorgebracht wurden.

Fundstellen