Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerblicher Grundstückshandel -- Zahl der Objekte
Leitsatz (NV)
1. Eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr kann auch dann vorliegen, wenn für ein Grundstücksgeschäft vom Steuerpflichtigen selbst kein Anstoß ausgegangen ist und dieser lediglich auf ein an ihn herangetragenes Angebot eingeht.
2. Der Zusammenhang zwischen An- und Verkauf eines Objektes ist zwar lediglich ein "Beweisanzeichen" für eine bedingte Veräußerungsabsicht beim Erwerb; das Bestehen eines objektiven Zusammenhangs zwischen Ankauf und Verkauf zwingt jedoch mangels eindeutiger gegenteiliger Anhaltspunkte zu der Schlußfolgerung, daß bei dem Kauf zumindest eine bedingte Verkaufsabsicht bestanden hat.
3. "Objekt" ist der einzelne Miteigentumsanteil und nicht das gesamte Grundstück, auch wenn gleichzeitig mehrere Miteigentumsanteile an einen Erwerber veräußert werden.
4. Es war nicht über die grundsätzliche Bedeutung der Frage zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen beim Grundstückshandel das Merkmal nachhaltiger Teilnahme am Marktgeschehen erfüllt ist und ob dafür zwei Geschäfte ausreichen können.
Normenkette
EStG § 15 Abs. 2
Gründe
Die Beschwerde ist nicht begründet. Die Rechtssache hat insbesondere nicht in der von der Beschwerde dargelegten Hinsicht grundsätzliche Bedeutung.
Grundsätzliche Bedeutung i. S. des § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO hat eine Rechtssache nur dann, wenn sich in dem angestrebten Revisionsverfahren eine Rechtsfrage stellen würde, die im Interesse der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder der Fortentwicklung des Rechts der Klärung durch den BFH bedarf. Die grundsätzliche Bedeutung, die vom Beschwerdeführer nach § 115 Abs. 3 Satz 3 FGO darzulegen ist, fehlt daher, wenn eine Streitsache lediglich Rechtsfragen aufwirft, die sich anhand des Gesetzes oder der bisherigen Rechtsprechung des BFH ohne weiteres und mit hinreichender Klarheit beantworten lassen.
Dies ist der Fall bei der in der Beschwerdeschrift aufgeworfenen Frage, ob eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr vorliegen kann, wenn für ein Grundstücksgeschäft vom Steuerpflichtigen selbst kein Anstoß ausgegangen ist und dieser lediglich auf ein an ihn herangetragenes Angebot eingeht. Diese Frage ist durch die Rechtsprechung des BFH jedenfalls insoweit hinreichend geklärt (vgl. zuletzt BFH-Urteile vom 13. Dezember 1995 XI R 43--45/89, BFHE 179, 353, BStBl II 1996, 232, und vom 7. März 1996 IV R 2/92, BFHE 180, 121, BStBl II 1996, 369), als sie sich im Streitfall stellen würde. Im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels genügt es nach der Rechtsprechung des BFH (vgl. Urteil vom 28. Oktober 1993 IV R 66-- 67/91, BFHE 173, 313, BStBl II 1994, 463, mit zahlreichen Nachweisen) für die Bejahung einer Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr, daß die Verkaufsabsicht des Grundstückseigentümers einem kleinen Kreis von Personen, unter Umständen auch nur einer einzigen Person bekannt wird, und der Verkäufer damit rechnet, die Verkaufsabsicht werde sich herumsprechen (Senatsurteil vom 12. Juli 1991 III R 47/88, BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143). Dazu braucht nicht immer eine besondere Werbung zu erfolgen. Der Verkäufer kann sich auch die Werbung anderer zunutze machen (Urteil des erkennenden Senats vom 26. Februar 1988 III R 321/84, BFH/NV 1988, 561). Deren Tätigkeit ist ihm auch nicht nur dann zuzurechnen, wenn er sie ausdrücklich beauftragt hat, für ihn werbend tätig zu werden, die Initiative zur Beteiligung am Grundstückshandel also von ihm ausgegangen ist (vgl. BFH-Urteil vom 31. Juli 1990 I R 173/83, BFHE 162, 236, BStBl II 1991, 66). Entscheidend ist, ob der Verkäufer sich insofern an den allgemeinen Markt wendet, als er an jeden, der die Kaufbedingungen erfüllt, verkaufen will (Urteil in BFH/NV 1988, 561) und bereit ist, das Objekt an einen anderen Erwerber zu veräußern, wenn sich der Verkauf an den zunächst vorgesehenen Erwerber zerschlagen würde (Senatsurteile vom 22. Mai 1987 III R 212/83, BFH/NV 1987, 717, und vom 3. Juni 1987 III R 209/83, BFHE 150, 418, BStBl II 1988, 277). Demgemäß ist auch der Verkauf von Wohnungen an Bekannte als Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr angesehen worden (BFH-Urteil vom 22. November 1988 VIII R 184/84, BFH/NV 1989, 726).
