Zweifamilienhaus – Wann entfällt der Mieterschutz?

1 Leitsatz

Einer erleichterten Kündigung des Vermieters nach § 573a Abs. 1 BGB steht es nicht entgegen, wenn im Keller der Immobilie Räume belegen sind, die zwar zu einer dritten Wohneinheit umgebaut werden könnten, aber im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung keine eigenständige Haushaltsführung ermöglichen.

Ist eine eigenständige Haushaltsführung möglich, kommt es auf die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit einer Nutzung als Wohnung nicht an.

2 Normenkette

BGB, § 573a Abs. 1

3 Das Problem

Mieter von Wohnräumen sind umfassend gegen Mieterhöhungen und Kündigungen geschützt. Eine Kündigung des Mietverhältnisses kann grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, d. h. eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf) erfolgen. Eine der wenigen Ausnahmen besteht bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Sonderkündigungsrecht des Vermieters, § 573a Abs. 1 BGB). Zur Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen weitere Räume in einem Zweifamilienhaus eine "dritte Wohnung" darstellen mit der Folge, dass das Sonderkündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen ist, gibt es inzwischen eine umfangreiche Rechtsprechung.

4 Die Entscheidung

In zwei neuen Urteilen haben das AG Gießen sowie das AG Koblenz Stellung zur Frage genommen, wann von einer dritten Wohnung auszugehen ist und ob es auf die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung dieser Räume als Wohnung ankommt.

Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude (nicht) mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach ist eine Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Dies ist z. B. auch der Fall bei einer Einliegerwohnung, die neben einem Wohn- bzw. Schlafzimmer a...