BayObLG Beschluss vom 21.10.1999 - 2Z BR 126/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Leitsatz (amtlich)

1. Sieht die Gemeinschaftsordnung ihre Abänderung durch Mehrheitsbeschluß vor, entspricht ein solcher nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dafür ein sachlicher Grund vorliegt und kein Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt wird.

2. Sieht der Kostenverteilungsschlüssel vor, daß die Fläche eines nach allen Seiten geschlossenen Raumes bei dem nach der Fläche berechneten Teil der Heizkosten zur Hälfte berücksichtigt wird, gilt dies auch für eine Terrasse, die durch eine Isolierverglasung geschlossen wurde, dabei aber ein vier bis fünf Zentimeter breiter Spalt offenblieb.

Normenkette

WEG § 10 Abs. 1 S. 2, § 16 Abs. 2

Verfahrensgang

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 12. Juli 1999 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 6.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

In § 13 der in der Teilungserklärung vom 30.7.1974 enthaltenen Gemeinschaftsordnung ist die Umlegung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten auf die Wohnungseigentümer im einzelnen geregelt.

§ 13 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung lautet:

Eine Änderung der Verteilungsschlüssel für die Tragung der Kosten und Lasten kann von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, jedoch nur insoweit, als hierdurch nicht für eine Minderheit eine unzumutbare Mehrbelastung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern entsteht.

Der Gemeinschaftsordnung ist eine Zusammenstellung der Wohnflächen, der beheizten Wohnflächen und der Stimmanteile als Anlage beigefügt. In dieser Anlage sind die Flächen von Dachterrassen, ebenerdigen Terrassen sowie Loggien und Balkonen der einzelnen Wohnungen mit unterschiedlichen prozentualen Anteilen festgelegt.

Die Antragsteller versahen die Dachterrasse ihrer im sechsten Obergeschoß gelegenen Wohnung mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer mit einer Kunststoffisolierverglasung; dabei blieb ein vier bis fünf Zentimeter breiter Spalt auf eine Länge von etwa drei Metern zwischen Wand und Decke offen.

Am 29.4.1998 faßten die Wohnungseigentümer unter anderem folgende Beschlüsse:

TOP 8.1

1. Offenlegung und eingehende Überprüfung der für die Verteilung der Kosten und Lasten berücksichtigten Grundflächen der Wohnungen, Terrassen, Balkone und Loggien.
2. Berechnung der Wohnflächen und der anrechenbaren Grundflächen gem. §§ 43 und 44 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II.BV).

Zur Ermittlung der Wohnflächen sind anzurechnen gem. § 44 Abs. 1 u. 2 II.BV:

1. voll die Grundflächen der Räume und Raumteile über 2 Meter lichter Höhe.
2. zur Hälfte die Grundflächen der Wintergärten und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räume.

TOP 11

Als Bemessungsgrundlage für den nach Flächen aufzuteilenden Anteil der Heizkosten (z.Z. 30 %) gilt die von Mauern und Fenstern umgebene Fläche einer Wohnung, also ohne Terrassen, Balkon- oder Loggiafläche, jedoch mit Wintergartenfläche. Es wird die Wohnfläche wie unter TOP 8.1/2a angesetzt, zuzüglich Grundflächen der Wintergärten.

Aufgrund der Eigentümerbeschlüsse ergibt sich für die Antragsteller eine jährliche Mehrbelastung an Kosten von etwa 172 DM.

Die Antragsteller haben beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären, hilfsweise festzustellen, daß es sich bei ihrer Terrasse nicht um einen Wintergarten oder einen nach allen Seiten geschlossenen Raum im Sinne dieser Eigentümerbeschlüsse handelt. Das Amtsgericht hat den Antrag am 12.2.1999 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 12.7.1999 die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Keine Rolle spiele, daß die Terrasse nicht beheizbar sei. Bei der Terrasse handle es sich ungeachtet des Umstands, daß die Verglasung einen Spalt aufweise, um einen nach allen Seiten geschlossenen Raum. Die Verglasung habe für das übrige Gebäude eine isolierende Wirkung. Andererseits werde die Terrassenfläche von innen indirekt beheizt. Der Nutz- und Marktwert der Wohnung werde durch die Verglasung erhöht. Dem Umstand, daß es sich nicht um einen den übrigen Wohnräumen vergleichbaren Raum handelt, werde durch die Einbeziehung nur mit der Hälfte der Fläche Rechnung getragen. Eine unzumutbare Belastung der Antragsteller liege bei einer Mehrbelastung von etwa 170 DM im Jahr nicht vor.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer de...