Zwischenvermietung - Anwendungsbereich und Rechtsfolgen / 2 Rechtsfolgen

2.1 Eintritt des Vermieters

Nach § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB "tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein".

Neues Mietverhältnis zwischen Erwerber und Mieter

Vereinfacht ausgedrückt: Zwischen dem Erwerber und dem Mieter kommt zum Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs ein neues Mietverhältnis zustande, das denselben Inhalt wie das bisherige Mietverhältnis hat. Dies hat zur Folge, dass die bereits fälligen Ansprüche des Veräußerers (etwa auf restliche Miete für die Zeit vor dem Eigentumsübergang) und dessen Verpflichtungen^[1] nicht auf den Erwerber übergehen. Der Gesetzesbegründung und der Regelung in § 565 Abs. 2 BGB, wonach die §§ 566a bis 566e BGB "entsprechend" gelten sollen, kann entnommen werden, dass auch im Fall des § 565 BGB die für § 566 BGB eigentümliche Zäsur eintreten soll.

Dies führt zu folgenden Ergebnissen (in alphabetischer Reihenfolge):

2.1.1 Aufwendungsersatzansprüche

Aufwendungsersatzansprüche des Dritten nach § 536a Abs. 2 BGB oder § 539 Abs. 1 BGB werden mit der Aufwendung fällig; sind die Aufwendungen vor der Beendigung des Hauptmietverhältnisses vorgenommen worden, so gehen sie nicht auf den Vermieter über.

2.1.2 Bereicherungsansprüche

Bereicherungsansprüche des Dritten wegen überzahlter Miete muss der Dritte dem gegenüber geltend machen, der die ungerechtfertigte Leistung empfangen hat.

2.1.3 Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung muss der Mieter vornehmen, wenn der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses bereits abgelaufen war. Wurde das Hauptmietverhältnis während des Abrechnungszeitraums beendet, so trifft die Verpflichtung zur Abrechnung den Vermieter. Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Anspruch auf Herausgabe der Abrechnungsunterlagen und der Betri...