Alexander C. Blankenstein
Wie jede andere Wohnungseigentümergemeinschaft, entsteht auch die Zweiergemeinschaft im Fall der Teilung nach § 8 WEG gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Nicht erforderlich ist also, dass neben dem teilenden Eigentümer bereits eine andere Person als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Diese weitere Person wird im Innenverhältnis zum teilenden Eigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG unter folgenden Voraussetzungen als Eigentümerin fingiert:
- Es besteht ein Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer,
- der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und es wurde der
- Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben.
Die Eigentumsfiktion gilt ausschließlich im Innenverhältnis zum teilenden Eigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht im Außenverhältnis gegenüber außenstehenden Dritten.
Keine unmittelbare Teil-/Außenhaftung
Die Vorschrift des § 9a Abs. 4 WEG ordnet eine auf den Miteigentumsanteil begrenzte unmittelbare Außen- bzw. Teilhaftung der Wohnungseigentümer gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an. Diese Vorschrift ist also in Bezug auf die noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragene weitere Person nicht anwendbar. Den "werdenden" Wohnungseigentümer betrifft also die Außenhaftung (noch) nicht.
Sämtliche übrigen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes sind allerdings bereits anzuwenden. Insbesondere hat der "werdende" Eigentümer bereits ein Stimmrecht und das Recht, Beschlussklagen zu erheben. Ist die weitere Person schließlich als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, ist die Zweiergemeinschaft auch im Außenverhältnis voll entstanden.
Soweit in der Zweiergemeinschaft ein Verwalter nicht bestellt ist, vertreten gemäß § 9b Abs. 2 WEG die beiden Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter. Nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG können sie keinen von ihnen zum Vertreter der Gemeinschaft bestellen. Auch in einer Zweiergemeinschaft besteht ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters.
Für den Fall, dass ein Verwalter nicht bestellt ist, genügt im Zuge der Gesamtvertretung die Zustellung von an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichteten Schreiben an einen der beiden Wohnungseigentümer. Er hat dann den anderen entsprechend zu informieren.
Ist absehbar, dass sich eine Zweiergemeinschaft bilden könnte, sollte dies bei Erstellung einer Gemeinschaftsordnung besonders berücksichtigt werden.
Wird die Zweiergemeinschaft aufgelöst, weil sich die beiden Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen, bedarf es nicht der Zustimmung des Grundschuldgläubigers für die Aufhebung des Sondereigentums, wenn beide Wohnungseigentumsrechte mit einem Gesamtrecht oder das Grundstück als Ganzes belastet sind.