Zwangsverwaltung / 5 Selbst bewohnte Eigentumswohnung

Alexander C. Blankenstein

Die Bestimmungen des Zwangsversteigerungsgesetzes besagen in den §§ 148 und 149 ZVG, dass dem Schuldner "die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen" sind.

Achtung

Kein Nutzungsentgelt bei weitläufigen Wohnungen

Der säumige Wohnungseigentümer hat nur Anspruch auf die unentbehrlichen Wohnräume. Ist nun eine Wohnung zwar weitläufig, nicht aber aufteilbar – weshalb eine Untervermietung nicht infrage kommt –, kann vom Wohnungseigentümer keine Nutzungsentschädigung verlangt werden, soweit die Wohnung eben mangels Aufteilbarkeit größer ist als an sich für den Hausstand unentbehrlicher Wohnraum. Der Zwangsverwalter kann jedoch eine Räumung über § 149 Abs. 2 ZVG in eine kleinere Wohnung erwirken, sodass das besonders weitläufige bzw. große Sondereigentum wirtschaftlich – insbesondere durch Vermietung – verwertet werden kann.^{^[1]}

[1] OLG Koblenz, Urteil v. 3.12.2010, 10 U 429/10.

5.1 Dennoch Hausgeldanspruch

Hieraus folgt natürlich, dass die Maßnahme der Zwangsverwaltung bei einer von dem Wohnungseigentümer selbst bewohnten Eigentumswohnung auf den ersten Blick denkbar ungeeignet ist. Andererseits sollte aber im Interesse der Eigentümergemeinschaft in einem derartigen Fall neben der Zwangsversteigerung stets auch die Zwangsverwaltung beantragt werden. Grund: Die Eigentümergemeinschaft hat auch gegen die säumigen Wohnungseigentümer Anspruch auf Hausgeld. Da der Zwangsverwalter verpflichtet ist, das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen, auch wenn keine Mieteinkünfte zu erzielen sind^{^[1]}, hat dieser wiederum zunächst gegen den Gläubiger – ggf. also auch gegen die Eigentümergemeinschaft – Anspruch auf Zahlung der entsprechenden Beträge. Die Eigentümergemeinschaft hat dem Zwangsverwalter die für die Hausgeldzahlung erforderlichen Beträge zur Verfügung zu stellen. Selbstverständlich nur, we...