Die in der Beschwerdeschrift geltend gemachte Divergenz (§ 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO) zu dem Urteil in BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143 besteht nicht. Der BFH hat zwar in diesem Urteil davon gesprochen, die Annahme einer bedingten Verkaufsabsicht, die sich grundsätzlich aus einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen An- und Verkauf ergibt, könne im Einzelfall durch objektive Umstände "erschüttert" werden, wenn diese gegen das Vorliegen einer bedingten Verkaufsabsicht sprechen. Wie sich aus dem Zusammenhang der Entscheidungsgründe und dem Hinweis auf das BFH-Urteil vom 6. April 1990 III R 28/87 (BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057) ergibt, reicht indes für die Verneinung einer bedingten Veräußerungsabsicht nicht die bloße Behauptung aus, die Objekte hätten nicht veräußert, sondern langfristig genutzt werden sollen, weil die innere Einstellung beim Kauf der Objekte wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Obwohl der genannte Zusammenhang zwischen An- und Verkauf nach dem Urteil in BFHE 165, 498, BStBl II 1992, 143 lediglich ein "Beweisanzeichen" für eine bedingte Veräußerungsabsicht beim Erwerb ist, zwingt daher das Bestehen eines objektiven Zusammenhangs zwischen An- und Verkauf nach den Regeln der Lebenserfahrung mangels eindeutiger gegenteiliger Anhaltspunkte zu der Schlußfolgerung, daß bei dem Kauf zumindest eine bedingte Verkaufsabsicht bestanden hat (BFH-Urteil in BFHE 160, 494, BStBl II 1990, 1057), und zwar sogar dann, wenn die eigentliche Absicht tatsächlich auf eine anderweitige Nutzung als durch Verkauf gerichtet gewesen sein mag. Die Auffassung des FG, die bei einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Errichtung oder Erwerb und Verkauf bestehende (tatsächliche) "Ver mutung" bedingter Veräußerungsabsicht könne nur unter strengen Anforderungen "widerlegt" werden, steht deshalb nicht im Widerspruch zu dem von der Beschwerde bezeichneten Urteil, sondern entspricht seinem Sinngehalt.
Mit dem Hinweis auf das Urteil des BFH vom 5. September 1990 X R 107--108/89 (BFHE 161, 543, BStBl II 1990, 1060) will die Beschwerde offenbar geltend machen, das FG habe nicht berücksichtigt, daß der Verkauf von mehr als 3 Wohnungen nicht ohne weiteres zur Gewerblichkeit führt, insbesondere die Aufteilung eines Mietwohngrundstücks in Eigentumswohnungen und deren Veräußerung ohne weitere Aktivitäten grundsätzlich unabhängig von der Zahl der Veräußerungsfälle keinen gewerblichen Grundstückshandel begründet (vgl. auch BFH-Urteil vom 10. August 1983 I R 120/80, BFHE 139, 386, BStBl II 1984, 137, m. w. N.). Ein dem widersprechender Rechtssatz, den das FG in seinem Urteil aufgestellt hat, ist indes in der Beschwerdeschrift nicht angegeben und dem FG-Urteil auch schwerlich zu entnehmen, zumal der Kläger und Beschwerdeführer (Kläger) nicht ein Gebäude (ein erworbenes Objekt) in Wohnungen aufgeteilt (vgl. dazu BFH- Entscheidungen vom 28. April 1988 IV R 130--131/86, BFH/NV 1989, 102; vom 11. Dezember 1991 III R 59/89, BFH/NV 1992, 464, und vom 7. Dezember 1990 III B 102/90, BFHE 163, 115, BStBl II 1991, 240), sondern von vornherein 13 rechtlich selbständige Wohnungen erworben hat (vgl. dazu Senatsurteil vom 2. März 1990 III R 75/85, BFHE 160, 395, BStBl II 1990, 747).
Auch die ferner geltend gemachte Divergenz zu dem BFH-Urteil vom 16. April 1991 VIII R 74/87 (BFHE 164, 347, BStBl II 1991, 844) ist nicht ausreichend bezeichnet und darüber hinaus auch nicht gegeben. In diesem Urteil hat der BFH seine ständige Rechtsprechung fortgeführt, wonach grundsätzlich bei dem Verkauf von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren gewerblicher Grundstückshandel bejaht wird (BFH-Urteile vom 9. Dezember 1986 VIII R 317/82, BFHE 148, 480, BStBl II 1988, 244, und vom 11. April 1989 VIII R 266/84, BFHE 156, 476, BStBl II 1989, 621). Er hat in dem Urteil, dem ein Verkauf von 11 Objekten zugrunde lag, gewerblichen Grundstückshandel angenommen und dabei ausgesprochen, "Objekt" sei der einzelne Miteigentumsanteil und nicht das gesamte Grundstück. Objekt könne sein, was auch Gegenstand eines Grundstückskaufvertrages sein kann. Dem entspricht die sinngemäß dem Urteil des FG zugrundeliegende Annahme, die 13 Eigentumswohnungen, die der Kläger verkauft hat, seien nicht ein, sondern mehrere Objekte.
Da im Verfahren der Beschwerde wegen der Nichtzulassung der Revision die Prüfung des Revisionsgerichts grundsätzlich auf die nach den Anforderungen des § 115 Abs. 3 Satz 3 FGO geltend gemachten Zulassungsgründe beschränkt ist, ist nicht zu entscheiden, ob der Rechtssache die Frage grundsätzliche Bedeutung verleihen könnte, unter welchen Voraussetzungen beim Grundstückshandel das Merkmal nachhaltiger Teilnahme am Marktgeschehen und damit der Gewerblichkeit erfüllt ist und ob dafür zwei Geschäfte -- unter den hier gegebenen sonstigen Umständen (Veräußerung eines Einfamilienhauses und von 13 Wohnungen durch einen weiteren, insoweit jedoch einheitlichen Vertrag) -- ausreichen können.
Im übrigen ergeht die Entscheidung gemäß Art. 1 Nr. 6 des Gesetzes zur Entlastung des Bundesfinanzhofs ohne Angabe weiterer Gründe.
Fundstellen
Haufe-Index 422081 |
BFH/NV 1997, 477 |