Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Eine Zweiergemeinschaft liegt immer dann vor, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus 2 Personen besteht. Hierbei ist es unerheblich, wie viele Sondereigentumseinheiten einer dieser Personen gehört. Unerheblich ist auch, ob es sich bei einer der beiden Personen um eine Personenmehrheit, wie etwa eine Erbengemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft, handelt oder ob es sich bei einer der beiden Personen um eine Personengesellschaft oder juristische Person, wie etwa eine GmbH, handelt.
Auch für eine Zweiergemeinschaft gelten die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
- OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.8.2019, 3 Wx 151/19: Die Wohnungseigentümer können eine nach § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung beschließen. Dies gilt auch dann, wenn nach der Vereinbarung der Verwalter die Erklärung abgeben müsste. Ein solcher Beschluss kann im Umlaufverfahren gefasst werden. Diese Grundsätze gelten auch in einer Zweiergemeinschaft.
- OLG Brandenburg, Beschluss v. 13.9.2018, 5 W 84/18: Die Zustimmung des Grundschuldgläubigers ist für die Aufhebung des Sondereigentums entbehrlich, wenn alle Wohnungseigentumsrechte mit einem Gesamtrecht oder das Grundstück als Ganzes belastet sind.
- LG Frankfurt/Main, Urteil v. 7.6.2018, 2-13 S 98/17: Ist der Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verjährt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen. Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist auch in 2-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft anspruchsberechtigt.
- LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 7.3.2017, 2-13 S 4/17: Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus 2 Parteien besteht.
1 Entstehen der Zweiergemeinschaft
Wie jede andere Wohnungseigentümergemeinschaft, entsteht auch die Zweiergemeinschaft seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) im Fall der Teilung nach § 8 WEG gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Nicht erforderlich ist also, dass neben dem teilenden Eigentümer bereits eine andere Person als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Diese weitere Person wird im Innenverhältnis zum teilenden Eigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG unter folgenden Voraussetzungen als Eigentümerin fingiert:
- Es besteht ein Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer,
- der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und es wurde der
- Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben.
Die Eigentumsfiktion gilt ausschließlich im Innenverhältnis zum teilenden Eigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht im Außenverhältnis gegenüber außenstehenden Dritten.
Keine unmittelbare Teil-/Außenhaftung
Die Vorschrift des § 9a Abs. 4 WEG hat überwiegend den Regelungsgehalt von § 10 Abs. 8 WEG a. F. zum Inhalt und ordnet eine auf den Miteigentumsanteil begrenzte unmittelbare Außen- bzw. Teilhaftung der Wohnungseigentümer gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an. Diese Vorschrift ist also in Bezug auf die noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragene weitere Person nicht anwendbar. Den "werdenden" Wohnungseigentümer betrifft also die Außenhaftung (noch) nicht.
Sämtliche übrigen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes sind allerdings bereits anzuwenden. Insbesondere hat der "werdende" Eigentümer bereits ein Stimmrecht und das Recht, Beschlussklagen zu erheben. Ist die weitere Person schließlich als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, ist die Zweiergemeinschaft auch im Außenverhältnis voll entstanden.
Soweit in der Zweiergemeinschaft ein Verwalter nicht bestellt ist, vertreten gemäß § 9b Abs. 2 WEG die beiden Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter. Da die Bestimmung des § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. nicht mehr gilt, können sie keinen von ihnen zum Vertreter der Gemeinschaft bestellen. Auch in einer Zweiergemeinschaft besteht ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters.
Für den Fall, dass ein Verwalter nicht bestellt ist, genügt im Zuge der Gesamtvertretung die Zustellung von an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichteten Schreiben an einen der beiden Wohnungseigentümer. Er hat dann den anderen entsprechend zu informieren.
Ist absehbar, dass sich eine Zweiergemeinschaft bilden könnte, sollte dies bei Erstellung einer Gemeinschaftsordnung besonders berücksichtigt werden.
Wird die Zweiergemeinschaft aufgelöst, weil sich die beiden Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen, bedarf es nicht der Zustimmung des Grundschuldgläubigers für die Aufhebung des Sondereigentums, wenn beide Wohnungseigentumsrechte mit einem Gesamtrecht oder das Grundstück als Ganzes belastet sind.