Zweifamilienhaus – Kündigung bei Kauf erst nach Grundbucheintragung

1 Leitsatz

Der Käufer als wirtschaftlicher Eigentümer kann selbst mit Ermächtigung des (noch) im Grundbuch eingetragenen Verkäufers nicht zu seinen Gunsten privilegiert gem. § 573a Abs. 1 BGB kündigen, wenn er bereits im Zwei-Parteien-Haus wohnt; er muss den Eigentumsübergang auf sich abwarten.

2 Normenkette

§§ 566 Abs. 1, 573a Abs. 1 BGB

3 Das Problem

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen kann der Vermieter ausnahmsweise auch ohne Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z. B. Eigenbedarf) kündigen (§ 573a Abs. 1 BGB). Voraussetzung ist, dass der Vermieter selbst im Anwesen wohnt.

4 Die Entscheidung

In einem vom LG Krefeld entschiedenen Fall zog der Käufer selbst in eine Wohnung des Zweifamilienhauses ein und kündigte die andere Wohnung gem. § 573a BGB. Besitz, Nutzen und Lasten waren nach dem notariellen Kaufvertrag bereits auf den Käufer übergegangen. Allerdings war der Eigentumsübergang im Grundbuch noch nicht vollzogen. Unwirksam – entschied das LG Krefeld. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert wird. "Veräußerung" i. S. v. § 566 Abs. 1 BGB ist der dingliche Eigentumsübergang, d. h. die Eintragung des Eigentums im Grundbuch und nicht der Kauf durch notariellen Kaufvertrag mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, wodurch lediglich das wirtschaftliche Eigentum übertragen wird.

Zwar kann der Verkäufer eines Grundstücks den Käufer ermächtigen (§ 185 Abs. 1 BGB), einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag eintritt (BGH...