Zurückbehaltungsrecht (Miete) / 3.1 Beendigungsgründe

Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB ist eine dilatorische Einrede, die dem Schuldner lediglich vorübergehend ein Zurückbehaltungsrecht gewährt. Der gesetzlich vorgesehene Zeitpunkt der "Bewirkung der Gegenleistung" ist aber lediglich ein Umstand, der die weitere Geltendmachung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags beendet. Daneben sind aber weitere Umstände zu berücksichtigen, die der Einrede des nicht erfüllten Vertrags die Grundlage entziehen.

3.1.1 Mangelbeseitigung

Ist durch den Mieter zur Durchsetzung seines Mangelbeseitigungsanspruchs die Einrede des nicht erfüllten Vertrags geltend gemacht worden, so besteht nach tatsächlich erfolgter Mangelbeseitigung kein Grund mehr für die weitere Zurückbehaltung der Miete.

Unmöglichkeit

Ist die Mangelbeseitigung von vornherein unmöglich, so kann der Mieter mangels eines einredefreien Gegenanspruchs die Einrede des nicht erfüllten Vertrags von vornherein nicht erheben.^[1] Allerdings verliert der Mieter das zuvor entstandene Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB, wenn die Erfüllung der zur Zurückbehaltung berechtigenden Gegenforderung auf Mangelbeseitigung später gem. § 275 BGB unmöglich geworden ist.

Vereitelung der Mängelbeseitigung

Ist der Vermieter zur Mangelbeseitigung bereit, aber nur bei Mitwirkung des Mieters durchführbar, so endet das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB, wenn der Mieter seine erforderliche Mitwirkung verweigert.^[2] Diese kann etwa bei einer Raummiete je nach Art und Weise des Mangels in der

• Duldung oder auch der Gewährung des Zutritts des Vermieters oder
• Zutritts der mit der Untersuchung oder Beseitigung des Mangels beauftragten Person zur Wohnung bestehen.^[3]

Die Rechtsprechung nimmt selbst dann eine unzulässige Verweigerung der Mitwirkung des Mieters zur Mängelbeseitigung an, wenn der Mieter den mangelhaften ...