BFH Beschluss vom 21.03.2000 - IV B 64/99 (NV)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel bei ausschließlichem Verkauf an Angehörige und Mieter

Leitsatz (NV)

1. Die Frage, ob eine Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr auch dann zu bejahen ist, wenn nur an Mieter oder Angehörige verkauft wird, ist nicht von grundsätzlicher Bedeutung.
2. Das BFH-Urteil vom 28. Oktober 1993 IV R 66-67/91 (BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463) enthält nicht die Einschränkung, dass das FG beim Verkauf an einen Personenkreis, der sich aus ehemaligen Mietern, Bekannten oder Angehörigen zusammensetzt, die Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr nur dann bejahen dürfte, wenn es positiv festgestellt habe, dass der Steuerpflichtige bei Scheitern des Verkaufs an diesen Personenkreis anderweitig verkauft hätte.

Normenkette

FGO § 115 Abs. 2 Nrn. 1-2; EStG § 15 Abs. 1

Gründe

Von einer Wiedergabe des Tatbestandes wird gemäß Art. 1 Nr. 6 des Gesetzes zur Entlastung des Bundesfinanzhofs abgesehen.

Die Beschwerde ist unbegründet.

1. Grundsätzliche Bedeutung (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung ―FGO―)

Die Frage, ob eine Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr auch dann zu bejahen ist, wenn nur an Mieter und Angehörige verkauft wird, berührt nicht das Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts und ist mithin nicht von grundsätzlicher Bedeutung i.S. des § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO.

Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erfordert, dass eine Tätigkeit am Markt gegen Entgelt und für Dritte äußerlich erkennbar angeboten wird (z.B. Urteil des Bundesfinanzhofs ―BFH― vom 12. Juli 1991 III R 47/88, BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143, 146). Das Merkmal soll aus dem Begriff des Gewerbebetriebs Tätigkeiten ausklammern, die von Gewinnabsicht getragen, aber nicht auf Leistungs- oder Güteraustausch gerichtet sind (BFH-Urteil vom 9. Juli 1986 I R 85/83, BFHE 147, 245, BStBl II 1986, 851). Geschäftsbeziehungen mit mehreren, womöglich ständig wechselnden Kunden sprechen zwar im Allgemeinen für das erforderliche Teilhaben am Marktgeschehen, sind aber kein unerlässliches Erfordernis (BFH-Urteil vom 24. Januar 1990 X R 44/88, BFH/NV 1990, 798). Für den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels hat es der BFH genügen lassen, dass die Verkaufsabsicht nur einem kleinen Kreis von Personen ―unter Umständen auch nur einer einzigen Person― bekannt wird und der Verkäufer damit rechnet, die Verkaufsabsicht werde sich herumsprechen (BFH-Urteil in BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143, 146; Senatsurteil vom 28. Oktober 1993 IV R 66-67/91, BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463). Demgemäß ist auch der Verkauf von Wohnungen an Bekannte als Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr angesehen worden (BFH-Urteil vom 22. November 1988 VIII R 184/84, BFH/NV 1989, 726). Nichts anderes gilt für den Verkauf an die bisherigen Mieter (BFH-Urteil vom 17. März 1981 VIII R 149/78, BFHE 133, 44, BStBl II 1981, 522) oder an Angehörige (Senatsurteil in BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463).

Wie der für eine Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr ausreichende "kleine Kreis" von Abnehmern zusammengesetzt ist, bedarf keiner höchstrichterlichen Entscheidung. Maßgeblich ist lediglich, wie der Senat in seinem Urteil in BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463 entschieden hat, dass der Steuerpflichtige nach der Überzeugung des Finanzgerichts (FG) bereit gewesen wäre, die Wohnungen an einen anderen Käufer zu veräußern, wenn der Verkauf an den ursprünglich vorgesehenen Käufer nicht zustande käme. Hiervon ist unter normalen Umständen auszugehen (s.u. unter 2. a).

2. Abweichen von BFH-Urteilen (§ 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO)

a) Die von den Klägern und Beschwerdeführern (Kläger) geltend gemachte Abweichung des FG-Urteils vom Senatsurteil in BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463 ist weder ausreichend geltend gemacht, noch liegt sie vor. Das Senatsurteil enthält nicht den Rechtssatz, dass das FG beim Verkauf an einen Personenkreis, der sich aus ehemaligen Mietern, Bekannten oder Angehörigen zusammensetzt, die Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr nur dann bejahen dürfe, wenn es positiv festgestellt habe, dass der Steuerpflichtige bei Scheitern des Verkaufs an diesen Personenkreis anderweitig verkauft hätte. Das Urteil ist vielmehr ―wie bereits unter 1. ausgeführt― dahin zu verstehen, dass beim nachhaltigen Verkauf von Grundbesitz der Steuerpflichtige in der Regel auch an andere Personen zu verkaufen bereit sein wird, die willens und in der Lage sind, den geforderten Kaufpreis zu zahlen. Hiervon kann das FG ausgehen, sofern nicht besondere Umstände dagegen sprechen (Kempermann, Deutsches Steuerrecht ―DStR― 1996, 1156, 1158).

