Tenor
I. Es wird festgestellt, dass durch die ausgehängte Unterschriftensammlung vom 07.06.2015 keine Beschlüsse mit folgenden Inhalten zustande gekommen sind:
- Der Verwalter wird aufgefordert, unverzüglich die Firma A anzuweisen, bei der beauftragten Dämmung an der Eingangsseite Haus 49 Klinker (und nicht Putz) zu verwenden. Behelfsweise wird der Beirat ermächtigt, die Firma A über diesen Beschluss zu unterrichten.
- Weiterhin wird der Verwalter aufgefordert, die Baugenehmigung entsprechend ändern zu lassen.
II. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufige vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 1.700,00 abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV. Der Streitwert wird auf EUR 10.000,00 festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin ist Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage X.
Die Beklagten sind die Wohnungseigentümer.
Die Wohnungseigentumsanlage ist eine Mehrhausanlage, die aus zwei Wohngebäuden, nämlich dem X 1 und dem Haus X 2 besteht.
In § 4 der Teilungserklärung ist bestimmt:
- Für das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander und für die Verwaltung gelten die §§ 10 bis 29 WEG, soweit nachfolgend nichts Abweichendes bestimmt ist.
- …
- Die Anlage besteht aus zwei getrennten Wohnhäusern, die weitestgehend getrennt voneinander zu bewirtschaften und zu verwalten sind. Diese Gemeinschaftsordnung ist daher so auszulegen und anzuwenden, als handele es sich bei den Einheiten A1 bis A 14 (X 1) und den Einheiten B 1 bis B 25 (X 2) jeweils um real geteilte bauliche Anlagen, soweit dies tatsächlich und rechtlich möglich ist. Sie bilden insoweit eigene Untergemeinschaften und stimmen gesondert ab. Nicht betroffen sind von dieser Aufteilung sind sämtliche Beschlüsse über gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen, insbesondere die Heizungsanlage, Parkplätze sowie die einheitliche Gestaltung der Gesamtanlage.
In § 15 der Teilungserklärung (Eigentümerversammlung) heißt es in Nr. 7:
Auch ohne Wohnungseigentümerversammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dieser Form der Beschlussfassung ausdrücklich oder durch Teilnahme an der Beschlussfassung zum Ausdruck gebracht haben.
Am 07.06.2015 führten die Eigentümer des Hauses X Nr. 49 unter sich eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren durch. Sie übermittelten dem Verwalter einen von Eigentümern des Hauses X Nr. 49 unterschriebenen Beschluss mit dem Inhalt:
- Der Verwalter wird aufgefordert, unverzüglich die Firma A anzuweisen, bei der beauftragten Dämmung an der Eingangsseite Haus 49 Klinker (und nicht Putz) zu verwenden. Behelfsweise wird der Beirat ermächtigt, die Firma A über diesen Beschluss zu unterrichten.
- Weiterhin wird der Verwalter aufgefordert, die Baugenehmigung entsprechend ändern zu lassen.
Der Beschluss wurde durch Aushang in der X. Nr. 49 und 54 als gefasst bekanntgegeben.
Die Eigentümerin der Einheiten A 7 und A 14, belegen im Haus 49 a,b, die B mbH, unterzeichnete den Beschlusstext nicht.
Die Klägerin ficht diesen Beschluss an und beantragt hilfsweise, seine Nichtigkeit festzustellen, weiter hilfsweise festzustellen, dass die Beschlüsse nicht zustande gekommen sind.
Sie macht geltend, ein Beschluss sei nicht zustande gekommen, da weder zur schriftlichen Beschlussfassung noch zu dem Inhalt die Zustimmung sämtlicher Eigentümer vorliege. Eine schriftliche Beschlussfassung im Rahmen einer Untergemeinschaft sei nicht möglich. Das Teilnahmerecht an Eigentümerversammlungen einschließlich des Rederechts gehöre zu den elementaren Rechten aller Eigentümer, auch wenn kein Stimmrecht bestehen. Dies könne nicht durch schriftliche Abstimmung innerhalb einer Untergemeinschaft umgangen werden. Außerdem gelte die Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft nicht, da die einheitliche Gestaltung der Gesamtanlage betroffen sei.
Ferner sei der Beschluss wegen fehlender Bestimmtheit nichtig. Die Verwendung von Klinkern sei zu allgemein gehalten. Auch fehle eine Regelung zur Finanzierung. Der an den Beirat gerichtete Auftrag sei zu unbestimmt.
Die Klägerin beantragt:
I. Der im schriftlichen Verfahren am 07.06.2015 gefasste Beschluss mit dem Inhalt
- Der Verwalter wird aufgefordert, unverzüglich die Firma A anzuweisen, bei der beauftragten Dämmung an der Eingangsseite Haus 49 Klinker (und nicht Putz) zu verwenden. Behelfsweise wird der Beirat ermächtigt, die Firma A über diesen Beschluss zu unterrichten.
- Weiterhin wird der Verwalter aufgefordert, die Baugenehmigung entsprechend ändern zu lassen.
wird für ungültig erklärt.
II. hilfsweise festzustellen, dass der unter Ziffer 1 bezeichnete Beschluss nichtig ist.
III. hilfsweise festzustellen, dass die unter Ziffer 1 bezeichneten Beschlüsse nicht zustande gekommen sind.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie machen geltend, der Klägerin stehe eine Anfechtungsbefugnis nicht zu. Es sei Aufgabe der WEG-Verwaltung, Beschlüsse der Eigentümer – auch fehlerhafte – umzusetzen.
A...