zerb 11/2016, Nochmals: Bewertung von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken nach § 182 BewG

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Der Beitrag befasst sich erneut mit der Frage, in welchen Fällen das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren bei der Bewertung von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken anwendbar ist.

1. Vorbemerkung

Gohlisch^[1] hat für die Bewertung von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken die Praxis der Finanzverwaltung vorgestellt und verteidigt, wonach das Sachwertverfahren als Auffanglösung anzuwenden ist, wenn sich für diese Grundstücke auf dem ortsüblichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt. Er ist zu dem Ergebnis gekommen, dass das Sachwertverfahren zur Regel wird, wenn geeignete Daten in Mietspiegeln oder Mietdatenbanken nicht vorhanden sind und der Steuerpflichtige auch kein Mietgutachten beibringt. Das überzeugt nicht.

2. Der Gesetzesbestand

Nach § 157 Abs. 1 BewG werden für Zwecke der Erbschaftsteuer Grundbesitzwerte festgestellt. Sie sind für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens zu ermitteln (§ 157 Abs. 3 S. 1). Außerdem sind sie für Betriebsgrundstücke zu ermitteln, die zu einem Gewerbebetrieb gehören und andernfalls zum Grundvermögen gehören würden (§ 157 Abs. 3 S. 1 BewG iVm § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG). Für die Bewertung dieser beiden Gruppen wirtschaftlicher Einheiten gelten die §§ 176 bis 198 BewG.^[2]

§ 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG bestimmt, dass zum Grundvermögen unter anderem der Grund und Boden gehört, also das, was im Sinne des BGB ein Grundstück ist. Dem schließt sich die Unterscheidung zwischen unbebauten Grundstücken (§ 178 BewG) und bebauten Grundstücken (§ 180 Abs. 1 BewG) an. Bei den bebauten Grundstücken wird in § 181 Abs. 1 BewG für Zwecke der Bewertung zwischen bestimmten Grundstücksarten unterschieden. Dazu gehören nach Nr. 4 Geschäftsgrundstücke und nach Nr. 5 gemischt genutzte Grundstücke; die beiden Begriffe ...