Dieser Grundsatz liegt auch dem FG-Urteil zugrunde. Es hat die Bereitschaft der Kläger, die Wohnungen nötigenfalls einem unbeschränkten Interessentenkreis anzubieten, aus dem Verkaufsangebot an das in A wohnhafte Ehepaar hergeleitet. In Wirklichkeit ist es diese Würdigung der Umstände, die die Kläger beanstanden. Die Sachverhaltswürdigung des FG kann im Rahmen der Nichtzulassungsbeschwerde jedoch nicht überprüft werden. Eine solche Überprüfung ist allenfalls im Rahmen der zugelassenen Revision und auch dort nur in begrenztem Umfang möglich (Gräber/Ruban, Finanzgerichtsordnung, § 115 Rdnr. 28 f., m.w.N.).

b) Auch eine Abweichung vom BFH-Urteil vom 14. März 1989 VIII R 373/83 (BFHE 158, 214, BStBl II 1990, 1053) ist nicht ausreichend geltend gemacht und liegt offenkundig nicht vor. Das FG hat entgegen der Auffassung der Kläger die Gewinnerzielungsabsicht der Kläger beim Verkauf der Wohnung an ihre Tochter geprüft. Die Kläger beanstanden auch hier in Wirklichkeit, dass das FG die Gewinnerzielungsabsicht angesichts der Umstände des Streitfalls nicht hätte bejahen dürfen. Sie rügen insoweit wiederum die vom FG vorgenommene Sachverhaltswürdigung, die im Rahmen der Nichtzulassungsbeschwerde unbeachtlich ist.

c) Schließlich ist auch die von den Klägern gerügte Abweichung vom Senatsurteil vom 28. Januar 1988 IV R 2/85 (BFH/NV 1989, 580) nicht erkennbar. Den Rechtssatz, von dem das FG abgewichen sein soll, sehen die Kläger offenbar in der Äußerung des erkennenden Senats, der Bereich der privaten Vermögensanlage werde nicht schon dadurch verlassen, dass der Eigentümer eines langjährig durch Vermietung genutzten Grundstücks bisherige Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandle und diese Eigentumswohnungen in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Umwandlung veräußere. Abgesehen davon, dass der Senat die in diesem Urteil enthaltene Aussage später eingeschränkt hat (Urteil vom 8. Februar 1996 IV R 28/95, BFH/NV 1996, 747), hat das FG im Streitfall nicht festgestellt, dass die Kläger den streitigen Grundbesitz vor der Umgestaltung in Eigentumswohnungen langjährig vermietet hätten. Schon aus diesem Grund ist nicht erkennbar, inwieweit das FG vom Senatsurteil in BFH/NV 1989, 580 abgewichen sein soll.

3. Verfahrensmangel (§ 115 Abs. 2 Nr. 3 FGO)

Die Kläger sind der Auffassung, das Scheitern des Verkaufs einer der Wohnungen an ein Ehepaar in A könne den Schluss zulassen, dass die Kläger nicht an Personen außerhalb des Kreises ihrer Tochter und der bisherigen Mieter hätten verkaufen wollen. Ein Verfahrensmangel sei darin zu sehen, dass das FG hierzu keine Feststellungen getroffen habe.

Der Verfahrensmangel ist nicht in zulässiger Weise gerügt. Die Kläger haben weder dargelegt, dass sie insoweit einen Beweisantrag gestellt hätten, den das FG übergangen habe, noch inwieweit sich dem FG eine derartige Beweisaufnahme habe aufdrängen müssen (vgl. hierzu Gräber/Ruban, a.a.O., § 120 Rdnr. 40, m.w.N.). Die von den Klägern für möglich gehaltene Schlussfolgerung ist fernliegend und widerspricht insbesondere ihrem Vorbringen im Beschwerdeverfahren, sie seien durch eine finanzielle Notlage gezwungen worden, die Eigentumswohnungen zu veräußern.

Fundstellen