Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter. Die Beklagten sind Mieter des Einfamilienhauses in der N-Straße, #### Q. Grundlage des Mietverhältnisses ist der Mietvertrag vom 13.05.1998 (Bl. 5 ff d.A.), auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird. Danach beträgt die monatliche Kaltmiete 375,80 €. Zu § 5 weist der Mietvertrag unter der Überschrift "Vom Mieter zugesagte Arbeiten in den Räumen/Zustand der Räume" unter anderem folgende handschriftlich aufgenommene Regelung auf:
"Der Vermieter übernimmt keinerlei Renovierung u. Reparatur Kosten..."
Anfang 2007 bemängelten die Beklagten erstmals den Zustand der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage. Dem folgten in der Folgezeit weitere Mängelanzeigen durch die Beklagten. Mit Schreiben vom 24.10.2007 stellten die Beklagten die Mietzahlungen unter Vorbehalt. Seit Januar 2009 zahlten die Beklagten lediglich einen Betrag von monatlich 187,90 € auf die Miete. Daraufhin errechnete der Kläger für den Zeitraum von Januar bis November 2009 einen Gesamtmietrückstand in Höhe von 2.066,90 € (11 x 187,50 €) und erklärte unter Bezugnahme hierauf mit Schreiben vom 06.11.2009 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zum 20.11.2009. Dem kamen die Beklagten nicht nach. Auch zahlten sie die rückständige Miete nicht.
Mit der Klage verlangt der Kläger von den Beklagten Räumung der von ihnen - den Beklagten - innegehaltenen Wohnung sowie Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von insgesamt 2.066,90 € sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 603,93 €. Er macht geltend, dass die Heizungsanlage in dem von den Beklagten bewohnten Haus einwandfrei funktioniere. Soweit Probleme mit der Heizungsanlage bestünden, seien diese auf eine fehlerhafte Bedienung der Heizkörper durch die Beklagten bzw. eine auf die Beklagten zurückgehende Verschmutzung bzw. nicht genügende Reinigung der Heizkörper zurückzuführen. Desweiteren ist der Kläger der Auffassung, dass er im Hinblick auf die Vereinbarung gemäß § 5 des Mietvertrages nicht verpflichtet sei, die Heizungsanlage zu reparieren.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen
a)
die Wohnung in der N, #### Q, bestehend aus 3 Zimmern, 3 Kammern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad, Kellerraum, Bodenraum, zu räumen und an den Kläger herauszugeben,
b)
an ihn 2.066,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 187,90 € seit dem 06.01.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 05.02.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 05.03.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 04.04.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 06.05.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 04.06.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 04.07.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 05.08.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 04.09.2009, aus weiteren 187,90 € seit dem 05.10.2009 sowie aus weiteren 187,90 € seit dem 05.11.2009 zu zahlen,
c)
an ihn 603,93 € vorgerichtliche Anwaltskosten zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten erhebliche Mängel der Heizungsanlage, die bereits seit Anfang 2007 bestünden. Insoweit habe auch schon für die Heizperiode 2007/2008 ein Mietminderungsrecht bestanden, wobei sie eine Minderung der Miete in Höhe von 25 % für gerechtfertigt halten. Im Hinblick auf den sich weiter verschlechternden Zustand halten die Beklagten für die Heizperiode 2008/2009 sogar eine Mietminderung in Höhe von 50 % gerechtfertigt. Im übrigen berufen sich die Beklagten im Hinblick auf den andauernd mangelhaften Zustand der Heizungsanlage auf ein Zurückbehaltungsrecht.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Mit Beweisbeschluss vom 13.04.2010 (Bl. 44 d.A.) und Ergänzungsbeweisbeschluss vom 04.03.2011 (Bl. 132 d.A.) hat das Gericht Beweis erhoben durch Einholung schriftlicher Sachverständigengutachten. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten der Sachverständigen H vom 06.12.2010 (Bl. 71 ff d.A.) sowie des Sachverständigen T vom 19.11.2010 (Bl. 86 ff d.A.) und vom 04.07.2011 (Bl. 141 ff d.A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Zahlungsklage gemäß dem Antrag b) ist nicht begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum von Januar bis einschließlich November 2009 in Höhe von insgesamt 2066,90 € (§ 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien zustande gekommenen Mietvertrag vom 13.05.1998).
Denn die Beklagten waren berechtigt, die seit November 2007 unter Vorbehalt gezahlten Miete für die Heizperioden der Jahre 2007/2008, 2008/2009 und 2009/2010 um 25 % zu mindern, da die Mietsache im Hinblick auf die mangelnde Beheizbarkeit des Mietobjekts einen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB aufwies bzw. aufweist. Darüber hinaus ...