Zweiergemeinschaft (WEMoG)

Eine Zweiergemeinschaft liegt immer dann vor, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus 2 Personen besteht. Hierbei ist es unerheblich, wie viele Sondereigentumseinheiten einer dieser Personen gehört. Unerheblich ist auch, ob es sich bei einer der beiden Personen um eine Personenmehrheit, wie etwa eine Erbengemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft, handelt oder ob es sich bei einer der beiden Personen um eine Personengesellschaft oder juristische Person, wie etwa eine GmbH, handelt.

Auch für eine Zweiergemeinschaft gelten die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

• BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 141/23: Die Zweiergemeinschaft unterliegt den üblichen Verwaltungsregeln des Wohnungseigentumsgesetzes.

  BGH, Urteil v. 9.2.2024, V ZR 6/23: Auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche (hier: Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung) nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht im Wege der actio pro socio von einem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Die verwalterlose Zweiergemeinschaft wird bei der Geltendmachung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen, die sich auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen der Wohnungseigentümer beziehen, von dem jeweils anderen Wohnungseigentümer vertreten; einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung vor Klageerhebung bedarf es insoweit nicht.

  BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 215/21: Auch in einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft besteht kein Direktanspruch gegen einen Wohnungseigentümer auf Erstattung der Aufwendungen eines anderen Wohnungseigentümers.

• OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.8.2019, 3 Wx 151/19: Die Wohnungseigentümer können eine nach § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung beschließen. Dies gilt auch dann, wenn nach der Vereinbarung der Verwalter die Erklärung abgeben müsste. Ein solcher Beschluss kann im Umlaufverfahren gefasst werden. Diese Grundsätze gelten auch in einer Zweiergemeinschaft.
• OLG Brandenburg, Beschluss v. 13.9.2018, 5 W 84/18: Die Zustimmung des Grundschuldgläubigers ist für die Aufhebung des Sondereigentums entbehrlich, wenn alle Wohnungseigentumsrechte mit einem Gesamtrecht oder das Grundstück als Ganzes belastet sind.
• LG Frankfurt/Main, Urteil v. 7.6.2018, 2-13 S 98/17: Ist der Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verjährt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen. Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist auch in 2-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft anspruchsberechtigt.
• LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 7.3.2017, 2-13 S 4/17: Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus 2 Parteien besteht.

Keine unmittelbare Teil-/Außenhaftung

Die Vorschrift des § 9a Abs. 4 WEG ordnet eine auf den Miteigentumsanteil begrenzte unmittelbare Außen- bzw. Teilhaftung der Wohnungseigentümer gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an. Diese Vorschrift ist also in Bezug auf die noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragene weitere Person nicht anwendbar. Den "werdenden" Wohnungseigentümer betrifft also die Außenhaftung (noch) nicht.